Фондам финансирования строительства не поможет частая смена законодательства
Существующее законодательство о фондах финансирования строительства (ФФС) в целом удовлетворяет требованиям рынка.
Последние изменения в деятельности ФФС были приняты еще в прошлом году, но эти изменения носили скорее редакционный характер и глобально законодательство не меняли. Как сообщил в экслюзивном интервью корреспонденту Александр Охрименко, независимый финансовый аналитик, сейчас нет острой необходимости менять законодательство, скорее наоборот, было бы очень хорошо, чтобы это законодательство как можно реже менялось. Ибо для инвестора, который вкладывает деньги в строительство посредством ФФС стабильность и надежность, главный критерий вложений.
По мнению эксперта, проблемы, которые на сегодня, тормозят работу через ФФС - это отсталость и несоответствие существующей строительной нормативной базы. Существующая строительная нормативная база ориентирована на несуществующие инвестиционные (паевые) договора. В результате управителям ФФС приходится подстраиваться под строительную базу, в ущерб действующего механизма финансирования ФФС.
Строительные компании, не понимая или не желая понимать экономических преимуществ ФФС, стараются превратить их в "псевдоинвестиционные договоры". Вместе с тем, "законодательство четко фиксирует, что ФФС - это самостоятельный участник инвестиционного процесса строительства, наравне с заказчиком и генподрядчиком. И все вопросы финансирования строительства должны решать, только через ФФС. Это - гарантия, защита интересов инвесторов, которые финансируют строительство", - акцентирует внимание эксперт.
Он убежден: недопустимо, чтобы функция ФФС сводилась только к транзиту денег между инвестором и строителем. "Стоит задача не упростить механизм привлечение денег через ФФС, он и так достаточно прост, а сделать ФФС полноценным и главным контролем работы строителей", - напоминает аналитик.
На современном этапе реально существуют два метода привлечение денег для строительства жилья: целевые облигации и ФФС. С точки зрения простоты работы, ФФС - более удобный и понятный для украинского инвестора из народа. Целевые облигации - это ценные бумаги и они требуют определенных операций на фондовом рынке. Финансирования жилья через ФФС, во многом аналогичный механизму инвестиционных договоров, поэтому понятнее физическим лицам. Но, для тех физических лиц, которые главной целью ставят не покупку жилья, а получение спекулятивного дохода за счет роста цен на недвижимость ФФС менее привлекательный чем целевые облигации.
Возможно поэтому, целевые облигации, в основном, используют для финансирования жилья в Киеве, Днепропетровске, Одессе, Харькове, Донецке и Крыму. В других городах и регионах, приоритетными являются операции с использованием механизма ФФС.
"Сказывается специфика менталитета населения и, самое главное, рентабельность строительного бизнесе в различных регионах. Если в Киеве и крупных городах доход строителей жилья не падает ниже $500 /м2, то в той же Полтаве доход в $200/м2, является приемлемой величиной для ведения бизнеса", - говорит А.Охрименко.
По затратной части ФФС значительно дешевле выпуска целевых облигаций, поэтому в отдельных регионах и ориентированы только на ФФС.
Аналитик говорит, что, если бы в свое время "Элита-центр" строился через систему ФФС, на сегодня не было бы таких проблем. Потому что система ФФС исключает и проблему двойного учета и, самое главное, автоматически закрепляет землю под строительство и незавершенное строительство за участниками ФФС. "То обстоятельство, что не смотря на запрет использовать инвестиционные и другие "привлекательные" договора, строители, в том же Киеве, продолжают навязывать инвесторам эти инструменты, скорее говорит о наивности отдельных лиц и желании других заработать "легкие деньги", - резюмирует эксперт.
Напомним, деятельность ФФС регулируется Законом "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".
