Европейский рынок офисной недвижимости: компании ищут пути сокращения расходов

Участниками исследования, проведенного в период с марта по сентябрь 2012 г., стали крупные компании с численностью персонала от 1000 человек расположенные в странах Европы. Компании представляли четыре ключевых сектора экономики: Банки, Финансы и Страхование; IT и Телеком; Производство и Транспорт; Профессиональные услуги.

Европейцы отмечают, что основной задачей успешного бизнеса остается увеличение прибыли,а в связи с тем, что расходы на аренду офиса занимают второе место после объемов расходов на компенсацию оплаты труда персонала, компании ищут пути оптимизации затрат. Арендаторы обозначают, что наилучшие решения планирования рабочего пространства и эффективные операционные практики станут главнейшими приоритетами 2013 г.

По результатам европейского исследования, более 40% опрошенных уменьшили площади арендуемых помещений в течение прошлых пяти лет, так как более 80% компаний называют оптимизацию расходной части на аренду основным приоритетом. Тем не менее, стоимость офиса, оказывающая преобладающее влияние на принятие решения об аренде, балансируется интересами сотрудников компании. Так, почти 80% опрошенных европейских компаний придают особое значение комфорту и удобству персонала при выборе офисного помещения.

Ключевые выводы европейских аналитиков компании Colliers International:

•             Сокращение расходов на аренду: Политика удержания расходов в рамках затрат прошлых периодов – один из основных факторов, влияющих на решение об аренде нового офисного помещения и выбор местоположения здания. 

•             Оптимизация рабочего пространства: Подавляющее большинство компаний  (84%), изменивших местоположение офиса в последние 2 года использовали свой переезд как возможность пересмотреть планировочные решения и стандартный операционный ритм. Таким образом, практика использования временного рабочего места агентами по продажам, или hot desking, активно распространилась и эффективно продолжает применяться крупными компаниями. 

•             Влияние местоположения и качества офисных помещений на привлечение и удержание персонала: Транспортная доступность, инфраструктура, качество помещений – основополагающие факторы процесса принятия решения о выборе офисных помещений. Большинство опрошенных компаний придают особое значение комфорту и удобству персонала при выборе офисного помещения.

•             Тщательный подход к обоснованию стоимости «зеленого офиса»: Причинами выбора «зеленого» офисного здания для многих респондентов являются следование принципам Корпоративной Социальной Ответственности, что, в свою очередь, оказывает положительное влияние на способность компании удерживать и привлекать лучших сотрудников. Однако, в настоящее время, менее половины компаний готовы платить больше за «зеленый офис».

•             Реалии сурового экономического климата продолжают доминировать: Экономическое благополучие в 2013 году остается под вопросом для большинства Европейских государств, так как негативный эффект жестких экономических мер и неопределенность продолжают сдерживать инвестиции и потребительские расходы.  Аналитики прогнозируют нулевой рост ВВП Еврозоны в 2013 г.

•             Рынок на стороне арендатора: Рост уровня спроса на арендуемые офисные помещения замер в ожидании улучшения экономических условий, что будет оказывать давление на владельцев офисных зданий. Арендодатели продолжат конкурентную борьбу за завоевание малочисленных новых арендаторов. В результате, рынок и условия останутся благосклонными к арендатору.

•             Пересмотр коммерческих условий с арендодателем или переезд: В некоторых случаях, арендаторы офисных помещений, срок договоров аренды которых близок к завершению, будут склонны пересмотреть коммерческие условия аренды существующего офиса, чтобы избежать дополнительных затрат на переезд. 

•             Нехватка качественных помещений, отвечающим всем требованиям арендатора: Во многих ситуациях, на решение о поиске и переезде будет также существенно влиять новое предложение на рынке офисных помещений. В некоторых отдельно взятых городах, например, в Лондоне, Мюнхене и Москве, замедление темпов строительства привело к существенному сокращению нового предложения офисных площадей.

Таким образом, результаты европейского исследования Colliers International полностью подтверждают слабые экономические прогнозы на 2013 г. Крупный бизнес продолжает фокусироваться на снижении уровня затрат, избегая существенных рискованных инвестиций.

В то же время, умеренный спрос на качественные офисные помещения, с одной стороны, и замедление темпов строительства в Европе – с другой, может привести к дисбалансу спроса и предложения на офисном рынке данного региона. Соответственно, предпосылки для значительного снижения уровня арендных ставок отсутствуют, а долгосрочный прогноз для европейского рынка, в целом, остается стабильным.

Комментируя результаты европейского исследования в разрезе украинского рынка офисной недвижимости, Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине, отмечает: «Мультинациональные компании, арендующие офисные помещения в Киеве разделяют позицию европейских коллег, удерживая уровень расходов на аренду офисов в пределах, сопоставимых с прошлыми периодами. В некоторых случаях, они рассматривают возможность оптимизации затрат. В то же время, второй объединяющий тренд подтверждает, что такие компании не готовы идти на компромисс, радикально сокращая расходы и ухудшая условия работы своих сотрудников. Так крупные арендаторы демонстрируют приоритетность интересов сотрудников и роль качественного офисного пространства в вопросе привлечения и удержания персонала. Основными критериями выбора нового офисного помещения остаются: высокое качество технического оснащения здания, удобное местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктурных объектов и профессиональное управление зданием.

Отдельный интерес вызывают европейские тенденции в вопросе выбора «зеленого» офисного здания (green building). Последние несколько лет ценности большинства европейских компаний включают положения о Корпоративной Социальной Ответственности (КСО) во всех аспектах операционной деятельности. Это подразумевает и экологический подход к дизайну, и соответствующие технические требования к помещению. Социально-ответственный бизнес привлекает лучшие кадровые ресурсы и имеет высокий имиджевый фактор по сравнению с конкурентами. К настоящему времени, приняты стандарты «зеленого» офисного здания, в соответствии с которыми проводится сертификация объектов в Европе. В противовес эко-ориентированной Еврозоне, предложение в сегменте «зеленый» офис пока отсутствует на нашем рынке. Следовательно, в Украине арендаторы не имеют возможности выбора, даже при условии ведения собственной деятельности в соответствии с принципами КСО. Как только украинские девелоперы обратятся к вопросу экологичности офисных зданий, это получит отображение в виде роста спроса на такие помещения со стороны мультинациональных компаний. В долгосрочной перспективе, данный тренд также окажет влияние на стандарты и практики рынка офисной недвижимости Украины, так как по результатам последних трех лет, приблизительно 2/3 высококачественных офисных помещений поглощалось мультинациональными компаниями».