Гарантiї успiху навiть за умови ризикiв

В Українi найбiльша питома вага внутрiшнiх iнвестицiй припадає на будiвельний сектор, зокрема, житлове будiвництво.

 

Головний гравець тут — iнвестор — фiзична особа, права якої на захист iнвестицiй та отримання гарантiй передбаченi законодавством України. Проте внаслiдок неврегульованостi законодавства, вiдсутностi пiдзаконних актiв, кволостi контролюючих органiв, безвiдповiдальностi та непрофесiйностi посередникiв механiзм їх застосування спрацьовує не завжди.

 

Попри все, iснують шляхи, якi передбачають бiльш прозорi методи iнвестування у будiвництво зi справжнiм механiзмом гарантiй iнвестицiй. З-помiж них — участь у фондах фiнансування будiвництва. Центральне мiсце та головну регуляцiйну роль в органiзацiї, створеннi та функцiонуваннi фондiв фiнансування будiвництва посiдають Правила фонду фiнансування будiвництва, якi регламентують, по-перше, незмiннiсть цiни квадратного метра до повного виконання сторонами своїх зобов’язань згiдно з угодою. Це правило є важливим для iнвестора, котрий уклав угоду про участь у фондi фiнансування будiвництва та розпочав здiйснювати грошовi внески. По-друге, чiтко визначено процедуру закрiплення за iнвестором конкретного об’єкта iнвестування — квартири.

 

По-третє, законодавчо передбачено обов’язкове страхування будiвельно-монтажних робiт. Про важливiсть страхування свiдчить iсторiя з проектом «Днiпровськi вежi» у Києвi, коли у майже готовому будинку з’явилася трiщина. Якщо б проект був застрахований, збитки вiдшкодувала б страхова компанiя.

 

I, зрештою, Правила зобов’язують вiдкрити окремий банкiвський рахунок для ФФБ, а також поточнi рахунки для забудовника та його пiдрядникiв в одному банку. Ця вимога значно полегшує здiйснення постiйного контролю з боку управителя за використанням коштiв забудовником.

 

Важливою умовою функцiонування фондiв фiнансування будiвництва є обов’язкове резервування фiнансовою установою (управителем) не менше 10% вiд загального обсягу залучених вiд довiрителiв ФФБ грошових коштiв, якi вiн перераховує тiльки пiсля передачi об’єкта iнвесторам, тобто здачi будинку в експлуатацiю.

 

З набранням чинностi змiнами до законодавства щодо фiнансування будiвництва дещо змiнились можливостi ФФБ. Якщо ранiше через один фонд мiг фiнансуватися лише один об’єкт будiвництва, то тепер одному фонду дозволено фiнансувати кiлька об’єктiв. Дехто вважає цю норму доволi ризикованою. Адже кошти фiзичних осiб, якi iнвестують в один будинок, можуть бути використанi на фiнансування iншого об’єкта. Iншими словами, iснують ризики виникнення фiнансових пiрамiд. Хоча фiнансова установа має право створювати фонд фiнансування будiвництва пiд конкретний будiвельний проект. Для управителя це не є фiнансовим тягарем.

 

Ще однiєю змiною у законодавствi про ФФБ (не дуже приємною для iнвестора) є скасування обов’язкового страхування вiдповiдальностi забудовника за зриви термiнiв здачi будинку в експлуатацiю.

 

Значне мiсце в правилах ФФБ посiдають вiдносини мiж фiнансовою установою та забудовником, якi визначає вiдповiдний договiр. Зобов’язання управителя та забудовника теж можуть розглядатися як гарантiї успiшного функцiонування фондiв фiнансування будiвництва.

 

Основною вимогою до забудовника при створеннi фонду фiнансування будiвництва є наявнiсть у нього необхiдних правовстановлювальних документiв на цiльове використання земельної дiлянки. Цi документи мають бути невiд’ємною частиною договору мiж управителем та забудовником. Крiм наведених переваг Правил ФФБ, такий договiр жорстко регламентує виконання зобов’язань забудовника та забезпечує їх шляхом встановлення iпотеки, вiдповiдно до якої останнiй передає в заставу фiнансовiй установi майновi права на об’єкт будiвництва.

 

Предметом iпотеки, згiдно з iпотечним договором, є майновi права на нерухомiсть, яка є об’єктом будiвництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будiвництва чи iнше нерухоме майно. У договорi обов’язково передбачається зобов’язання забудовника уступити управителю майновi права на нерухомiсть, яка є об’єктом будiвництва, у разi виникнення ризику невиконання забудовником власних зобов’язань перед управителем.

 

Одночасно зi встановленням юридичних вiдносин мiж фiнансовою установою та забудовником забудовник та управитель укладають ще низку договорiв. Йдеться про договiр уступки майнових прав на нерухомiсть, яка є об’єктом будiвництва, з вiдкладальними умовами та договiр доручення з вiдкладальними умовами, за яким управителю, у разi порушення забудовником умов угоди, доручається виконувати функцiї забудовника. При цьому забудовник на час дiї договору мiж управителем фонду та забудовником має право надавати безвiдкличну довiренiсть управителю на право делегування третiм особам функцiй забудовника у випадку порушення останнiм умов договору з управителем.

 

Аби запобiгти виникненню ризикових ситуацiй у перiод будiвництва, фiнансова установа здiйснює необхiднi функцiї упродовж всього життя ФФБ. Наприклад, в iнтересах iнвесторiв вона контролює виконання зобов’язань забудовником: отримує вiд нього документи, пов’язанi iз спорудженням об’єкта будiвництва, стежить за дотриманням термiнiв будiвництва, залучає до огляду будiвельного об’єкта незалежних експертiв.

 

Окрiм цього, фiнансова компанiя контролює цiльове використання забудовником коштiв, спрямованих на будiвництво, а також перевiряє фiнансовий стан забудовника, вимагає вiд нього надання копiй фiнансових та аудиторських звiтiв.

 

У разi невиконання забудовником умов договору управитель вимагає стягнення на предмет iпотеки вiдповiдно до законодавства України та умов договору iпотеки. Якщо ж з’ясовується, що забудовник не виконує власних зобов’язань, не забезпечує належну якiсть будiвництва, управитель може звернутись до страховика з вимогою виплати страхового вiдшкодування. Термiни, розмiр та порядок виплати визначає укладений договiр страхування.

 

Якщо виникать ризики, якi можуть призвести до змiни основної технiчної характеристики об’єкта будiвництва, погiршення його споживчих властивостей, значного зростання вартостi будiвництва (бiльш нiж на 20%), продовження термiнiв будiвництва (понад 90 днiв), управитель повинен припинити фiнансування. Вiдбувається розiрвання договору iз забудовником, а управителю повертаються кошти, спрямованi на фiнансування будiвництва цього об’єкта.

 

Розглянувши можливi переваги фондiв фiнансування будiвництва, якi полягають, передусiм, у гарантiях iнвестування для фiзичних осiб, можна говорити про позитивний законодавчо-нормативний захист майнових прав iнвесторiв.

 

Але завжди треба зважати на те, що надiйнiсть фондiв фiнансування будiвництва залежить вiд того, хто ними управляє. Якщо управителем є фiнансова компанiя або банк з хорошою репутацiєю на ринку, є впевненiсть у високiй надiйностi механiзму загалом.