Дома престарелых в Европе и США — выгодное вложение инвестиций

Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. По прогнозу ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. К этому сроку доля людей такого возраста в Германии, Франции и Швейцарии составит более 40 %.

У многих пожилых людей нет семей, которые могли бы ухаживать за ними, поэтому пенсионеры нередко предпочитают селиться в специализированных комплексах с медицинским обслуживанием. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых. Согласно прогнозам HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в стране вырастет на 50 %, с 2020 по 2050 — еще на 100 %. Поэтому комплексы для пожилых привлекают инвесторов.

В Европе существуют три типа объектов недвижимости для пенсионеров:

• обычное жилье, адаптированное под нужды пожилых людей (например, дома или квартиры без порогов, с широкими дверными проемами, чтобы было удобнее передвигаться на коляске);
• специализированные комплексы с обслуживанием (питание, помощь в быту);
• дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием.

В США выделяют такие виды учреждений:

• дома для пенсионеров — субсидируемые государством многоквартирные здания с минимальным сервисом;
• Assisted Living — гостиница-пансион, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами;
• Boarding House — пансион для пенсионеров на 10–15 мест;
• Nursing Home — заведение с акцентом на медицинские услуги;
• Adult DayCare facility — дом престарелых с дневным пребыванием.

Расходы на покупку и содержание

Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50 % от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствущие расходы, а также непредвиденные издержки.

Пример расходов

По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. В Лондоне эта статья расходов равна 20,6 тыс. фунтам стерлингов в год в расчете на одного жителя дома престарелых. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6 % дохода. Собственники британских домов престарелых платят за это в среднем 1 650 фунтов в расчете на одно место. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30 % от общего дохода. Например, в Великобритании дом престарелых на 60–80 мест приносит в среднем 650 000 фунтов стерлингов в год, то есть около 9 000 фунтов в расчете на одно место.

В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием  — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю).

В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги.

Пример расходов на проживание

Для апартаментов площадью 60 м²

Цены на объекты и доходность

В Евросоюзе действуют жесткие нормы по переобустройству обычных зданий в дома престарелых, поэтому проще возвести новый дом. Однако в расчете на 1 м² строительство комплекса для пенсионеров примерно в полтора раза дороже, чем обычного здания.

Тем не менее, инвестировать в дома престарелых выгодно. В Австрии сочетание налоговых льгот, дотаций, грантов, долгосрочных контрактов с организациями вроде «Красного Креста» и опыта застройщиков дает доход от инвестиции 15–20 % в год. Для сравнения, обычные объекты приносят в среднем 4,5–5 %, а 7 % считается высокой доходностью. Однако, чтобы добиться высоких показателей, придется подождать 15–20 лет после вложения инвестиций. К тому же, гранты получают только инвесторы – граждане ЕС, а также фирмы, организованные гражданами ЕС.

В Германии только доход от аренды приносит более 7 % годовых. В этой стране компания Evans предлагает инвесторам несколько объектов для проживания пожилых людей. Например, в центре города Бад-Нендорф (в Нижней Саксонии) расположен комплекс из трех комфортабельных зданий, объединенных в дом престарелых на 118 мест. Круглый год все номера заполнены на 95–100 %. Стоимость комплекса составляет 21 450 000 евро, текущий годовой доход от аренды равен 1 650 000 евро (7,59 %). В том же городе, на участке земли площадью 7 тыс. м², расположен еще один дом престарелых, возведенный в 2009 году. Он состоит из трех зданий общей площадью более 6 тыс. м². Объект включает 28 одноместных и 27 двухместных номеров. Стоимость комплекса составляет 10 013 000 евро, годовой доход от аренды — до 860 795 евро, то есть более 8 %.

Американские заведения для пенсионеров тоже имеют большую отдачу. «В США доход от домов престарелых достигает от 5 до 15 % годовых, если инвестор просто сдает помещение компании, которая организует работу и предоставляет услуги, и значительно больше — если инвестор вкладывает деньги в организацию сервиса и операционные расходы»,— говорит Вадим Чердак, управляющий партнер компании Business Services International. Например, в «дорогом» штате Нью-Джерси строительство дома престарелых с дневным проживанием (Adult DayCare facility) обходится в 2–4 млн долл. Прибыльная управляющая компания может приносить 1,5–2 млн долл. дохода. Цена на покупку такой фирмы — 5–8 млн долл.

Льготные условия для инвесторов

По словам Вадима Чердака, инвестируя в компанию, управляющую домами престарелых, можно рассчитывать на получение постоянной визы и грин-карты США. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, пользуются налоговыми скидками в связи с амортизацией.

Можно выгодно купить недвижимость для пенсионеров во Франции. В этой стране существуют программы, по которым физические лица, резиденты страны или ее заморских территорий, приобретающие новые комплексы для пожилых или инвалидов, получают возврат НДС (программа LMNP Classique) или налоговый вычет в размере 11 % (LMNP Censi-Bouvard). Для этого приобретенные апартаменты нужно сдавать в аренду минимум девять лет с помощью управляющей компании, с которой заключен договор.

Похожие условия действуют в Великобритании: при покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20 %), а застройщик выкупает недвижимость через 3–10 лет, и доход при перепродаже составляет около 10 %.

Не менее интересны капиталовложения в этот сектор в Германии. «Инвестор, привлекающий средства для вложения в дом престарелых, может получить в банке Германии ипотеку на льготных условиях и по низкой ставке — от 3 % годовых. Кроме этого, по местному законодательству, если арендатор дома престарелых оказывается не в состоянии платить за аренду, то государство берет на себя покрытие расходов. Таким образом, инвестор в этой стране защищен от неплатежеспособности арендатора: в любом случае он получит доход от сдачи объекта в аренду»,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans.

* * *

Инвестиции являются низкорискованными ввиду особенностей рынка: почти нулевая вакантность (заполняемость — около 90 %), стабильный спрос со стороны арендаторов, продолжительный период контрактов (как правило, от 4 до 10 лет), гарантированная доходность.

Лучше диверсифицировать инвестиционный портфель и приобретать несколько объектов, которые расположены в ключевых регионах одной или нескольких стран и находятся под управлением разных компаний-операторов. Выгоднее всего инвестировать в небольшие квартиры в комплексах, рассчитанных на пенсионеров со средним достатком. Специалисты Knight Frank, анализировавшие рынки Великобритании, отмечают, что наибольшую доходность имеют дома престарелых на 60–79 мест.

Юлия Кожевникова