Два способа покупки жилья в новостройке в условиях кризиса
Можно купить хоть весь этаж в строящемся доме и не получить ни одной квартиры.И если вы собираетесь отдать сотню-две тысяч долларов за это удовольствие, тогда наши советы обязательно вам пригодятся.
Схема ФФС
Говорят, что самый безопасный вариант инвестирования в первичный рынок — участие в фонде финансирования строительства. «Это законный и наиболее защищенный вариант покупки жилья, — комментирует юрист Виктор Генин, — так как при регистрации правила фонда согласуются в Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг, и государство в некоторой степени является гарантом сделки».
Недостаток такой схемы в том, что выбор банков для получения кредита ограничен. Кроме того, все чаще управителем ФФС выступает дочерняя инвест-компания застройщика или банк, входящий в один холдинг со строительной компанией. «Предпочтительнее, чтобы управителем был банк или неаффилированный управляющий, — комментирует Виктор Генин, — децентрализация управления средствами позволяет контролировать их целевое использование на конкретный объект и снизить риски потерь».
Очень важно уточнить условия выхода из фонда. Нередко при возврате средств с инвестора взимают 2 — 10% суммы и уже, конечно, никто не индексирует стоимость квадратного метра. Бывают и особо тяжелые случаи, когда из фонда вообще выйти невозможно.
Облигационная схема
Самая популярная схема, поскольку наиболее выгодна застройщику и менее всего — покупателю. В этом случае придется вчитываться в два договора — договор о бронировании квартиры и договор о приобретении лота облигаций, обеспечением которых являются квадратные метры площади объекта строительства.
С договором о бронировании для твоего юриста все просто. Сложнее со второй бумажкой. Договор о покупке облигаций наверняка придется изучить несколько раз перед подписанием, так как придется выяснить,
• кто является эмитенто облигаций,
• какой кредитный рейтинг присвоен облигациям (это прямо пропорционально возможностям застройщика выполнить свои обязательства),
• являются ли облигации целевыми, процентными или беспроцентными (боле всего рискуешь, если облигации беспроцентные),
• насколько срок действия облигаций превышает сроки окончания строительства (желательно, чтобы на год, так как сроки сдачи дома обычно сдвигаются застройщиком минимум на полгода, а после окончания срока действия облигаций уже никто не обязан «гасить» их квадратными метрами).
С одной стороны, облигационная схема выгодна уже тем, что есть возможность растянуть свой платеж на время строительства дома, а также вероятна в ряде случаев возможность уступить свои права на квартиру, еще не владея полным пакетом облигаций, закрепленным за ней. Но с другой стороны, высок риск финансовых потерь. Во-первых, за переуступку прав на квартиру штраф-неустойка составит 10 — 20% в пользу застройщика (разве что эту потерю удастся переложить на карман покупателя), штрафов не избежать и при отказе от инвестирования. А во-вторых, если застройщик и обязуется по договору предложить денежную компенсацию инвестору при срыве сроков строительства, то, естественно, в размере номинальной стоимости облигаций, а не реальной стоимости квадратного метра.
