Элитное жилье Киева: элитность гарантирована?

Так, по законам международного рынка, помимо расположения в престижном районе и широко развитой инфраструктуры, в элитном доме обязательны система замкнутого видеонаблюдения за территорией, автостоянка (минимум по два места на каждую квартиру), спортзал, бассейн, просторные комнаты с высокими потолками, дистанционное управление системами отопления, освещения, охраны, цифровые телефонные линии, Интернет, кабельное и спутниковое телевидение. Также необходимо обеспечить надлежащий уровень прилегающей к дому территории (зеленые насаждения, тротуарная плитка, детская площадка - обязательные составляющие).

 

Украинская элита следует всем канонам роскошной жизни: одевается в известных зарубежных бутиках, посещает престижные заведения, ездит на самых дорогих машинах. Для полного соответствия представители данного слоя общества также стремятся обзавестись жильем, которое отвечало бы их статусу.

 

"Пока большинство объектов, которые позиционируются у нас, не соответствуют понятию высококачественного или элитного жилья. Да у нас и элита-то еще не сформирована", - считает руководитель отдела жилой недвижимости консалтинговой компании "РЕД" Илья Родионов. По его словам, "такой класс жилья у нас зарождается с трудом. Создание элитного жилья требует определенной философии и подходов застройщиков".

 

Элитное жилье элитному жилью рознь

 

В апреле на заседании совета директоров Украинской строительной ассоциации была утверждена классификация жилья, которую разработали ведущие эксперты отечественного рынка недвижимости. Для определения класса жилья использовалось более 100 параметров, разделенных на семь основных критериев: месторасположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальная инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации. По утверждениям ведущих специалистов в области недвижимости, новая классификация дала возможность четко разграничить элитное жилье на два класса: "премиум" и "де-люкс".

 

"До недавнего времени буквально каждый застройщик мог смело назвать свои строительные объекты "элитными". Теперь же становится понятно, какие объекты и по каким причинам следует относить к категориям "премиум" и "де-люкс", - подчеркнул руководитель пресс-службы СИК "Киев Житло-Инвест" Владимир Германов. Соглашается с ним и руководитель управления маркетинга и продаж девелоперской компании "Жилье XXI века" Дмитрий Змиевец: "Если под "элитной" недвижимостью понимать то, что приобретают люди с высоким уровнем доходов, то в классификации, продвигаемой Украинской строительной ассоциацией, ей соответствуют два формата: "де-люкс" и "премиум".

 

Как правило, жилье категории "де-люкс" - "это невысокий дом, в котором не более 30 квартир, что позволяет жильцам знать друг друга". Жилье такого класса отличается высоким уровнем автономии: имеет свою придомовую территорию, обязательно закрытую рекреационную зону, автономные системы энерго- и водоснабжения. Примечательно, что количество этажей в здании класса "де-люкс" не должно превышать семи, а на одного жильца должно приходиться не менее 40 кв. м жилой площади.

 

"Категория "премиум" отличается отсутствием одной или нескольких опций. Например, там может быть 80 квартир, так что люди, встретившись в парке, могут не узнать друг друга. Или, например, нет рекреационной зоны", - продолжил Дмитрий Змиевец. Примерами домов премиум-класса компании "Жилье XXI века" являются "Триумфальная арка" на Лютеранской, 10 и строящийся "Капитолий" на Крещатике, 27 б, сдача которого запланирована на четвертый квартал 2006 года). Претендовать на класс "де-люкс" этим домам не позволяет отсутствие примыкающей зоны.

 

Уникальным примером для Киева является проект элитного микрорайона с замкнутой инфраструктурой "Воздвиженка", который осуществляет ОАО трест "Киевгорстрой-1" имени М. П. Загороднего. "Архитектурная концепция проекта заключается в восстановлении стилей, характерных для XIX века, в основном барокко и "киевского" модерна с готическими вариациями. Проектом предусмотрено строительство зданий высотой от двух до пяти этажей", - сообщил начальник отдела маркетинга компании Тарас Зябкин. Архитектурный проект каждого здания является эксклюзивным. Количество квартир в доме - не более десяти. Дома выполнены из керамического кирпича, высота потолков - 3,3 м. Во многих домах предусмотрена установка каминов. "В целом строительные характеристики зданий отвечают большинству требований к жилью категории "де-люкс", - отмечает господин Зябкин. В то же время господин Змиевец считает, что домов класса "де-люкс" в столице пока нет.

 

Коттеджи - не для элиты

 

Некоторые непосвященные потребители относят к элитному жилью коттеджные городки и так называемые "таун-хаусы" - коттеджы, рассчитанные на проживание нескольких семей. В Украине первые "таун-хаусы" начали возводить в рамках строительства загородных поселков. По данным компании Astera, сегодня в окрестностях столицы Украины насчитывается более 20 коттеджных городков и их количество увеличивается на 30% ежегодно. Элитные коттеджные поселки находятся в 10-20 километрах от Киева. Как правило, их строительство ведется вблизи лесопосадок и водоемов. Подобные поселки насчитывают не более 20 домов площадью от 400 кв. м. Давно не секрет, что наиболее застроенным и дорогим из пригородов является Конча-Заспа, где одним из первых был возведен коттеджный поселок "Золотые Ворота".

 

"Сегодня в Киеве и окрестностях строится 15 коттеджных городков. В пределах городской черты в 2006-2007 гг. ожидается еще 10 подобных строек", - прогнозирует Дмитрий Змиевец.

 

В то же время Илья Родионов считает, что "коттеджный городок элитным для постоянного жилья быть не может". Загородное жилье высшего класса представлено в основном отдельными резиденциями, которые даже условно нельзя назвать коттеджным городком. По словам Родионова, такой вид жилья "подразумевает некую "типизацию", что противоречит понятию "элитное", поскольку элитное - это что-то уникальное, что доступно действительно очень узкому кругу".

 

"Элитные" цены

 

Если о соответствии украинского и западного понятий "элитное жилье" можно спорить, то в вопросе соответствия "наших" цен мировым ни у кого сомнений не возникает. Элитное жилье, как и прочая недвижимость, пребывает в состоянии постоянного удорожания. Например, на протяжении последних трех лет ежегодный прирост цен в этом сегменте составлял 35-40%. В настоящее время стоимость одного квадратного метра престижного дорогого жилья стартует с отметки в $3 тыс. Илья Родионов признает, что до недавнего времени цена на элитное жилье в украинской столице не соответствовала качеству. "Но начиная с этого года у нас на рынке наблюдаются тенденции, которые качественно меняют такое положение вещей. У нас будет востребован именно тот продукт, где цена соответствует качеству, поскольку выросла культура потребления. Продукт застройщиков, которые этого не поймут, не будет пользоваться спросом", - уверен господин Родионов. Однако специалисты сходятся во мнении, что недвижимость высших категорий всегда будет реализовываться по таким же высоким ценам. Сохранить настоящее положение вещей помогают уникальное расположение, живописное окружение и качественное воплощение элитного жилья.

 

Владимир Германов подчеркивает, что стоимость элитного жилья напрямую зависит от стоимости земли в районе застройки. "Элитное жилье, согласно классификации, может быть размещено в первой и второй зонах города, а это преимущественно центральная, историческая его часть. Естественно, стоимость земли в самом "сердце" города значительно выше, нежели на окраинах", - отмечает он. По мнению господина Германова, "на изменение динамики стоимости элитного жилья в меньшей мере оказывает свое влияние спрос, чем на жилье эконом- и бизнес-класса. Но, вместе с тем, рост цены на элитное жилье зависит от удорожания строительных материалов, определенных экономических процессов в стране", - признает эксперт.

 

Спрос - стабильный

 

На протяжении последних двух лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к жилью подороже и попрестижней со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса.

По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. "Покупатели, которые формируют этот спрос, предъявляют очень высокие требования к такому жилью. Создатели же элитного жилья не успевают за ними", - пояснил Родионов причины преобладания спроса над предложением в сегменте элитного жилья.

 

В соответствии с данными компании Astera, в минувшем году наибольшим спросом пользовались квартиры площадью 140-200 кв. м в центре Киева, на улицах Ярославов Вал, Лысенко, Франко, Владимирской, Паньковской, Московской, Паторжинского и Кропивницкого. По популярности среди покупателей не уступал и ближний Печерск. С учетом важности социального окружения элитного жилья в будущем можно ожидать формирование городских vip-кварталов.

 

Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса "де-люкс" и "премиум" в качестве "второго жилья". Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет $5-7 тыс. в месяц. В то же время в Украине практически не представлено жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года.

 

Инвестиции

 

Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Украины является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и Украины. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 30-40%, что значительно превышает западные показатели. Однако, отмечает компания Astera, существующие риски сдерживают большое число потенциальных инвесторов от активных действий на рынке элитного жилья в Украине.

 

Что касается частного инвестирования, то, по мнению Дмитрия Змиевца, "элитная недвижимость защищена от снижения цены, поскольку, как правило, находится в центральной части города, имеет нетипичную архитектуру и планировку". "Такие дома для инвесторов - вложение средств, а не место жительства. Сроки окупаемости обуславливаются индивидуальными особенностями каждого объекта. В среднем это два-четыре года", - уверен эксперт.

 

Оптимистичные прогнозы

 

По данным некоторых компаний, в ближайшие три-пять лет запас элитного жилья украинской столицы может пополниться более чем 500 тысячами квадратных метров. Astera предлагает еще более внушительные цифры: объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% - свыше 220 тыс. кв. м в год. Практически пропорционально - минимум на 15% - в течение 2006 года увеличится стоимость жилья в Киеве. В будущем застройщики будут уделять больше внимания проведению исследований рынка на предмет потребительских предпочтений, и, как следствие этого, квартиры будут соответствовать большему количеству критериев, предъявляемых к элитному жилью. Таким образом, спрос станет более целенаправленным.

 

"Естественно, украинский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого района необходимо несколько условий. Во-первых, для таких объектов подходят только крупнейшие города Украины (Киев, Одесса, Днепропетровск, Харьков, Донецк, Львов). Во-вторых, необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на котором будет осуществлен проект. В-третьих, должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка", - считает Тарас Зябкин. Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в Киеве, то потенциально столичный рынок способен дать не более трех-четырех таких районов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов. "Такая ситуация только позитивно повлияет на данный сегмент рынка, поскольку эксклюзивность не может быть массовой", - уверен господин Зябкин.

 

Украинский рынок элитной жилой недвижимости уверенно обретает четкие формы. Двадцать лет назад на эпитет "элитная" могла претендовать едва ли не каждая отдельная квартира с приличным ремонтом. В начале 1990-х наличие евроремонта в квартире автоматически причисляло ее владельцев к "элите". На данном же этапе формирование элиты проходит одновременно с созданием жилья ей "под стать". "Де-люкс" и "премиум"... Далеко не предел...