Донецк: Стройбат, или Строительные баталии

Назойливая реклама риэлторских фирм, обзоры, анализы, обсуждение направления движения цен, навязчивое предложение новостроек и ипотечных кредитов - декорация и глюк. Рынка нет. Ибо купить новое жилье средний дончанин может, лишь продав старое. А это уже не рынок. Купля-продажа выступает здесь инструментом обмена, не более. Возможность купить не создает рынка, если нет возможности жилье заработать. А вот с заработком как раз проблемы - человек с месячным доходом в 500 долларов вообще никто на донецком рынке купли-продажи. Даже с помощью ипотеки он может рассчитывать только на квартиру в нецентральных районах.

 
Итог плачевен: молодые, успешные, неплохо зарабатывающие люди не способны приобрести не то что элитное, но и просто пристойное жилье. Высокие цены на недвижимость демотивируют, лишают работу смысла. Эту ненормальную и даже страшную ситуацию государству придется рано или поздно разруливать.

 
Обороты регионального рынка жилья растут - к январю-марту объем рынка увеличился в среднем на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особое оживление наблюдалось на первичном рынке из-за роста новостроя. За истекший год, по данным облстатуправления, в Донецке было введено 179,6 тысячи квадратных метров, что на 62% больше, чем в прошлом году. Однако первичка еще не определяет общую рыночную ситуацию - при потенциальном объеме города в 500 тыс. квадратов в год строится явно недостаточно.

 
Достижения строительной отрасли сегодня проявляются в основном на рынке квартир "среднего" и "бизнес"-класса. Максим Сидорский, аналитик финансовой компании "Герц", говорит, что более 60% застройщиков ориентированы именно на эту категорию. Это - комфортабельные, благоустроенные дома, возведенные в центральных районах города в основном по современной монолитно-каркасной технологии. Цены на эту категорию жилья составляют 850-1300 долларов за квадратный метр.

 
Генеральный директор Ассоциации "Строительный альянс Донбасса" Олег Миланин отмечает также тенденцию комплексной застройки города. "На фоне точечных застроек последних лет возведение жилых комплексов - серьезный прогресс, - констатирует Миланин.

 
Элитного и дешевого жилья строится значительно меньше. На настоящий премиум-класс еще не сформировался полноценный спрос, а социалка, по словам строителей, обходится им слишком дорого.

 
По данным Сидорского, чтобы "отбить" вложенные средства в постройку недорого жилья (600-800 долларов за квадрат), необходимы большие объемы строительства и, следовательно, строительство дополнительных коммуникаций (водоснабжение, газификация, электрификация и т. д.). Однако прокладка таких сетей обходится недешево и составляет 30-40% себестоимости первички.

 
Еще одна мина, заложенная под недорогое жилье, - неразвитость местного рынка стройматериалов. В Донецкой области уже нет ни одного комбината, производящего панели для строительства (злые языки поговаривают, что все имущество нескольких ДСК просто растащили новые хозяева на очередном витке приватизации в середине 90-х). Но ведь эта технология является наиболее дешевой и могла бы стать основой для строительства доступного жилья.

 
По мнению застройщиков и риэлторов, объективных экономических предпосылок для нового снижения цен нет, наоборот, имеются предпосылки для роста. Вот что говорит Олег Миланин: “Выросла стоимость стройматериалов (например, арматуры - в два раза), из-за роста цен на энергоносители поднялись цены на цемент и бетон, увеличилась заработная плата работников и т. д. (например, на арматуру, цемент и бетон - в несколько раз). Это стало одной из основных причин того, что в за год цены на первичную недвижимость в регионе возросли на 40-45%. Не думаю, что цены будут снижаться, скорее наоборот”.

 
Кроме того, строители по ценам традиционно ориентируются на рынок старых квартир. Сергей Тюрин, председатель Донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, глава АН "Фемида-сервис", считает, что цены на старые квартиры будут продолжать расти, хотя и не такими темпами, как в 2006. "В этом году рост составит примерно 1-1,5% в месяц, - отмечает Тюрин. - Речь идет о ценовой коррекции, а не серьезных изменениях. Остаются дефицит предложения старых квартир и неизменность ценообразующих факторов".

 
Между тем, говоря о причинах роста цен, строители несколько лукавят. Председатель Донецкого городского совета Александр Лукьянченко отмечает, что основная причина высоких цен в том, что строительство полностью отдано на откуп рынку. "Государство и предприятия сегодня практически не участвуют в процессе. Если говорить прямо, сегодня жилье в основном строится не для тех, кто в нем нуждается, а для инвесторов, которые так вкладывают свой капитал. За счет того, что на рынке в основном участвуют обеспеченные люди, цены на жилье оказываются завышенными, по крайней мере, на 30-50%. Это касается и первичного и вторичного рынка", - говорит мэр.

 
Все участники рынка сходятся на мнении, что дальнейшее развитие ситуации на квартирном рынке города во многом будет определяться политикой государства. Кроме того, специалисты называют региональную стройиндустрию одной из самых консервативных отраслей. Ни для кого не новость, что до последнего времени рынок не предъявлял к строителям жестких требований по управлению издержками и качеством. Поэтому у ряда строителей и сегодняшние 1000-1100 долларов - это завышенный показатель, результат доморощенной экономики строительства. Окончательное решение о снижении цен здесь будет принято покупателем, который стал более требовательным и считает каждую копейку.

 

Геннадий Дубовой.

 

ЭКСПЕРТИЗА

 
Как купить новое жилье и не прогадать

 
Все серьезные региональные строители работают с покупателем по наиболее на сегодня надежной, прозрачной и законодательно прописанной схеме - через фонды финансирования строительства.

 
Финансовая компания-партнер застройщика открывает под каждый строящийся дом этот самый фонд финансирования строительства. Покупатель вкладывает деньги в фонд и становится соинвестором. Деятельность финансистов регулируется специальными государственными органами, она не может направлять деньги на иные цели кроме как на строительство данного дома. А если застройщик не доведет дело до конца, то человеку принадлежит вся недостроенная собственность. Этих гарантий покупатель будет лишен, если заключит, например, инвестиционный договор с застройщиком (по этой схеме работал печальноизвестный "Элита-центр"). В этом случае он будет иметь право только на готовое жилье.

 
Правда, некоторые застройщики (особенно этим грешат варяги из других областей страны) предлагают еще ряд способов инвестирования, например договора поручения (комиссии). Однако эти методы привлечения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают ее.

 
Александр Лукьянченко, мэр Донецка:

 
- Пока не будут приняты новый Жилищный кодекс и Государственная программа жилищного строительства, ситуация кардинально не изменится. В Жилищном кодексе, в частности, должны быть четко разделены категории граждан: на тех, которые, во-первых, должны бесплатно получать жилье от государства, во-вторых, которые могут рассчитывать на льготные ипотечные программы, и, наконец, тех, кто должен в жилищных вопросах опираться на собственные силы.

 
Льготное ипотечное кредитование необходимо начинать с молодежи, тех, кто стоит на очереди в райсоветах, а также для многодетных семей (три и более ребенка). Наиболее надежной и, главное, уже наработанной схемой можно считать ту, которую внедрил холдинг "Киевгорстрой", в который входит ряд компаний, начиная от строительных организаций и заканчивая банком. Такая "холдинговая" система не позволяет допустить нарушений, как в случае с "Элита-центром" или "Социальной инициативой"в Донецке.

 
Пока же нет продуманной государственной жилищной программы, инициативы отдельных политиков остаются голословными. Например, проект молодежного жилищного строительства, о котором в свое время так громко говорила Юлия Владимировна Тимошенко, а потом правительство Еханурова, лопнул как мыльный пузырь. Сегодня если город финансирует строительство в рамках молодежной программы - дома сдаются, не финансирует - все строительство стоит.

 
В этом году мы планируем в каждом районе Донецка построить по одному жилому дому, рассчитанному исключительно на льготников (так называемое “социальное жилье”). 2 млн. грн. потрачено на проектирование зданий, а два дома уже начали строится. В местном бюджете средства на это строительство заложены не были. Они получены за счет перевыполнения доходной части городского бюджета.