Элитное уплотнение: особняки продают по частям

Владелец киевской консалтинговой компании Александр Ветров уже четыре года не может продать свой загородный особняк площадью 800 кв. м. Когда он начинал строительство в 2007 году, такие дома пользовались спросом и бизнесмен рассчитывал хорошо заработать на своей недвижимости. Выставив дом на продажу за $2 млн, он планировал продать его не меньше чем за $1,8 млн. Но кризис 2008 года, обваливший рынок недвижимости, перечеркнул его планы. Выждав немного, предприниматель в прошлом году снова выставил объект на продажу. Но оказалось, что его предложение уже не актуально: громадные особняки вышли из моды, и теперь Александр надеется продать дом хотя бы за $800 000, чтобы вернуть вложенные в строительство деньги.

Период рассвета. Многие особняки на дамбе в Конча-Заспе по 1000 м2 и больше, построенные до кризиса, до сих пор не могут найти хозяев

Украинский рынок загородной недвижимости переживает нелёгкие времена — после кризиса продажи упали почти в пять раз, а цены просели на 40%. В самой популярной у клиентов Киевской области до сих пор заморожено строительство почти трети возводившихся до кризиса коттеджных посёлков. В отсутствии банковского кредитования покупатели стали гораздо более практичными и осмотрительными при выборе загородного жилья. Чтобы удержаться на плаву и распродать недострои, многие застройщики кардинально меняют проекты загородных посёлков. Вместо пятиэтажных особняков по 600–800 кв. м на рынке появляется всё больше предложений небольших коттеджей площадью 110–180 кв. м. А уже построенные большие дома застройщики превращают в дуплексы и многоквартирные здания.

Если в 2010 году на продажи домов до 200 м приходилось около половины всех сделок, то в этом году, доля продаж малометражных домов увеличилась до 70%.

По частям удобнее

В самом дорогом месте Украины, на дамбе в элитном загородном посёлке Конча-Заспа, уже больше трёх лет продаются семь заброшенных особняков по 1200–1300 кв. м.

По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топола, в других посёлках вокруг Киева тоже хватает пустующих особняков по 600–800 кв. м, в которых никто не живёт из-за дороговизны обслуживания и которые в ближайшее десятилетие будет сложно продать. Покупателей не привлекают даже сниженные почти на 50% цены — желающих приобретать громадные дома, построенные по старым технологиям в «мёртвых» зонах, не найти. Некоторые из таких домов было бы резонно переформатировать в дуплексы (один дом на две семьи) или даже многоквартирники с отдельными входами, считает Топол.

Директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко утверждает, что после кризиса люди всё чаще отказываются от покупки индивидуальных коттеджей в пользу таунхаусов. А наибольшей популярностью на рынке пользуются квартиры в таунхаусах площадью 50–100 кв. м стоимостью $500–800 кв. м. Самый большой недостаток больших домов — дорогостоящее обслуживание. Содержание дома площадью 500 кв. м обходится в $200 в месяц летом и в $500 зимой. Людей пугают и планы введения налога на роскошь с домов площадью более 240 кв. м.

Большинство застройщиков и частных продавцов пока ещё не потеряли надежды на возрождение рынка недвижимости и ждут своего покупателя, но некоторые уже решились нарезать свои пироги потоньше. По докризисному проекту значительную часть территории жилого комплекса «Кришталеві джерела» планировали застроить сблокированными домами от 300 до 400 кв. м на одного хозяина, но после 2008-го было принято решение переделать эти дома под одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 40 до 110 кв. м.

Владельцы комплекса утверждают, что продажи пошли значительно живее.

В тесноте, да не в обиде

Девелоперам, не успевшим начать строительство до кризиса, повезло больше — они могут сменить проект. По словам Топола, площадь строящихся сейчас загородных коттеджей в среднем вдвое меньше, чем в 2007 году. Эта тенденция коснулась и земельных участков. По данным экспертов, сегодня средний участок под дом — не более 10–11 соток, хотя до 2008 года приусадебная территория достигала 25 соток земли.

«Изначально мы планировали строить коттеджи по 500–600 кв. м, но, изучив рынок, полтора года назад решили уменьшить площадь, — говорит Галина Данильчук, генеральный директор компании «Бизнес Реал Групп», продающего коттеджный посёлок «Рословичи». — Сейчас мы предлагаем покупателям коттеджи от 179 до 300 кв. м. Это как раз самый востребованный формат».

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень уверен, что тенденция к росту экономпредложения закрепилась на рынке как минимум на ближайшие несколько лет. Даже, может быть, и лет на 10, говорит генеральный директор строительной компании «Увекон» Владимир Шалаев.

А значит, девелоперам ещё долго придётся иметь дело с покупателями, для которых, по словам Виталины Медяной, директора по продажам строительной компании Dragon-Ukrainian Properties&Development, престиж ничего не значит по сравнению с практичностью, удобством и социальной инфраструктурой. Чтобы продавать даже маленькие дома или таунхаусы, застройщики будут вынуждены вкладывать деньги в школы, детские сады, магазины, которые сейчас во многих посёлках существуют лишь на бумаге. Даже мусор не из всех готовых посёлков регулярно вывозят, такие фокусы с нынешней клиентурой не пройдут.