Финансовые интересы — под защиту!..
Пожалуй, единственным рецептом, который действует безотказно в смысле упреждения рисков инвесторов в строительство недвижимости на первичном рынке, являются так называемые фонды финансирования строительства (ФФС). Сегодня эксперты строительного рынка высказываются за скорейшее совершенствование законодательства о ФФС
Защита от афер
Так, например, по мнению председателя правления АКБ «Аркада» Константина Поливоды, совершенствуя закон, необходимо предусмотреть, чтобы финансовый посредник был на стороне покупателя жилья, защищал его интересы, имея для этого все необходимые инструменты.
И вот совсем недавно Кабинет Министров одобрил новые правила работы ФФС, которые должны защитить вкладчиков от строительных афер. Были утверждены поправки к Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья». Свои замечания в этом смысле высказал и Госфинуслуг.
По словам председателя Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Валерия Алешина, в проекте предлагается проводить окончательный расчет с инвесторами по ценам, установленным на момент заключения договоров. Однако цены, по словам эксперта, могут меняться. Тем не менее, они не должны превышать уровень цен на момент планового введения объекта недвижимости в действие.
Согласно тексту законопроекта, если сроки введения здания в эксплуатацию затягиваются более чем на три месяца, инвесторы смогут потребовать от управляющего ФФС возмещения вложенных ими средств. При этом сумма возмещения насчитывается исходя из текущей стоимости квадратных метров жилья. Учитывая, что цены на недвижимость растут ускоренными темпами, вкладчики долгостроев смогут даже рассчитывать на, скажем так, моральную компенсацию в виде инвестиционного дохода.
Развязывает руки спекулянтам
По мнению специалистов, документ, с одной стороны, защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков, с другой – развязывает руки спекулянтам-инвесторам, которые не ставят себе за цель приобрести квартиру, а всего лишь хотят заработать на быстрорастущем рынке недвижимости.
Нужно отметить, что автором этого законопроекта является народный депутат от Партии регионов Артем Щербань. Он и предлагает закрепить на законодательном уровне минимальный размер возмещения, который управляющий ФФС должен выплатить вкладчику, если тот решил досрочно выйти из фонда. Сам вкладчик может забрать до 90% вложенных средств.
Как считает заместитель директора финансовой компании «Первый управитель строительства» Алексей Танич, такая норма была предложена по той причине, что некоторые управители устанавливают завышенные штрафы при выходе из фонда. В новом варианте закона такой штраф ограничен 10% инвестиций вкладчика.
Как считает президент строительной компании «МЖК «Оболонь» Василий Антонов, новый проект упрощает работу управляющих фондами над созданием правил для строителей в договорах. Однако быть уверенными в том, что сроки сдачи в эксплуатацию будут соблюдены, а также в том, что цена на квадратные метры будет стабильной, в большинстве случаев нельзя. Эти требования могут соблюдать только крупные застройщики, у которых есть потенциал, персонал и соответствующие ресурсы. Остальные же застройщики будут вынуждены перейти на финансирование путем выпуска облигаций и последующего обмена на жилье.
Этапы привлечения инвестиций в строительство:
1. Подготовительный этап:
– экспресс-оценка проекта;
– определение параметров и объема инвестиций, необходимых для успешной реализации проекта;
– разработка схемы привлечения инвестиций (прямое участие в капитале, долговые инструменты, конвертируемые долговые инструменты, кредиты, комбинации инструментов);
– оценка рисков и выработка хеджирующих (страхующих) решений;
– подготовка необходимой документации.
2.1. Привлечение инвестиций (стратегический инвестор, институциональный инвестор, юридические и физические лица):
– определение круга потенциальных инвесторов;
– презентация проекта, представление интересов клиента в переговорном процессе;
– сопровождение сделки (подготовка или экспертиза пакета договоров; подготовка проекта изменений в уставные документы, связанных с перераспределением корпоративных прав; финансовое консультирование).
Постинвестиционное сопровождение проекта:
– составление отчетов для инвестора о реализации проекта, текущем состоянии, соблюдении выработанных рекомендаций по защите его прав;
– администрирование денежных ресурсов;
– финансовое консультирование деятельности клиента.
2.2. Создание фонда финансирования строительства (ФФС) или фонда операций с недвижимостью (ФОН):
– регистрация фонда;
– формализация договорных отношений;
– формирование фонда;
– финансирование проекта в соответствии с графиком, разработанным застройщиком и согласованным сторонами;
– осуществление работ по администрированию денежных ресурсов на всем этапе строительства;
– осуществление работ с инвестором при входе/выходе из фонда, замене объекта инвестиций.
Выгоды потребителя
Какие же выгоды получает потребитель, вкладывая деньги в ФФС? Во-первых, вкладывая деньги в ФФС, вы становитесь доверителем ФФС. Вложенные вами деньги управитель фонда – финансовая компания направляет на строительство выбранного вами объекта недвижимости. После окончания строительства вы получаете в собственность жилье. Во-вторых, управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС. В-третьих, деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством, и ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС. Заключая договор с управителем ФФС, вы выбираете объект инвестирования. Также документом, подтверждающим участие в ФФС, является свидельство об участии в ФФС. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС: застройщик и управитель фонда заключают договора страхования, управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС.
Выгоды инвесторов
1. Вкладывая деньги в ФФС, вы становитесь доверителем ФФС и, заключив договор с управителем фонда финансовой компании, передаете в доверительное управление денежные средства, которые управитель конвертирует в ваше право собственности на жилье.
Справка из законодательства: «Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья. Фонд финансирования строительства – средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС».
2. Управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС.
Справка из законодательства: «Управитель по каждому застройщику может создать отдельный ФФС. ФФС считается созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения договора с застройщиком с оформлением обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и открытия счета ФФС. Для каждого ФФС открывается отдельный счет».
3. Деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством.
Справка из законодательства: «Управитель ФФС при управлении ФФС: несет ответственность за соблюдение процедур управления имуществом, определенных Правилами ФФС и признанных доверителями ФФС; несет обязательства перед доверителями ФФС в рамках договора об участии в ФФС; может выступать в интересах доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи их доверителям».
4. ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС. Заключая договор с управителем ФФС, вы выбираете объект инвестирования.
ФФС прекращает свое функционирование по решению управителя ФФС в случае достижения цели, с которой был создан фонд. После выполнения управителем ФФС обязательств перед всеми доверителями ФФС считается прекратившим свое функционирование.
Управление имуществом, которое осуществляется по договору об участии в ФФС, прекращается в случае:
– полного выполнения управителем ФФС обязательств перед доверителем;
– отказа доверителя от участия в ФФС;
– смерти доверителя – физического лица или ликвидации доверителя – юридического лица.
При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования из списка не закрепленных за другими доверителями объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя. Этот объект инвестирования управитель должен закрепить за доверителем на условиях Правил ФФС.
При закреплении объекта инвестирования за доверителем: доверитель берет на себя обязательства относительно дальнейшего внесения денег в ФФС; управитель изымает этот объект из списка объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя, для исключения возможности закрепления этого объекта за другим доверителем и обязуется при условии исполнения доверителем своих обязательств по договору об участии в ФФС включить доверителя в список доверителей, которым застройщик в дальнейшем обязан передать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.
Размер требований доверителя к объекту инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования. Управитель после внесения доверителем средств в ФФС закрепляет за доверителем соответсвующее количество измерительных единиц объекта инвестирования с учетом текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования.
Текущая цена измерительной единицы объекта строительства не может быть установлена ниже, чем предыдущая цена для этого объекта строительства. В случае повышения текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования у доверителя не возникают обязательства относительно внесения в ФФС дополнительных средств за закрепленные за ним измерительные единицы объекта инвестирования.
5. Документом, подтверждающим участие в ФФС, является свидетельство об участии в ФФС.
В свидетельстве об участии в ФФС обязательно должны быть указаны: вид ФФС; данные доверителя; дата выдачи свидетельства; закрепленный за доверителем объект инвестирования; запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию; сумма денег, переданных доверителем в управление управителю; количество закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования; график дальнейшего внесения доверителем денег в ФФС; выдержка из договора об обязательствах застройщика перед управителем, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов инвестирования.6. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС.
6. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС.
Обеспечением выполнения обязательств застройщиком является установление ипотеки. Предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. В договоре предусматривается обязательство застройщика уступить управителю имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, в случае возникновения риска невыполнения застройщиком своих обязательств перед управителем.
Одновременно с заключением договора застройщик и управитель заключают:
– договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
– договор поручения с отлагательными условиями, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право давать безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функций застройщика в случае нарушения последним условий договора с управителем.
Программы страхования, предусматривающие защиту от всех возможных рисков, связанных со строительством и деятельностью ФФС:
– страхование строительно-монтажных рисков на весь период строительства;
– страхование ответственности перед третьими лицами – участниками фонда при проведении строительно-монтажных работ от рисков нарушения сроков строительства и причинения материального и морального вреда третьим лицам вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ – в пользу участников фонда; страхование финансового риска, связанного с недостаточностью привлеченных денег на строительство объекта недвижимости (справка из законодательства).
7. Управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС.
Управитель осуществляет контроль за соблюдением застройщиком выполнения условий и обязательств по договору с целью своевременного предупреждения возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к:
– изменению основных технических характеристик объектов строительства;
– ухудшению потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования; возростанию стоимости строительства более, чем на 5 процентов; увеличению сроков строительства более, чем на 30 дней.
В случае выявления управителем риска нарушения условий договора управитель имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора и возврата застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, а также осуществлять другие меры относительно выполнения застройщиком своих обязательств по договору. Застройщик обязан по требованию управителя в срок, определенный в договоре, вернуть денежные средства на счет ФФС или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, управителю, если иное не предусмотрено договором. В случае выявления управителем фактов нарушения застройщиком своих обязательств по обеспечению надлежащего качества объектов строительства или объектов инвестирования управитель обращается к страховщику с требованием по выплате страхового возмещения.
8. Вы можете выбрать вид ФФС, в котором хотите принять участие.
ФФС может быть двух видов – ФФС вида А и ФФС вида Б. Для ФФС вида А текущую цену измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.
Для ФФС вида Б: застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя относительно потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства в соответствии с проектной документацией и сметой на строительство, согласованной с управителем; управитель определяет текущую цену измерительной единицы объекта строительства, коэффициенты этажности и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. При осуществлении управления ФФС вида Б для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства управитель заключает с определенным им страховщиком договор обязательного страхования такого коммерческого риска (справка из законодательства).
9. Принимая участие в ФФС, Вы получаете в собственность жилые помещения.
После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно уведомляет об этом управителя и предоставляет данные относительно фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от государственных органов, которые осуществляют регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Управитель ФФС предоставляет застройщику окончательно подтвержденный объем заказа на строительство по этому объекту строительства и передает ему список доверителей, которые имеют право получать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. На основе данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измерительной единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС и получает от управителя ФФС справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Справка является документом, который подтверждает право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.
Справка из законодательства: «Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика. Застройщик обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению сособственников, собственнику или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией».
Так, например, по мнению председателя правления АКБ «Аркада» Константина Поливоды, совершенствуя закон, необходимо предусмотреть, чтобы финансовый посредник был на стороне покупателя жилья, защищал его интересы, имея для этого все необходимые инструменты.
И вот совсем недавно Кабинет Министров одобрил новые правила работы ФФС, которые должны защитить вкладчиков от строительных афер. Были утверждены поправки к Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья». Свои замечания в этом смысле высказал и Госфинуслуг.
По словам председателя Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Валерия Алешина, в проекте предлагается проводить окончательный расчет с инвесторами по ценам, установленным на момент заключения договоров. Однако цены, по словам эксперта, могут меняться. Тем не менее, они не должны превышать уровень цен на момент планового введения объекта недвижимости в действие.
Согласно тексту законопроекта, если сроки введения здания в эксплуатацию затягиваются более чем на три месяца, инвесторы смогут потребовать от управляющего ФФС возмещения вложенных ими средств. При этом сумма возмещения насчитывается исходя из текущей стоимости квадратных метров жилья. Учитывая, что цены на недвижимость растут ускоренными темпами, вкладчики долгостроев смогут даже рассчитывать на, скажем так, моральную компенсацию в виде инвестиционного дохода.
Развязывает руки спекулянтам
По мнению специалистов, документ, с одной стороны, защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков, с другой – развязывает руки спекулянтам-инвесторам, которые не ставят себе за цель приобрести квартиру, а всего лишь хотят заработать на быстрорастущем рынке недвижимости.
Нужно отметить, что автором этого законопроекта является народный депутат от Партии регионов Артем Щербань. Он и предлагает закрепить на законодательном уровне минимальный размер возмещения, который управляющий ФФС должен выплатить вкладчику, если тот решил досрочно выйти из фонда. Сам вкладчик может забрать до 90% вложенных средств.
Как считает заместитель директора финансовой компании «Первый управитель строительства» Алексей Танич, такая норма была предложена по той причине, что некоторые управители устанавливают завышенные штрафы при выходе из фонда. В новом варианте закона такой штраф ограничен 10% инвестиций вкладчика.
Как считает президент строительной компании «МЖК «Оболонь» Василий Антонов, новый проект упрощает работу управляющих фондами над созданием правил для строителей в договорах. Однако быть уверенными в том, что сроки сдачи в эксплуатацию будут соблюдены, а также в том, что цена на квадратные метры будет стабильной, в большинстве случаев нельзя. Эти требования могут соблюдать только крупные застройщики, у которых есть потенциал, персонал и соответствующие ресурсы. Остальные же застройщики будут вынуждены перейти на финансирование путем выпуска облигаций и последующего обмена на жилье.
Этапы привлечения инвестиций в строительство:
1. Подготовительный этап:
– экспресс-оценка проекта;
– определение параметров и объема инвестиций, необходимых для успешной реализации проекта;
– разработка схемы привлечения инвестиций (прямое участие в капитале, долговые инструменты, конвертируемые долговые инструменты, кредиты, комбинации инструментов);
– оценка рисков и выработка хеджирующих (страхующих) решений;
– подготовка необходимой документации.
2.1. Привлечение инвестиций (стратегический инвестор, институциональный инвестор, юридические и физические лица):
– определение круга потенциальных инвесторов;
– презентация проекта, представление интересов клиента в переговорном процессе;
– сопровождение сделки (подготовка или экспертиза пакета договоров; подготовка проекта изменений в уставные документы, связанных с перераспределением корпоративных прав; финансовое консультирование).
Постинвестиционное сопровождение проекта:
– составление отчетов для инвестора о реализации проекта, текущем состоянии, соблюдении выработанных рекомендаций по защите его прав;
– администрирование денежных ресурсов;
– финансовое консультирование деятельности клиента.
2.2. Создание фонда финансирования строительства (ФФС) или фонда операций с недвижимостью (ФОН):
– регистрация фонда;
– формализация договорных отношений;
– формирование фонда;
– финансирование проекта в соответствии с графиком, разработанным застройщиком и согласованным сторонами;
– осуществление работ по администрированию денежных ресурсов на всем этапе строительства;
– осуществление работ с инвестором при входе/выходе из фонда, замене объекта инвестиций.
Выгоды потребителя
Какие же выгоды получает потребитель, вкладывая деньги в ФФС? Во-первых, вкладывая деньги в ФФС, вы становитесь доверителем ФФС. Вложенные вами деньги управитель фонда – финансовая компания направляет на строительство выбранного вами объекта недвижимости. После окончания строительства вы получаете в собственность жилье. Во-вторых, управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС. В-третьих, деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством, и ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС. Заключая договор с управителем ФФС, вы выбираете объект инвестирования. Также документом, подтверждающим участие в ФФС, является свидельство об участии в ФФС. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС: застройщик и управитель фонда заключают договора страхования, управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС.
Выгоды инвесторов
1. Вкладывая деньги в ФФС, вы становитесь доверителем ФФС и, заключив договор с управителем фонда финансовой компании, передаете в доверительное управление денежные средства, которые управитель конвертирует в ваше право собственности на жилье.
Справка из законодательства: «Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья. Фонд финансирования строительства – средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС».
2. Управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС.
Справка из законодательства: «Управитель по каждому застройщику может создать отдельный ФФС. ФФС считается созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения договора с застройщиком с оформлением обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и открытия счета ФФС. Для каждого ФФС открывается отдельный счет».
3. Деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством.
Справка из законодательства: «Управитель ФФС при управлении ФФС: несет ответственность за соблюдение процедур управления имуществом, определенных Правилами ФФС и признанных доверителями ФФС; несет обязательства перед доверителями ФФС в рамках договора об участии в ФФС; может выступать в интересах доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи их доверителям».
4. ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС. Заключая договор с управителем ФФС, вы выбираете объект инвестирования.
ФФС прекращает свое функционирование по решению управителя ФФС в случае достижения цели, с которой был создан фонд. После выполнения управителем ФФС обязательств перед всеми доверителями ФФС считается прекратившим свое функционирование.
Управление имуществом, которое осуществляется по договору об участии в ФФС, прекращается в случае:
– полного выполнения управителем ФФС обязательств перед доверителем;
– отказа доверителя от участия в ФФС;
– смерти доверителя – физического лица или ликвидации доверителя – юридического лица.
При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования из списка не закрепленных за другими доверителями объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя. Этот объект инвестирования управитель должен закрепить за доверителем на условиях Правил ФФС.
При закреплении объекта инвестирования за доверителем: доверитель берет на себя обязательства относительно дальнейшего внесения денег в ФФС; управитель изымает этот объект из списка объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя, для исключения возможности закрепления этого объекта за другим доверителем и обязуется при условии исполнения доверителем своих обязательств по договору об участии в ФФС включить доверителя в список доверителей, которым застройщик в дальнейшем обязан передать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.
Размер требований доверителя к объекту инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования. Управитель после внесения доверителем средств в ФФС закрепляет за доверителем соответсвующее количество измерительных единиц объекта инвестирования с учетом текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования.
Текущая цена измерительной единицы объекта строительства не может быть установлена ниже, чем предыдущая цена для этого объекта строительства. В случае повышения текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования у доверителя не возникают обязательства относительно внесения в ФФС дополнительных средств за закрепленные за ним измерительные единицы объекта инвестирования.
5. Документом, подтверждающим участие в ФФС, является свидетельство об участии в ФФС.
В свидетельстве об участии в ФФС обязательно должны быть указаны: вид ФФС; данные доверителя; дата выдачи свидетельства; закрепленный за доверителем объект инвестирования; запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию; сумма денег, переданных доверителем в управление управителю; количество закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования; график дальнейшего внесения доверителем денег в ФФС; выдержка из договора об обязательствах застройщика перед управителем, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов инвестирования.6. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС.
6. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС.
Обеспечением выполнения обязательств застройщиком является установление ипотеки. Предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. В договоре предусматривается обязательство застройщика уступить управителю имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, в случае возникновения риска невыполнения застройщиком своих обязательств перед управителем.
Одновременно с заключением договора застройщик и управитель заключают:
– договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
– договор поручения с отлагательными условиями, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право давать безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функций застройщика в случае нарушения последним условий договора с управителем.
Программы страхования, предусматривающие защиту от всех возможных рисков, связанных со строительством и деятельностью ФФС:
– страхование строительно-монтажных рисков на весь период строительства;
– страхование ответственности перед третьими лицами – участниками фонда при проведении строительно-монтажных работ от рисков нарушения сроков строительства и причинения материального и морального вреда третьим лицам вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ – в пользу участников фонда; страхование финансового риска, связанного с недостаточностью привлеченных денег на строительство объекта недвижимости (справка из законодательства).
7. Управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС.
Управитель осуществляет контроль за соблюдением застройщиком выполнения условий и обязательств по договору с целью своевременного предупреждения возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к:
– изменению основных технических характеристик объектов строительства;
– ухудшению потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования; возростанию стоимости строительства более, чем на 5 процентов; увеличению сроков строительства более, чем на 30 дней.
В случае выявления управителем риска нарушения условий договора управитель имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора и возврата застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, а также осуществлять другие меры относительно выполнения застройщиком своих обязательств по договору. Застройщик обязан по требованию управителя в срок, определенный в договоре, вернуть денежные средства на счет ФФС или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, управителю, если иное не предусмотрено договором. В случае выявления управителем фактов нарушения застройщиком своих обязательств по обеспечению надлежащего качества объектов строительства или объектов инвестирования управитель обращается к страховщику с требованием по выплате страхового возмещения.
8. Вы можете выбрать вид ФФС, в котором хотите принять участие.
ФФС может быть двух видов – ФФС вида А и ФФС вида Б. Для ФФС вида А текущую цену измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.
Для ФФС вида Б: застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя относительно потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства в соответствии с проектной документацией и сметой на строительство, согласованной с управителем; управитель определяет текущую цену измерительной единицы объекта строительства, коэффициенты этажности и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. При осуществлении управления ФФС вида Б для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства управитель заключает с определенным им страховщиком договор обязательного страхования такого коммерческого риска (справка из законодательства).
9. Принимая участие в ФФС, Вы получаете в собственность жилые помещения.
После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно уведомляет об этом управителя и предоставляет данные относительно фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от государственных органов, которые осуществляют регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Управитель ФФС предоставляет застройщику окончательно подтвержденный объем заказа на строительство по этому объекту строительства и передает ему список доверителей, которые имеют право получать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. На основе данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измерительной единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС и получает от управителя ФФС справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Справка является документом, который подтверждает право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.
Справка из законодательства: «Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика. Застройщик обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению сособственников, собственнику или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией».
