Элитная недвижимость Санкт-Петербурга

Специалисты департамента консалтинга и аналитических исследований компании MAYFAIR Properties совместно с компанией Night Sky Realty провели исследование рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга.

Исследование показало, что за 2009 год в сегменте элитной недвижимости произошло резкое сокращение спроса: около 30-40%. При этом, важно отметить, что уровень падения спроса сильно разнится как по застройщикам, так и по типам объектов. Объемы продаж в элитных жилых комплексах в 2009 году составили около 550 квартир. Таким образом, количество сделок уменьшилось приблизительно на 30% по сравнению с 2008 годом.

По-прежнему существует дефицит ликвидного жилья в центре Санкт-Петербурга (Центральный район, часть Адмиралтейского, прилегающего к Центральному), спрос на который снизился не так заметно. Также большим спросом пользуется Петроградский район с его Каменным и Крестовским островами.

В первом полугодии 2009 средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного жилья составила на первичном рынке - 6 500 долларов, на вторичном рынке - 7 700 долларов. При этом снижение стоимости за 2009 год составило около 7-10% для вторичного жилья и около 10-20% для первичного рынка недвижимости. Соответственно, во втором полугодии средняя цена за квадратный метр составила на первичном рынке - 6 000 долларов, на вторичном рынке - 7 000 долларов.

По-прежнему на рынке представлены достаточно дорогие объекты. Один из наиболее дорогих объектов, расположенных на Крестовском острове, на проспекте Динамо д.12, стоимость которого составляет 16 000 долларов/м2. Выделяется также проект компании "Возрождение Санкт-Петербурга" на Зоологическом пер. 2/4, цена квадратного метра в котором достигает 70 000 долларов/м2.

На сегодняшний день достаточно широкий выбор предлагает как первичный рынок, так и вторичный, на котором появляются поистине уникальные объекты, ранее не попадавшие в открытые листинги продаж. Соотношение сделок остается на прежнем уровне - 40/60, в пользу объектов первичной недвижимости.

Наиболее престижными районами при приобретении элитных объектов недвижимости являются Центральный район ("Золотой треугольник"), Петроградский район (Каменный остров, Крестовский остров), Адмиралтейский.

Основные тенденции рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году:

• Кризис показал несостоятельность отдельных объектов заявленному элитному статусу, недостатки в концепциях проектов и в качестве значительно скорректировали стоимость;
• Тенденции на первичном рынке элитного жилья задают несколько крупных застройщиков, сохранивших свои позиции в период кризиса, - "Возрождение Санкт-Петербурга", RBI и др. Ушла с рынка компания "Строймонтаж", намеревавшийся усилить свое присутствие в сегменте элитной недвижимости. Пока не слышно о новых проектах компаний "Петербургреконструкция", "Стройинвест", Setl Group. Девелопер с казахстанскими корнями - компания "Базис-СПб" - пока не начал строительные работы по элитному комплексу "Lumiere" в Петроградском районе;
• Снижение темпов ввода в эксплуатацию элитных объектов;
• Небольшое количество новых проектов.

Как этого и следовало ожидать, в 2009 году в Санкт-Петербурге продажи открылись лишь в нескольких новых проектах:

1) "Diadema club house" (ООО "Центр управления недвижимостью") на Крестовском острове;

2) комплекс "Александрия" и дом на Шпалерой, 37 (холдинг RBI);

3) "Талисман" на Васильевском острове от холдинга "ЛенСпецСМУ".

4) "Возрождения Санкт-Петербурга" в Зоологическом, 2/4 формально тоже можно отнести к объектам этого года: (в 2008-м шло только бронирование).

По подсчетам специалистов компании Night Sky Realty, на рынок элитного жилья за первое полугодие 2009 года вводилось около 4000 кв.м. в месяц, в то время как в 2008-м этот показатель составлял 12000 "квадратов". В первую очередь это связано с сокращением (и приостановкой) новых проектов.

В следующем году девелоперы планируют начать реализацию ряда интересных проектов. Компания "Возрождение Санкт-Петербурга" планирует начать строительство сразу двух объектов - "Смольный квартал" и дом на Крестовском. Откроются продажи в "Шведской кроне" от концерна NCC. Также, планируется реализация нового проекта от холдинга RBI на ул. Академика Павлова.

Завершенные проекты 2009 года

В начале года на Крестовском острове были завершены сразу несколько проектов - компания "Стройинвест" сдала два дома, застройщик "Град" - "Резиденцию на Крестовском". На Васильевском острове введены "Финансист" (ООО "Кондратьевский") и "Северный Палаццо" (холдинг "Петротрест").

Компания "Стройинжиниринг" сдала небольшой дом "Иматра" на Малом проспекте П.С., позиционируемый как элитный. Компания Richness Realty ввела в эксплуатацию жилой дом бизнес-класса Family House на Костромском пр., 71. Корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" сдала в этом году "Каменноостровскую коллекцию" на Петроградской стороне, "Резиденцию на Суворовском" и два жилых корпуса "Парадного квартала".

Из заметных проектов загородного рынка можно выделить завершенный коттеджный комплекс "Михайловское" от "ПБЛ-холдинга", "Лукоморье" (Parabola Group), а также "хрустальный" городок Patrikki club компании freeDom.

Заявленные проекты на 2010 год

Корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" планирует начать строительство двух домов - на Депутатской (на месте гостиницы "Спортивная") и в Ковенском пер.;

холдинг RBI также намерен вывести два объекта - на Большой Посадской улице и на Петровском острове.

В сегменте аренды элитного жилья существенные изменения произошли в 2009 году в связи с тем, что из-за кризиса произошло снижение деловой активности, сокращение штата сотрудников иностранных и крупных российских компаний, а также бюджетов, выделяемых на аренду жилья для сотрудников.

Выделяются следующие тенденции рынка аренды элитного жилья:

• В условиях финансового кризиса рынок аренды стал рынком арендатора, который диктует свои условия;
• Количество предложений по элитным объектам значительно увеличилось;
• В связи с нестабильностью курса рубля, арендодатели предпочитают "привязывать" арендную ставку к курсу Евро.
• Появление на рынке значительного количества квартир, которые ранее были арендованы корпоративными клиентами - иностранными компаниями.
• Арендные ставки на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса снизились на 20-40 %.
• Для упрощения взаиморасчетов арендатор все чаще предпочитает возможность включения в арендную ставку максимального количества опций (например, расходы по оплате электричества, Интернет, ТВ и т.д.).

Средние показатели арендных ставок на конец 2009 года:

• от 1400 до 2000 Евро/месяц - 2-комнатная квартира (70 кв.м. - 100 кв.м.),
• от 1800 до 3500 Евро/месяц - 3-комнатная квартира (70 кв.м.. - 120 кв.м.),
• от 3000 до 5000 Евро/месяц - 4-комнатная квартира (100 кв.м. - 160 кв.м.),
• от 4000 до 8000 Евро/месяц - 5-комнатная квартира (160 кв.м. - 250 кв.м.)

Традиционно востребованным для аренды считается Центральный район и его "Золотой треугольник" (территория между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом). Это, как правило, квартиры, расположенные в исторических домах, непосредственно соседствующих с такими историческими памятниками как Эрмитаж, Марсово поле, храм Спаса на Крови, Дворцовая площадь, Нева и соответственно Невский проспект.

В Центральном районе также следует выделить квартал вокруг станции метро "Чернышевская" (Шпалерная, Робеспьера, Таврическая, Фурштатская улицы). Статус "престижного" для аренды элитного жилья закрепился и за Петроградским районом. Здесь в отличие от исторического центра имеется больше новых элитных объектов, которые предлагают современную развитую инфраструктуру. Также можно выделить часть Адмиралтейского района, прилегающую к Центральному. Это, прежде всего элитные квартиры на Адмиралтейской и Английской набережных, канале Грибоедова, набережных рек Мойки и Фонтанки.

До весны 2010 года рынок жилой аренды будет оставаться ярко выраженным рынком арендатора. Однако, можно говорить о том, что к концу 2010 года соотношение спроса и предложения начнет принимать более сбалансированный характер за счет притока на рынок арендаторов из числа потенциальных покупателей, которые отложат решение о покупке элитной недвижимости.