03.06.2009

Эксперты рынка недвижимости поделились секретами продажи девелоперского проекта инвестору в период кризиса ликвидности



В Киеве состоялась практическая конференция «Как продать девелоперский проект инвестору».

Организатором мероприятия выступила компания Meeting Point Ukraine при поддержке эксклюзивного партнера – CB Richard Ellis.

Конференция собрала владельцев и держателей проектов и земельных участков, представителей международных и украинских финансовых и инвестиционных компаний, руководителей, директоров по развитию, финансовых и коммерческих директоров девелоперских компаний, аналитиков и специалистов консалтинговых и юридических компаний, которые обсудили действенные способы и методы «упаковки» и продажи девелоперских проектов инвесторам в период кризиса ликвидности.

Модератор конференции – Максим Белоус (XXI Век), в своем вступительном слове подтвердил актуальность мероприятия и пожелал всем присутствующим использовать по максимуму информационную площадку, получить ответы на ключевые вопросы, и в результате, применить полученную информацию на практике при работе над оптимизацией портфеля проектов.

«В данный момент доступность акционерного и долгового капитала для финансирования недвижимости очень ограничена в связи с тем, что инвесторы настроены в целом не совсем позитивно относительно украинского сектора недвижимости. Инвесторы изменили свой подход к оценке девелоперских компаний и меньше стали обращать внимание на NAV – оценку, сделанную агентствами недвижимости, что связано с тем, что часто NAV дает не рыночную стоимость объекта недвижимости, а инвестиционную, что вводило инвесторов в заблуждение. При рассмотрении инвестирования в недвижимость инвестор обращает особое внимание на наличие опыта успешного девелопмента компании, качество менеджмента девелопера, наличие у него качественных земельных участков, которые на 100 % будут соответствовать выбранному формату недвижимости, качество разработки проекта. Также очень важным критерием для ивестора является прозрачность юридической структуры компании», - заявил в своем докладе Алексей Зеркалов (Dragon Capital).

К основным проблемам, с которыми сталкивается девелопер сегодня, Сергей Маркосян, директор департамента Рынки капитала компании CB Richard Ellis отнес: отсутствие доступного проектного финансирования, отсутствие собственных средств для завершения строительства и значительная долговая нагрузка, а также не эффективное использование привлеченных ранее инвестиций. «В сложившейся ситуации у инвесторов открылся относительно большой выбор предложений и наличие альтернативных возможностей инвестирования, привлекательные предложения в сегменте недвижимости на более развитых рынках. Чтобы заинтересовать инвестора, девелопер должен стремиться максимально повысить стоимость своих активов и превратить неликвидные активы в ликвидные», – заявил г-н Маркосян.

Коллега г-на Маркосяна, Станислав Иванов (руководитель департамента оценки, CB Richard Ellis), сделал акцент на необходимости оценки проектов недвижимости в условиях кризиса и их способах. «Банки могут требовать провести переоценку проектов, поскольку в условиях кризиса, а также в связи с постоянной и стремительной динамикой изменения основных технико-экономических показателей, с момента последней оценки стоимость значительно изменилась», - заявил г-н Иванов.

Юлия Гальчун, начальник управления финансирования недвижимости Эрсте Банк отметила, что в целом от банков следует ожидать более жесткого и избирательного подхода к финансированию девелоперских проектов в период, который наступит после кризиса. Что касается перспектив дальнейшей работы Эрсте Банка по данному направлению бизнеса, ожидается, что после нормализации ситуации на украинском рынке в первую очередь будет рассматриваться возможность рефинансирования готовых объектов торговой и офисной недвижимости, генерирующей доход, в более отдаленной перспективе - проекты реконструкции, и в самой отдаленной - новое строительство при условии предоставления кредитору дополнительных гарантий, обеспечения и т.п.

Мирон Рабий, Партнер, глава практики по вопросам недвижимости компании Salans, в своем выступлении остановился на юридических аспектах структурирования девелоперского проекта, на которые инвестор обращает особое внимание при покупке проекта.

Во второй секции конференции выступили представители инвестиционных компаний, которые поделились своими планами финансирования и схемой оценки проектов. «Мы сегодня готовы покупать в Украине только активы в проектах, в которые мы «зашли» до кризиса – доли других участников, «смежные» компании, земельные участки и т.п. В отдельных случаях мы предварительно смотрим на новые проекты, над которыми с осени, возможно, начнем работать – тратить деньги и время на детальную оценку проекта с целью инвестирования в него или 100% приобретения для дальнейшего развития собственными силами», – заявил Юрий Витренко, Заместитель Генерального директора компании Амстар Европа. Олег Вербинский (1849 PLC) заявил, что их компания, возможно, возобновит инвестиционную деятельность в конце 2009 г. Генеральный директор компании UCDC Виктор Салыгин отметил, что качественный уровень проекта и осведомленность продавца о покупателе играют ключевую роль при продаже проекта.

В рамках конференции состоялась панельная дискуссия, к числу экспертов которой присоединились: Милан Паевич (Слав-Инвест), Валерий Кирилко (Concorde Development), Павел Матияш (Raiffaisen Bank Aval), Владимир Шимкин (Quinn Properties Ukraine). Участники дискуссии обсудили прозвучавшие доклады, поделились практическим опытом и наработками, а также выразили уверенность, что лишь слаженными усилиями можно стабилизировать деятельность девелоперских компаний в текущих условиях.