Документы необходимые для перепланировки квартиры
Weekly.ua исследовал бюрократические подводные камни перепланировки и нашел наименее затратный путь к совмещенному санузлу и самодельному эркеру
Директор одного из столичных модельных агентств Лидия Хмелеева решила изменить планировку недавно купленной квартиры. Речь шла о жилье в новостройке, поэтому проблем с соседями она не опасалась — они еще не въехали. После того как нанятые рабочие демонтировали практически все внутренние перегородки, появился представитель застройщика и запретил проводить любые ремонтные работы без проекта перепланировки. Проект можно было заказать у него же, представителя застройщика.
Лидия хотела сделать перепланировку еще на этапе строительства дома, но в отделе продаж ей предложили заплатить за перегородки двойную цену: сначала за их возведение, а потом за демонтаж. Причем предложенная цена была на 40% выше рыночной. Решив сэкономить, Лидия наняла стройбригаду, но обойти застройщика оказалось не так-то просто. Пришлось делать проект задним числом.
Чем чревата перестройка
Считается, что если не трогать несущие конструкции, то к перепланировке это отношения не имеет. Однако это не так. «Любые ремонтно-строительные работы, приводящие к изменению физических параметров помещения, являются перепланировкой: снесение или перенос некапитальных перегородок, достройка новых элементов или деталей без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого дома», — объяснила юрист юридической компании «Юстикон» Маргарита Чернокондратенко.
Говоря юридическим языком, в ситуации Лидии Хмелеевой застройщик находился в правовом поле, а она вне этого поля. Без согласований любая перепланировка после ввода дома в эксплуатацию незаконна. «Если до начала перепланировки не были получены необходимые разрешительные документы, такие работы могут быть квалифицированы как самовольное ведение строительных работ», — объяснила директор ООО «Компания по управлению и жилой эксплуатации «Новосервис» Ирина Карпенко. По ее словам, владельца квартиры могут в судебном порядке заставить вернуть квартиру в доперепланировочное состояние, могут оштрафовать на сумму, равную 50% стоимости производимых работ, а если будет установлено, что самовольная перепланировка жилья может нанести ущерб несущим конструкциям дома, — это уже уголовное преступление (ст. 275 УК). Наказание — от двух лет исправительных работ до лишения свободы на три года.
Как узаконить перепланировку
От вида перепланировки зависит, сколько инстанций придется обойти. Так, чтобы узаконить снос перегородок, Лидии Хмелеевой пришлось обратиться в проектную организацию для оформления проекта, затем согласовать его в ЖЭКе, «Киевэнерго», «Киевгазе», санэпидслужбе и МЧС. А если бы было еще и вмешательство в несущие стены, например вырезан проем под окно, следовало бы вызвать специалиста и из «Киевгосэкспертизы». После этого проект перестройки квартиры с полным пакетом документов утвердили бы в районной администрации.
По окончании ремонта Лидии порекомендовали обратиться к соседям, в ЖЭК, к энергетикам, газовщикам и получить от них справки о том, что никакого ущерба своим ремонтом она им не нанесла. После этого госкомиссия, созданная райадминистрацией, должна была принять квартиру в эксплуатацию и выдать соответствующее заключение. Финальным штрихом является вызов инспектора из БТИ для проведения инвентаризации, после которой выдается новый техпаспорт.
На этом мытарства заканчиваются, если после перепланировки площадь квартиры не увеличивается. Если же она становится больше, чем на 5%, необходимо пройти дополнительные согласования. Сначала — обратиться к районным чиновникам, которые подготовят соответствующий проект распоряжения для КГГА. Затем начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. После разработки проекта и проведения его экспертизы выдается разрешение на выполнение строительных работ. Ввод в эксплуатацию осуществляется государственной приемной комиссией уже при КГГА. И только после этого владелец квартиры может обратиться в БТИ за новым техспаспортом.
Неудивительно, что, если делать все по правилам, процесс узаконивания перепланировки занимает от полугода до двух лет, и только официальные платежи составляют от $1,5 тыс. до $5 тыс.
Как обойти чиновника
Сделать перепланировку законно и без лишних хлопот можно на этапе строительства дома. Специально проведенный мониторинг Weekly.ua показал, что в 60% новостроек Киева эта услуга оказывается бесплатно (хотя ничто не мешает застройщику завуалировать эти суммы, включив их в окончательную стоимость квартиры).
Другой вариант — поручить оформление всей разрешительной документации частным ЖЭКам, а точнее, частным управляющим компаниям, которые сейчас есть в большинстве новостроек от бизнес-класса и выше. Ремонт можно начинать, пока документация проходит все этапы согласования. Стоимость услуги — по договоренности сторон и зависит от масштаба перепланировки.
Сложнее решить вопрос, если квартира куплена на вторичном рынке. Но и здесь есть два варианта. Первый — договориться с ЖЭКом и оформить перепланировку задним числом. Это часто делают, когда продать квартиру с перепланировкой нужно срочно. Второй — зайти в Интернет или заглянуть в обычную рекламную газету и найти объявления организаций, которые бегают за разрешительной документацией по чиновникам. Их услуги обойдутся в сумму до $2 тыс., а сроки оформления бумаг —
до месяца.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Нельзя
Объединять лоджии и балконы с помещениями квартиры.
Увеличивать площадь санитарных узлов и ванных комнат за счет жилых помещений квартиры.
Делать прорези в несущих стенах без утвержденной проектной документации.
Делать пристройки к первому этажу для веранды или хозяйственных помещений квартиры; устанавливать кондиционеры на фасадах жилых и общественных строений, развернутых в сторону улицы, и т.д.
Можно
Не считаются самовольным строительством и производятся без получения разрешительной документации:
перепланировки, не связанные с изменением жилой или вспомогательной площади, без нарушения несущих конструкций;
увеличение жилой или вспомогательной площади путем демонтажа перегородок;
застекление балконов и лоджий; текущий ремонт без изменения назначения помещения.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Поэтажный план квартир, а также планы экспликаций соседних помещений (необходимы, если речь идет об объединении помещений). Документ получают в БТИ.
Выписка из технического паспорта дома с указанием его технического износа (БТИ).
Экспликация жилья, подлежащего перепланировке (БТИ).
Документы, удостоверяющие право собственности на жилье, должным образом зарегистрированные в БТИ:
выписка из домовой книги (ЖЭК);
справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (ЖЭК);
заявление, в котором описано, где и как планируется произвести перепланировку;
заявление от совершеннолетних жильцов квартиры о том, что они согласны с перепланировкой;
такое же заявление от соседей (их подписи заверяются в ЖЭКе);
такое же заявление от ЖЭКа;
проект ремонта (проектный институт)*.
* Перечень документов изменяется в зависимости от видов ремонтных работ и региона, в котором находится жилье.
