Элитная недвижимость - повышение возможно

Определяющими тенденциями являются полностью восстановившийся спрос и растущее доверие покупателей к российской экономике, валюте и рынку недвижимости, а также незначительное количество новых проектов, вышедших на стадию продаж в январе-апреле этого года.

Элитный рынок уже столкнулся с дефицитом, который ведет к росту цен в основных сегментах. Начиная с апреля, несколько ключевых масштабных проектов пересмотрели цены на 10-15% вверх, сообщается в обзоре компании Chesterton .

До конца года мы ожидаем дальнейший рост стоимости московского элитного жилья - на 7-18% в зависимости от сегмента.

Московское элитное жилье отличается значительной ценовой дифференциацией. В самом верхнем сегменте (бюджет от $10 млн. и выше) средняя цена достигла $31,120 за м2 по состоянию на конец апреля 2010 года; для новых квартир класса "премиум" в домах высокой степени готовности и на вторичном рынке - $25,354 за м2; для крупных проектов с более длительным сроком строительства - $10,690 за м2.

Большинство новых проектов, которые должны были выйти в 2009-2010 годах, пока остаются вне рынка и не поступили в продажу.

Несмотря на многообразие аналитики и исследований в сегменте московского премиального жилья, покупателю зачастую трудно ориентироваться в многочисленных оценках и прогнозах. Его может ввести в замешательство уровень, динамика и прогноз средних цен по рынку - слишком обобщенные показатели, не учитывающие ключевые характеристики предложения и спроса.

Эти цифры очень сильно варьируются в аналитических отчетах ведущих агентств, но при этом вряд ли могут дать представление клиенту, что, где и почем он может купить на столичном рынке элитной недвижимости.

Московский элитный сегмент действительно очень дифференцирован: ценовое предложение начинается от $8,000 за м2 (в ряде масштабных проектов с длительным сроком строительства) и доходит до $50,000 и выше - в суперпремиальных квартирах лучших клубных домов. В большинстве случаев элитные квартиры - это по-настоящему штучный товар, который к тому же характеризуется нарастающим дефицитом предложения.

Поэтому при написании нашего регулярного обзора мы решили пойти другим путем: оттолкнуться от покупателя, его бюджета, предпочтений и склонности к риску. Для этого мы выделили три основных сегмента московского элитного жилья, сформированных с учетом этих факторов.

Мониторинг основных сегментов московской элитной недвижимости (данные на 20 апреля 2010 года)

Top Prime

Это наиболее роскошный и дорогой сегмент, включающий квартиры с бюджетом от $10 млн. В каждом уважающем себя клубном доме столицы есть несколько предложений, которые попадают в эту категорию, отличаясь от общей массы площадью, дизайном и видовыми характеристиками. В острый кризисный период сделки бюджетами такого размера были буквально наперечет, однако, в первом квартале ситуация изменилась и было зарегистрировано несколько крупных покупок, в том числе в новых жилых комплексах в районе Патриарших. В настоящий момент предложение квартир в самом верхнем сегменте не превышает 5% всего элитного рынка.

В апреле 2010 года средняя цена объектов данного сегмента составила $31,120 за м2 или $13,1 млн. за квартиру. До половины всех предложений этой категории находится в пределах "Золотой мили", еще четверть - в районе Патриарших и Зоны Кремля. Сегмент самых дорогих квартир по-прежнему находится ниже пиковых докризисных значений (на 8-10%) и мы вряд ли увидим здесь бурный рост цен в ближайшее время. С другой стороны, количество предложений очень ограничено и вполне вероятно, что собственники могут отреагировать на рост спроса повышением цен.

Pure Prime

Включает в себя совокупное предложение новой элитной недвижимости в завершенных или близких к тому жилых комплексах, а также на вторичном рынке. Средняя цена для этого типа элитного жилья составляет около $25,000 за м2, а средняя сумма, который придется выложить покупателю за элитную квартиру, превышает $4 млн.

Основные районы включают Остоженку, Замоскворечье, район Патриарших и Тверской, Арбата и Плющихи. Мы наблюдаем серьезный дефицит предложения в этом сегменте. Так, у самих застройщиков осталось не более 200 квартир; остаток предложения (250-260 квартир) - это объекты вторичного рынка, которых тоже не так уж и много. Стоит отметить, что особо активно с рынка уходили наиболее ликвидные квартиры, так что оставшиеся предложения могут отличаться не самыми удачными планировками и видовыми характеристиками.

За первые четыре месяца 2010 года предложение в данном сегменте сократилось почти на 30%. Дисбаланс спроса и предложения толкает цены вверх: с начала года на объекты с примерно одинаковыми характеристиками рост цен составил 6,1%; до конца года мы ожидаем повышение еще на 7-10%.

Future Prim

Крупные проекты с комплексной застройкой территории вышли на рынок перед самым началом кризиса и, несмотря на огромные трудности, связанные с финансированием столь масштабных строек, формируют основной объем предложения на элитном рынке 2010 года. На сегодняшний день основные продажи в этом сегменте сосредоточены в нескольких проектах ("Итальянский Квартал", "Четыре Солнца", "Трилогия" и др.) и в общем составляют до 700 квартир.

Цены на предложения данного сегмента по-прежнему находятся существенно ниже докризисного уровня; долгое время в течении 2008-2009 гг. покупатели с осторожностью относились к проектам такого типа, несмотря на очень привлекательные цены. Ситуация изменилась в последние несколько месяцев: барьер недоверия был преодолен и значительное число квартир ушло с первичного рынка. Столь успешный результат уже привел к подорожанию жилой недвижимости в данном сегменте: основные проекты пересмотрели цены начиная с апреля на 10-15% в сторону повышения.

Средняя цена на объекты, введение в эксплуатацию которых произойдет не ранее второй половины 2011 года, составляет $10,690 за м2, а общий бюджет покупки - $1,2 млн.