Дома терпимости

АТО несколько оживила рынок недвижимости и вселила большой оптимизм в застройщиков. Но этот всплеск вряд ли превратится в тенденцию.

Крым и восток Украины уже покинули около 55 тысяч беженцев. Из них, по данным НАТО, более 27 тыс. переселились в другие регионы нашей страны. И несмотря на то, что у большинства переселенцев недостаточно средств на дальнюю миграцию, исход украинцев из зоны конфликта становится все более массовым. По свидетельству банкиров, вышеупомянутые граждане сняли со счетов около 3,3 млрд. грн., и эксперты считают, что это далеко не все средства, хранящиеся на депозитах жителей Донбасса.

С точки зрения биржевых маклеров рынок недвижимости получил позитивный сигнал. При сложившихся обстоятельствах прогнозы указывали, что бизнес, связанный с жильем, гипотетически освоит их львиную долю. Так, по данным Госстата, за пять месяцев этого года объемы жилищного строительства выросли более чем на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Наверняка эта статистика учла и показатели возведения частных загородных домов, которые традиционно составляют около половины от всех объемов застройки. Тем не менее некоторые девелоперы, уверовали в будущий профит и перенаправили средства из сферы строительства коммерческой недвижимости в жилой сектор.

ВО ВРЕМЯ ЧУМЫ

Если спрос, а соответственно и цены на жилье, в Славянске, Горловке, Краматорске и иных горячих точках стал равен нулю, то он будет реализован в других регионах.

В апреле 2014 года стоимость строительно-монтажных работ в Украине по отношению к марту выросла на 2,1%. У собственников недвижимости появилась надежда на возможность продажи жилплощади по новой цене при хорошем удельном весе старого ценообразования. Им понятно, что ни всплеск ура-патриотической солидарности, ни расселение по санаториям и заброшенным пионерским лагерям, ни помощь родственников не смогут обеспечить кровом всех нуждающихся. К тому же в западных областях культурный диссонанс с жителями Восточной Украины настолько обострен, что на реальную толерантность и помощь могут рассчитывать лишь переселенцы из Крыма.

Соответственно рано или поздно внутренние мигранты будут вынуждены аккумулировать активы для покупки жилья. К тому же первые всплески активности приобретения квартир, отмеченные в конце мая — начале июня (как раз в период активизации АТО), подогрели оптимизм продавцов.

КВАРТИРНАЯ НЕДОСТАТОЧНОСТЬ

Однако не всем мечтам суждено осуществится. Днепропетровские девелоперы из Alef Estate констатируют фактически нулевую активность на первичном рынке недвижимости. Причина — не потому, что не хотят, а потому, что не могут. «Очевидно, что общая политическая и экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на рынок первичной жилой недвижимости, — считает руководитель проектов Center of Real Estate Елена Вдовенко. — Население, вынужденное переселяться с территорий, где ведутся военные действия, в большинстве своем не имеет достаточных средств для покупки недвижимости в других регионах, как и возможности реализовать свою собственность».

Тем не менее большинство крупных столичных застройщиков жилья сворачивают свои проекты. Чего, естественно, не скажешь о регионах, где проводится АТО. В Донецке и Луганске уже заморожено множество строек. Количество сделок в этих областях стремительно падает — продаются лишь квартиры по существенно заниженной цене.

«В зоне проведения АТО на неопределенное время будут остановлены десятки проектов, — говорит генеральный директор компании SOLID Group Игорь Гурьев. — Поэтому беженцы, обладающие значительными накоплениями в гривневом эквиваленте, смогут не только приобрести новое высоколиквидное жилье в столице и других крупных городах, но и спасти свои сбережения от возможного обесценивания национальной валюты».

На вторичном рынке все чаще фиксируются попытки обмена, как правило, между материком и Крымом. По признаниям риелторов, чаще всего люди таким способом пытаются переселиться из Луганской и Донецкой областей. Кроме того, существует движение и в обратном направлении. Многие желают обменять свою крымскую недвижимость на материковую часть Украины, в основном на Киев или Львов.

Но с правовой точки зрения эти операции являются рискованными, поскольку в Украине не существует практики обмена недвижимости, все сделки все равно осуществляются через куплю-продажу. А люди не хотят рисковать с перевозкой больших сумм наличных через границу — банковская система между Украиной и Крымом по сей день не работает.

К тому же покупка недвижимости в Крыму в Украине не будет считаться законной, а проводя ее по законам РФ, покупатель не будет защищен украинским законодательством, и наоборот. Да и Росреестр в Крыму только начинает формироваться, и на 1 июля его филиалы были открыты только в двух городах — Севастополе и Симферополе. И механизм регистрации сделок по недвижимости еще окончательно не отлажен.

НАШЕ ВСЕ

«Позитивная тенденция зафиксирована в секторе аренды жилья, стоимость которой возросла на 10–20%, в зависимости от региона», — отмечает Елена Вдовенко. Ведь даже те граждане, которые имеют необходимые средства, испытывают существенные затруднения при попытках обналичить свой депозитарий. «В случае обострения АТО и увеличения потока беженцев даже существенно взвинченные цены не спасут рынок аренды от перегрева, — считает ведущий специалист центра недвижимости «Золотой ключ» Евгений Аникин. — Так уж сложилось, что крайне западной чертой толерантности к восточноукраинскому менталитету стали Хмельницкая и Ровенская области. Прибытие 30–50 тыс. беженцев поглотит все предложения по аренде и усилит нагрузку на вторичный рынок жилья. Это будет обусловлено тем, что, с одной стороны, у людей не будет времени ждать, когда сдадут новостройки, с другой — намечающимся на осень подорожанием первички еще на 10–20%».

Анализ ситуации показывает, что первичный и вторичный рынки жилья доступны не более чем 20% искателей новой родины. Максимум, что могут себе позволить остальные, — это аренда.

Теоретически эта проблема — забота государства, но даже для строительства дешевой недвижимости нужны и время и средства. В бюджете на этот год финансирование таких программ в должном объеме не предусмотрено, а для проведения тендеров госвыкупа на счетах казначейства должны лежать деньги, которых тоже нет.

Выход один — строительный бизнес частично должен отказаться от быстрой прибыли и начать больше работать с долгосрочной перспективой. В Европе застройщик, продавший лишь 30% площади, не ждет годами появления покупателей, а немедленно выходит на рынок аренды жилья. Пусть это не очень выгодно, но во всяком случае активы приносят хоть какую-то прибыль и способствуют погашению кредитов. Возможно, нашим строителям, привыкшим к работе с короткими деньгами, это и покажется диким, но на Западе широко используется практика строительства кондоминиумов под съем с квартирами умеренной площади и арендной платой, которая обеспечивает невысокий, но стабильный доход.

Ведь сегодня стоимость жилья на первичном рынке из-за девальвации, подорожания стройматериалов, рабочей силы и энергоносителей поднялась в среднем на 10–15%. И это не предел, так как дальнейший рост стоимости условий производства — воды, электричества и нефтепродуктов — обещает увеличение цены квадратного метра еще на 10–20% в течение ближайших двух месяцев.

Вряд ли покупке жилья будет способствовать банковская ипотека — процентная ставка за гранью 20% годовых может свидетельствовать лишь о нездоровой рыночной психике заемщика.

В нынешних условиях далеко не все участники рынка смогут осуществлять финансовые инъекции в жилищное строительство, а объективных предпосылок к увеличению платежеспособности частных инвесторов ни девелоперы, ни риелторы, ни застройщики не видят.

Источник фото: Пресс-служба АТО

Автор: Максим Моргун