Домик в Калифорнии

 
Цены и доходы
 
Характерно, что в словах американских лекторов — когда они говорили о стоимости нашей недвижимости — нет-нет, да и проскальзывало уважительное удивление. Что, впрочем, вполне понятно: к примеру, рассказывая о ценах на американские «метры», глава Международного фонда недвижимости Джо Ф. Ханауэр упомянул, что в зависимости от региона стоимость коттеджа площадью около 200 кв. м начинается со $150 тыс. А в самом дорогом штате — Калифорнии — цена на новый домик площадью 225 кв. м в среднем составляет $400 тыс. Конечно, в отдельных случаях вилла — из-за месторасположения, совсем уж «навороченной» начинки или, к примеру, соседства с домами звезд Голливуда — может стоить и $3-5 млн. Но в среднем 1 кв. м недвижимости на первичном рынке США все равно стоит от $750 до $1800 (как раз тут в словах г-на Ханауэра и появилась нотка уважения — заморскому гостю объяснили, что Киев в отношении цен на новые квартиры ненамного отстает от самого дорогого штата Америки.— Авт.).
 
Действительно, по данным исследования «Рынок недвижимости Украины 2004», в прошлом году стоимость 1 кв. м столичной «первички» составляла от $350 до $5000. Причем если в США цена новостройки — это цена готового дома, в который можно въехать сразу после оформления документов, то у нас в 90% случаев, заплатив деньги за еще не построенный дом, «новосел» ждет год-два его сдачи (о чем г-ну Ханауэру не сказали, а жаль — зауважал бы деловую хватку наших строителей еще крепче.— Ред.). Кстати, на сегодняшний день наши цены значительно выросли.
 
Тут стоит сравнить доходы американцев и украинцев. По данным Госкомстата, в 2004 г. средняя зарплата у нас составляла приблизительно 560 грн. в месяц (или около $1340 в год). А средняя зарплата в США — $36,7 тыс. в год; это в 27 раз больше, чем получают украинцы. Не удивительно, что средний американец, по словам г-на Ханауэра, меняет недвижимость раз в 5-7 лет, а средний украинец (по словам вице-президента АСНУ Артура Оганесяна) — только раз в 25-30.
 
Рост цен
 
Как рассказал «ЭИ» президент правительственного агентства по контролю землепользования и инвестиций в транспортную инфраструктуру Портленда (штат Орегон) Metro Council Дэвид Брагдон, в зависимости от расположения и населенности конкретного региона цены на недвижимость в Америке в среднем растут на 3-10% в год. Наиболее популярным остается западное побережье, в частности, все та же Калифорния, где наблюдается самый высокий рост стоимости недвижимости — до 10-12% в год. Для сравнения: в Киеве в среднем ежегодно цены на «вторичке» увеличиваются на 25-30%, а стоимость новых квартир — на 25-35%. Вспомнил Джо Ф. Ханауэр и падение цен в 1989-91 гг., когда стоимость домов — к примеру, в Калифорнии — по американским меркам, практически «обвалилась», т. е. упала примерно на 20%. Причиной стал спад в экономике и, как следствие, падение покупательной способности американцев. С падением спроса на недвижимость упало и предложение — многие американцы не хотели продавать свои дома по низким ценам, рассказал он. Характерно, что когда подобный кризис в 1998 г. — после российского дефолта — случился на украинском рынке недвижимости, наши цены в среднем упали на 30-40%.
 
Строительство и владение
 
Ежегодно в Америке строится чуть более 2 млн. единиц недвижимости. Из которых 1,5 млн. — отдельные коттеджи, 800 тыс. — квартиры в домах, а это около 400-500 млн. кв. м (или $500 млрд. в год). В Украине в 2004 г. построено 6,4 млн. кв. м жилья (примерно 80 тыс. отдельных объектов.— Ред.). Из них 1,15 млн. кв. м (или около 14 тыс. объектов) пришлось на Киев. Годовой объем первичного рынка недвижимости в Украине составляет более $5 млрд. При таком соотношении объемов строительства — даже если учесть, что американцев примерно в шесть раз больше, чем жителей Украины — становится понятно, откуда у нас берется столь «резвый» рост цен.
 
Правда, по утверждению г-на Брагдона, недвижимостью владеют чуть более 60% американцев, остальные ее арендуют. В Украине, после приватизации, владельцев недвижимости гораздо больше (по разным данным, полное или частичное право собственности есть у 80-85% соотечественников.— Ред.).
 
Кстати, президент Института земельной политики Линкольна, доктор Джеймс Браун уточнил, что половина американских домовладельцев выплачивает кредит по ипотеке, который дается на 25-30 лет (80-90% новой недвижимости в США покупается через ипотеку). В Украине жилищный кредит используют не более 10% граждан, покупающих новую квартиру. Что тоже вполне объяснимо — кредитная ставка в США составляет 6-7% в год, в Украине — от 13% до 22% в гривне.
 
Налоги
 
Что же касается налогов, то американцы, в отличие от нас, не платят подоходный налог при продаже, но два раза в год выплачивают налог на недвижимость. Ставка последнего в зависимости от штата колеблется от 1% до 2,5% в год от стоимости недвижимости. Правда, стоимость эта рассчитывается «по-хитрому» — сначала фиксируется цена покупки, а затем стоимость недвижимости ежегодно увеличивается на 2%. В итоге, с учетом 3-10% ежегодного роста рыночной стоимости, налог платится с несколько заниженной суммы. Кроме того, если владелец дома использует его для проживания, то из общей стоимости дома вычитается $7 тыс.
 
У нас, в отличие от США, с 1 января 2005 г. недвижимость облагается подоходным налогом при продаже (в большинстве случаев — 1% или 5% от «разницы между ценой покупки и ценой продажи», в отдельных случаях — до 13% суммы сделки). Правда, весной этого года на налогообложение продаж ввели мораторий, который закончится в январе 2006 г., причем до этого времени налог могут и отменить (соответствующий законопроект на днях был зарегистрирован в ВР.— Ред.). Кроме того, в ВР лежит законопроект «О налоге на недвижимость» (по документу, ставка налога — 0,5% в год), рассмотрение которого осенью 2004 г. бывший министр финансов Николай Азаров отложил до 1 января 2007 г. Однако если парламент отменит «подоходку» при продаже, велика вероятность, что налог на недвижимость примут еще до конца 2005 г.
Надежда Гончарук