05.06.2015

Обзор рынка недвижимости в мае 2015



Обзор рынка недвижимости Киева по итогам мая 2015 года.

Вопреки ожиданиям, май на рынке недвижимости оказался довольно результативным: выросла деловая активность, несколько увеличилось количество сделок. Что же касается средних цен предложения, то они, по данным Domik.ua, в долларах подросли, а в гривнах снизились.

Разнонаправленность изменения цен предложений в долларах и в гривнах во многом объясняется снижением почти на 5% курса наличного доллара, а также ориентацией подавляющего большинства продавцов на цены в долларах.

Информация о количестве сделок противоречива. По данным Domik.ua и агентства недвижимости «Планета Оболонь», количество сделок в мае выросло на 5-10%. В то же время, аналитики ряда сайтов и агентств недвижимости говорят о снижении числа сделок. К сожалению, официальной ежемесячной статистики Минюста о количестве сделок нет, поэтому приходится опираться на данные риелторов, в том числе, на результаты прозвонов конкретных квартир.

Наиболее важные события и тенденции

В мае положение в стране оставалось очень сложным, причем, во всех областях, отраслях и сферах жизни.

На Донбассе ежедневные обстрелы и вооруженные столкновения; все с тревогой ожидали масштабного наступления российских войск и сепаратистов.

Продолжился спад в экономике. В мае миссия Международного валютного фонда ухудшила свой прогноз относительно снижения ВВП Украины в 2015 году до 9% и прогнозирует инфляцию к концу года на уровне 46%.

Переговоры с кредиторами

Затянулось предоставление жизненно важного для Украины второго транша кредита МВФ, а вместе с ним - кредитов и финансовой помощи ряда западных стран, включая 600 миллионов евро макрофинансовой помощи ЕС. Предоставление кредитов Международный валютный фонд увязывает с принятием ряда законов, а также реструктуризацией внешней задолженности Украины. О каких конкретно законах идет речь в этот раз пока не очень понятно. Что же касается реструктуризации внешней задолженности, то, по словам министра финансов Украины Наталии Яресько, переговоры с кредиторами идут очень тяжело.

По сообщениям СМИ, Комитет держателей украинских еврооблигаций предлагает Украине реструктурировать долг через обмен на новые бумаги со сроками погашения вплоть до 2025 года и сниженными процентными выплатами. В свою очередь, Украина настаивает на списании части долга.

Чтобы поддержать позиции правительства, Верховная Рада приняла закон, дающий право Кабинету министров ввести мораторий на выплаты по внешним долгам, а местным советам – по внутренним. Насколько нам известно, данный закон уже подписан Президентом, но пока не опубликован.

Закон о реструктуризации: продолжение следует

Серьезным дестабилизирующим фактором по-прежнему остаются проблемы с валютными кредитами граждан Украины. В мае Верховная Рада приняла во втором чтении законопроект о конвертации валютных кредитов, согласно которому банки будут вынуждены реструктуризировать задолженности по валютным кредитам и пересчитать их в гривны по тем курсам, которые действовали на момент подписания кредитного договора.

В нынешней редакции законопроекта практически нет достигнутых ранее компромиссов, В частности, нет компромиссных курсов валют, о которых шла речь еще недавно. Нет ограничений на сумму кредита, площадь, количество и стоимость квартир, находящихся в залоге. Банкам запрещается увеличивать процентные ставки по этим кредитам, устанавливать для заемщиков дополнительные обязательства, платежи, сборы и комиссии.

Большинство из этих положений – чистый популизм, что понимают и многие законодатели – не зря отправили законопроект на третье чтение.

Закон о реструктуризации валютных кредитов, безусловно, необходим. Но не в том виде, в котором принят при втором чтении. Если банки заставят провести обязательную реструктуризацию валютных кредитов по курсу, который вчетверо ниже нынешнего, дальнейшее развитие событий предсказать несложно. Вкладчики начнут массово забирать из банков депозиты, начнется паника, которая вполне может подорвать всю отечественную банковскую систему.

Все – в ОСМД

Еще одной новацией наших парламентариев стало принятие во втором чтении закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Согласно этому закону, жильцы многоквартирных домов обязаны до 1 июля 2016 года создать ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов). В противном случае государственные органы назначат своих управляющих.

С одной стороны, принятие подобного закона, призванного реформировать жилищно-коммунальную сферу, давно назрело. С другой стороны, нынешняя редакция закона выглядит как стремление государства уйти от ответственности за плачевное состояние большинства домов, переложить все проблемы на их жителей. Авторы закона забыли, что многие годы и даже десятилетия государство не проводило необходимые ремонты и тем самым способствовало деградации жилищно-коммунального хозяйства.

Передать дом с практически разрушенными инженерными сетями проживающим в нем пенсионерам не только нечестно по отношению к ним, но и неэффективно с точки зрения экономики. Ибо денег в ОСМД при этом не будет не только на утепление дома, но и на латание протекающей крыши и замены гнилых труб (пока с этим худо-бедно справляются государственные ЖЭКи). В результате многие дома либо развалятся, либо перейдут в разряд трущоб. И государству придется изыскивать немалые деньги для переселения их жителей.

Недвижимость военного времени

Среди других принятых в мае законов выделим закон «О правовом режиме военного положения», предусматривающий возможность принудительного отчуждения для государственных нужд принадлежащего гражданам и предприятиям имущества, в том числе, и недвижимости. История показывает, что в случае военных действий имущество нередко отчуждают и без всякого закона. Так что лучше, когда такой закон есть. Вот только оптимизма покупателям недвижимости он не добавляет.

Новые тарифы: где правда

Крайне болезненным негативным фактором является резкое и, по мнению большинства граждан, необоснованное повышение коммунальных тарифов, стоимости газа, тепла, электроэнергии. Ряд политических партий усматривают в этом явные признаки коррупции, требуют пересмотра тарифов, разработку прозрачных правил их расчета, понятных всем гражданам правил начисления субсидий. Борьба за пересмотр тарифов идет очень жесткая, но пока подвижки в изменении тарифной политики Кабмина весьма скромные.

Что будет с незаконными стройками

К негативным факторам специалисты портала недвижимости Domik.ua относят мощную пропагандистскую кампанию, направленную на снос незаконно построенных домов.

В условиях войны на Донбассе, огромных проблем в экономике, при наличии сотен тысяч вынужденных переселенцев и почти 70-тысячной квартирной очереди киевлян, из которых более шести тысяч семей идут вне очереди, и более 24 тысяч семей - первоочередники, киевские власти заявили, что порядка 180 новостроек незаконны и многие подлежат сносу. Более того, киевские власти подали целый ряд судебных исков, и некоторые из них выиграли.

То, что многие стройки незаконны, ведутся с нарушениями и на самозахваченных землях, власти знали много лет. И закрывали на это глаза, тем самым фактически поощряя застройщиков и склоняя их к взяткам. Но именно сейчас резко встал вопрос о сносе новостроек, за которые инвесторы заплатили немалые деньги. При этом, вопросы, насколько опасна для жизни и здоровья людей каждая такая новостройка, практически не поднимаются.

Вряд ли дело дойдет до масштабного сноса многоэтажных домов. Тем не менее, пострадать могут многие инвесторы. Шумная пропагандистская кампания уже снизила приток новых инвесторов, а без притока инвесторов и их средств некоторым застройщикам придется замораживать строительство.

Застройщики снижают цены

Чтобы избежать подобного сценария и привлечь новых инвесторов, ряд крупных застройщиков Киева оперативно объявили о специальных акциях и существенном, хотя и временном, снижении цен. Смогут ли они при этом вовремя выполнить свои обязательства перед инвесторами и городом, покажет время. Положение усугубляется тем, что городские власти объявили о намерениях взыскать в судебном порядке с застройщиков, не оплативших свое паевое участие в развитии инфраструктуры города, порядка 15 миллиардов гривен.

По данным застройщиков, майские акции таки возымели эффект: покупатели стали активней покупать акционные квартиры. При этом, около половины из них покупаются либо с целью уберечь гривневые накопления от девальвации, либо с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Читайте также: Кто покупает новостройки в кризис

Что хорошего: положительные тенденции

Продолжающееся более двух месяцев укрепление национальной валюты – основная положительная тенденция мая. В нынешних условиях это выглядит как светлое пятно на общем темном фоне.

Остальные факторы лишь условно можно отнести к положительным.

Это сокращение за последний год дефицита платежного баланса Украины почти на два миллиарда долларов. Другое дело, что сокращение дефицита платежного баланса произошло не за счет увеличения экспорта (объем экспорта сократился), а за счет резкого сокращения импорта. Соответственно при этом заметно снизилась экономическая активность отечественных предприятий, а вместе с ней и объем ВВП.

В апреле (данных за май пока нет) отмечен рост на 0,4% объема депозитов в гривнах, а также замедление оттока депозитов в валюте. Правда, при этом произошла переориентация значительной части вкладчиков на краткосрочные депозиты, а это говорит о снижении доверия к банковской системе и устойчивости гривны.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева,

полученные при статистическом анализе актуальной базы данных предложений Domik.ua, приведены ниже.

При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

В конце мая в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений по городу попали 13703 объекта. Это на 5% больше, чем было в начале месяца.

По мнению специалистов Domik.ua, основными причинами роста долларовых цен предложений стали два ключевых фактора.

Во-первых, сказались обострившиеся в последнее время проблемы первичного рынка недвижимости. Даже гипотетические угрозы судебных разбирательств киевских властей с застройщиками (а тем более, перспективы сноса практически построенных домов) переключили внимание части покупателей с первичного рынка на вторичный.

Во-вторых, изменились настроения значительной части продавцов. Укрепление национальной валюты и стабилизация средних долларовых цен предложений породили в среде продавцов надежду на то, что наихудшее время позади и «ценовое дно» пройдено. А поскольку на отечественном рынке недвижимости психологические факторы нередко превалируют над экономическими, то сам факт стабилизации средних цен предложений укрепил позиции продавцов при проведении торгов и стал толкать долларовые цены предложений вверх.

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева.

График №1.

Средние цены предложений

в долларах за квадратный метр

по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц выросла на 3,4%, за три месяца снизилась на 0,1%, за полгода снизилась на 9,7%, за год снизилась на 21,6%;

- в новых домах за месяц выросла на 3,2%, за три месяца снизилась на 2,6%, за полгода снизилась на 14,0%, за год снизилась на 27,6%;

- в домах возле метро за месяц выросла на 3,9%, за три месяца выросла на 1,4%, за полгода снизилась на 6,9%, за год снизилась на 22,6%.

График №2. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «гостинки»

В долларах за квартиру средняя цена предложений гостинок за месяц выросла на 1,2%, за три месяца снизилась на 11,9%, за полгода снизилась на 23,6%, за год снизилась на 34,0%.

График №3. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «однокомнатные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «однокомнатные» за месяц выросла на 1,1%, за три месяца снизилась на 4,1%, за полгода снизилась на 11,5%, за год снизилась на 22,7%;

График №4. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «двухкомнатные раздельные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «двухкомнатные раздельные» за месяц выросла на 4,7%, за три месяца выросла на 6,9%, за полгода выросла на 3,4%, за год снизилась на 11,0%.

График №5. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегменте «трехкомнатные раздельные»

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «трехкомнатные раздельные» за месяц выросла на 4,0%, за три месяца выросла на 4,8%, за полгода выросла на 4,4%, за год снизилась на 16,3%.

Как видно на графиках, в мае средние цены предложений в долларах за квартиру выросли на все основные типы квартир. Максимальный рост зафиксирован в сегментах «двухкомнатные отдельные» (+4,7%) и «трехкомнатные отдельные» (+4,0%).

За последние полгода средние цены предложений в долларах за квартиру снизилась в сегментах «гостинки» (-23,6%) и «однокомнатные квартиры» (-11,5%). В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» средние цены предложений выросли соответственно на 3,4% и 4,4%.

За последний год средние цены предложений в долларах за квартиру снизилась на все основные типы квартир. Максимальное снижение зафиксировано в сегменте «гостинки» (-34,0%).

Заметим, что данные об изменениях средних цен предложений за отдельную квартиру заметно отличаются от данных изменения средних цен предложений квадратного метра в этих квартирах.

По мнению специалистов портала недвижимости Domik.ua, основная причина такого расхождения – изменение состава предложения в актуальной базе данных. В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» заметно увеличилась доля дорогостоящих просторных квартир, что и потянуло вверх соответствующую статистику цен.

Что же касается наиболее «дешевых» типов квартир (в данном случае, гостинок и однокомнатных), то обычно они быстрее всех реагируют на изменения рыночных тенденций. Рост темпов снижения средних цен предложений на такие квартиры при незначительных изменениях цен в сегментах более качественного жилья позволяет говорить о расслоении рынка.

Изменения соотношений средних цен предложений квартир разных типов представлены на диаграмме. Из нее следует, что с начала 2015 года диспаритет средних цен предложений двухкомнатных и однокомнатных квартир заметно сместился в сторону двухкомнатных. Одновременно диспаритет средних цен предложений однокомнатных квартир и гостинок заметно сместился в сторону однокомнатных квартир.

Детально информацию об изменении средних цен предложений в долларах и в гривнах за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По данным специалистов портала недвижимости Domik.ua, индекс недоступности жилья в Киеве наиболее высок в Украине и в настоящее время равен 25,2. То есть, среднестатистическая киевская семья должна была копить деньги на собственную квартиру более 25 лет.

Прогноз на июнь и ближайшее будущее

С приходом лета деловая активность на киевском рынке недвижимости обычно затухает. Как будет в этом году, прогнозировать сложно. Ибо уровень деловой активности и без того очень низкий. От того, вырастет или снизится в этих условиях количество сделок на несколько десятков, по большому счету мало что зависит. Подобные изменения большинство участников рынка недвижимости просто не заметят.

Ждать в условиях низкой деловой активности резкого изменения средних цен предложений в долларах США вряд ли стоит. Полагаем, что в условиях более-менее стабильного курса доллара, в июне они изменятся в пределах 1-3%. При этом вероятность снижения средних цен предложений в долларах за квадратный метр, на наш взгляд выше, чем вероятность их роста.

При разработке этого прогноза мы исходили из того, что в ближайшее время не будет резкой эскалации военных и социальных конфликтов. В противном случае прогнозировать поведение рынка недвижимости практически невозможно.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.