Генеральный план Киева

Не возникали бы так часто конфликты между застройщиками и населением, между городом и пригородами, между Форумом спасения Киева и крупными строительными компаниями.

 

Директор института "Киевгенплан" Владимир Чекмарев уверен, что это не так. Даже наоборот. Новый Генплан принимали с опережением. Предыдущий Генплан был принят в 1986 году, со сроком действия до 2005 года. Но к 2000 году все европейские столицы стали проектировать и разрабатывать новые генеральные планы по совершенно новым методикам. Украина стала независимым государством, и Киев тоже стал развиваться в русле европейской градостроительной концепции.

 

Специалисты утверждают, что ни в одной стране мира не удавалось выполнить Генплан на все сто процентов. Процентов на семьдесят - уже хороший результат. Генплан - документ динамический. И очень большой. 19 томов, высота которых - свыше метра. Генеральный план развития города на период до 2020 года был утвержден Киевсоветом в 2002 году. Этот документ, по словам начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Василия Присяжнюка, определил принципиальные направления развития столицы. Стратегическая цель развития Киева - это создание высококачественной среды жизнедеятельности населения, гармоничное и сбалансированное развитие новой застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры, охрана культурного наследия и природного ландшафта, выполнение функций столицы страны.

 

В 2004 году, согласно Программе, утвержденной Киевсоветом, начата крупномасштабная разработка проектов детальных планов территорий, разработаны и утверждены Правила застройки города. Городским бюджетом 2005 года на эти задачи было предусмотрено приблизительно 6,5 млн. грн., а на 2006 год - более 10 млн. грн. В 2006 году планируется выполнить намеченную Программу разработки детальных планов на период с 2004-го по 2006 год. Утверждение детальных планов позволит создать пакет инвестиционных предложений на реальной градостроительной основе. Что касается соблюдения принципов, заложенных в Генеральном плане, то они будут отражены в детальных планах территорий и схемах планирования. Эти документы до своего принятия будут обсуждаться с общественностью.

 

Только цифры

 

Сегодня на каждого жителя столицы Украины в среднем приходится 18,6 кв. м жилой площади, в то время как в среднем по Европе - 35 кв. м. "Особенностями данного Генерального плана, - отмечает Василий Присяжнюк, - является наращивание значительных объемов строительства жилья и его реконструкции. Жилой фонд должен составить 75 млн. кв. м. Надо решить важнейшую социальную задачу - реконструкцию пятиэтажных домов первых массовых серий. Намеченные объемы реконструкции этих домов составят около 4 млн. кв. м. В районах пятиэтажек имеются значительные территориальные резервы, сложившаяся инженерно-транспортная инфраструктура. Также в ближайшие 6-8 лет под жилищное строительство будут осваиваться площадки в нынешних пределах города. Здесь есть резервы не только в виде отдельных незастроенных участков, но и площади, занимаемые бездействующими ныне промышленными предприятиями или воинскими частями. В отличие от предыдущего Генплана, который планировал развитие жилья в северном направлении в районе Вышгорода, преимущественными перспективными направлениями развития города становятся южное и западное. Размещение нового жилья будет развиваться на территориях крупных жилых массивов. Это и станет основным направлением в градостроительной политике новой городской власти. Уже сегодня можно осваивать территории на массивах Осокорки, Позняки, в ближайшее время "Киевгорстрой" приступит к освоению нового жилого массива Теремки-3. Помимо этого, Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды работает над концепциями освоения территорий Нижней Телички, Рыбальского полуострова, Корчеватого, на которых можно построить жилье, торговые, офисные, развлекательные комплексы, создать рекреационные зоны".

 

Генпланом Киева предусмотрено, что до 2020 года изменится структура жилого фонда. С 3% до 14% вырастет доля коттеджной застройки, в том числе за счет реконструкции районов садоводческих кооперативов. С 6% до 22% увеличится строительство малоэтажных жилых домов. Доля многоэтажного строительства снизится с 91% до 55%. 45% застройки будет размещено в левобережной, а 55% - в правобережной части города. Около 10 млн. кв. м жилья будет построено за границами города. Под строительство на протяжении последующих 20 лет планируется отвести около 30 тыс. га. Жилищное строительство будет развиваться до 2010 года в существующей черте города. В период до 2020 года - 47% в существующей черте города и 53% на новых землях. В частности, в Ходосовском районе планируется построить около 4 млн. кв. м жилья, в районе села Гатне - от 2,3 до 5,5 млн. кв. м, в районе аэродрома "Чайка" - около 1 млн. кв. м и около 4 млн. кв. м - в Вышгородском районе.

 

Согласно Генплану, до 2020 года почти в два раза планируется увеличить протяженность линий Киевского метрополитена и количество станций. Сегодня протяженность столичного метрополитена составляет 52 км, к 2020 году она достигнет 90 км. А к 40 существующим станциям добавится еще 30.

 

Для решения транспортной проблемы планируется отвести транзитные грузовые, железнодорожные и автомобильные магистрали за пределы города. С этой целью планируется строительство соединительной ветки и второго пути на участке железной дороги Киев-Триполье, а освободившееся Северное железнодорожное кольцо включить в общую транспортную пассажирскую сеть города. Для этого планируется ввести в эксплуатацию семь пересадочных узлов, в частности в Выдубичах, Жулянах, на Сырце и пригородной станции "Огородная".

 

Для выведения транзитного грузопотока автотранспорта планируется сооружение двух мостовых переходов в районе Вышгорода и Конча-Заспы. В общей сложности планируется строительство 370 км автодорог.

 

Центр столицы сегодня практически полностью исчерпал свою пропускную способность. Проектировщики считают необходимым введение автоматизированной системы управления транспортными потоками, для чего требуется в пять раз увеличить количество светофоров. Это позволит в автоматическом режиме отводить транспортные потоки с переполненных улиц.

 

Намечены сооружения 54-х транспортных развязок.

 

Кстати, при разработке Генплана учитывалась вероятность того, что в Киеве будут проводиться Олимпийские игры и крупные спортивные соревнования. С этой целью запланировано строительство Олимпийского комплекса и Диснейленда.

Большому городу - большие проблемы

 

Директор института "Киевгенплан" Владимир Чекмарев подчеркивает, что Генплан - это территориальное развитие города Киева, а не постановка домов в каждом квартальчике. Но именно из-за застроек квартальчиков и возникают время от времени в Киеве большие и малые конфликты. Строительство в городе велось параллельно, а иногда и опережая разработку детальных планов развития территорий. При согласовании проектов строительства конкретных объектов существует определенный элемент субъективизма. К разработке ДПТ (детальный план территории) вплотную приступили в прошлом году. ДПТ направлены на детализацию Генерального плана развития столицы и предусматривают возможность, вариантность и целевое назначение будущей застройки тех или иных территорий города. Кроме того, ДПТ включают в себя план инженерного освоения территорий, их транспортную схему. Планируется разработать ДПТ для более чем 29 важных территорий. Помимо этих проектов, есть решение горадминистрации о том, что всю усадебную застройку и документацию на нее берут под свой контроль районные администрации, которые должны профинансировать и заказать детальные проекты территорий с усадебной многоэтажной застройкой. Помимо института "Киевгенплан", дочернего предприятия АО "Киевпроект", к этой работе привлекаются и творческие архитектурные мастерские.

 

"В Генплан развития столицы заложено зонирование территорий на уровне, нормативно предусмотренном для этого документа. Выделены селитебные зоны многоэтажной и коттеджной застройки, промышленные и рекреационные территории и т. д., - говорит Василий Присяжнюк, - для отдельных зон законодательством европейских стран предусматривается разработка планов зонирования, которыми устанавливаются граничные показатели застройки. У нас законодательные нормы застройки разрабатываются на государственном уровне, а местными правилами могут только уточняться. Естественно, это отдельный блок работ, который не может быть выполнен в рамках Генплана. Сегодня деятельность по разработке зонинга активно разворачивается. В частности, утверждена процедурная часть Правил застройки Киева, разработана охранная зона ансамбля Софии Киевской, которую в 2006 году мы планируем утвердить в качестве составной части Правил застройки. Разработана концепция и предельные показатели для зоны вокруг новой станции метро "Бориспольская", план зонирования центральной части Голосеевского района (от бул. Дружбы народов до ул. Саксаганского и от ул. Красноармейской до ул. Боженко). Эти работы готовятся к общественному обсуждению и утверждению на Киевсовете. Разработка зонинга и ДПТ - длительный процесс. В европейских столицах такие работы ведутся на протяжении десятилетий и практически ежегодно дополняются в зависимости от инвестиционных потребностей. В 2006 году мы планируем выполнить намеченную Программу разработки детальных планов на период 2004-2006 гг. Утверждение детальных планов разрешит создать пакет инвестиционных предложений на реальной градостроительной основе".

 

"А конфликты между застройщиками и населением всегда были, есть и будут, - считает Владимир Чекмарев. - Ведь задача архитектора - создать красиво, нарисовать, увязать, если он профессиональный архитектор. А психология жителя - "нам во дворе ничего не надо". Поэтому, если плотность небольшая, если территория свободная и, в соответствии со СНИПом, там возможно построить жилой дом, то это уже называется конфликт между обществом, архитектором и заказчиком. Если же там невозможно построить дом и нарушается инсталляция, то в этом есть нарушение проектировщиками территории, которую застраивает заказчик. Плотность застройки взаимосвязана со стоимостью места проживания и качеством жилья. Поэтому если строится дом, к примеру, на Позняках, Осокорках и на Троещине, где намывается песок с отметки 94 до отметки 106 метров, жилье будет очень дорогое. Плотность же, в соответствии со СНИПом, не должна превышать норму. Нормативная плотность по городу Киеву - 450 человек на 10 тыс. кв. м.

 

Специалисты отмечают, что наши нормативы плотности застройки очень низкие, если сравнивать с Москвой. Ныне действующие санитарные нормы принимались еще во времена массового строительства "хрущевок" и с тех пор практически не изменились. Большинство предусмотренных ограничений уже потеряли смысл. В 1960-е годы строились малометражные квартиры, и нехватку жилой площади компенсировали за счет обустройства во дворах площадок для сушки белья, беседок, сараев, погребов и т. п. Сейчас, спустя сорок лет, нет необходимости в больших дворовых пространствах. Соответственно, появилась возможность использовать земельные участки внутри кварталов для строительства. Впрочем, жители города так не думают".

 

"В последнее время градостроительная политика в Киеве отмечается повышенным вниманием к сфере столичного строительства, решительным изменением курса в направлении размещения сооружений исключительно на основе утвержденной документации, демократизации и прозрачности градостроительных решений, - говорит Василий Присяжнюк. - Проведены общественные слушания, утверждены мероприятия по реализации резолюций общественных слушаний. Этими мероприятиями будут учтены острые вопросы, которые беспокоят киевлян. Мы начали разработку принципиально новых нормативно-правовых документов - планов зонирования территорий, в которых на открытом картографическом материале будут отражены допустимые виды использования земельных участков, регламенты и предельно возможные показатели застройки. Уже подготовлена Концепция зонирования центральной части города, разрабатывается первый экспериментальный образец плана зонирования для части территории Голосеевского и Печерского административных районов.

 

Особое внимание нужно уделить территориям вокруг новых станций метрополитена, где в ближайшее время мы ждем инвестиционной вспышки. Эти предложения и перечень будущих строительных площадок будут выполняться на основании градостроительной документации и составят адресную Программу размещения инвестиционно привлекательных объектов.

 

Я просил бы архитекторов города и наших гостей также активно принять участие в создании новой архитектуры XXI века, достойной европейской столицы".

 

Важным направлением градостроительной политики является обеспечение решения социальных вопросов, реконструкция пятиэтажных домов первых серий массового строительства.

 

Институтом "Киевпроект" разработана комплексная программа реконструкции жилищного фонда первого периода индустриального домостроения застройки 1950-х годов. На основании проведенных социологических исследований принят вариант программы, который предусматривает снос домов, не подлежащих ремонту, общей площадью 0,1 млн. кв. м в год, модернизацию всех жилых домов, в том числе с частичной надстройкой, уплотнение застройки за счет сооружения многоэтажных жилых домов на месте сносимых пятиэтажек, развитие необходимой социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Программой определены микрорайоны и адреса домов первоочередной реконструкции, а также участки размещения "стартовых" домов для отселения жителей из пятиэтажек. Для обеспечения выполнения данной программы планируется осуществить комплексную реконструкцию кварталов, определить земельные участки, которые при сносе или реконструкции пятиэтажек будут предоставляться под строительство стартовых домов для отселения жителей этого квартала с квартирами, запроектированными в соответствии с социальными нормами. Только при этих условиях будет предоставляться земля заказчикам для строительства в указанных кварталах новых многоэтажных жилых домов.

 

Несмотря на вышесказанное, многие строительные компании считают главной проблемой рынка недвижимости не дефицит земельных участков в Киеве, а непрозрачность процедуры получения площадей под строительство. Можно ли сделать эту процедуру более прозрачной?

 

"На сегодняшний день в Киеве действует порядок обретения прав на землю юридическими лицами и гражданами Украины, разработанный согласно требованиям действующего Земельного кодекса, - поясняет Василий Присяжнюк. - Недавно Киевсоветом утвержден порядок предоставления земельных участков для градостроительных нужд на конкурсных началах. Этим регламентом предусмотрено предоставлять на конкурсной основе и не только земельные участки, а и одобренные проектные предложения относительно застройки этих участков, то есть пакет документации для инвестора. А при утверждении плана зонирования будут утверждаться и все основные требования: предельная этажность, высотность здания, допустимая площадь застройки участка. Поэтому я уверен, что планы зонирования территорий станут надежным мостиком от градостроительной документации к отводу земельного участка под строительство. В Киеве и в дальнейшем будут активно развиваться рыночные отношения в земельной и архитектурной сферах. Предполагается широкое внедрение земельных аукционов на продажу права собственности или аренды на землю для размещения объектов строительства, осуществление инвестиционной деятельности".

 

К югу от границы, на запад от Солнца

 

Границы большого города, как и границы государства, расширяются в условиях, приближенных к военным. Согласно Генплану, Киев будет развиваться в западном и южном направлениях. 28 населенных пунктов попадут в черту города. До 2020 года предусмотрена застройка пригородных районов - Ходосовка, Вышгород, Гатне, район аэродрома "Чайка". Но каждый из 28-ми имеет свою местную власть. И далеко не все согласны терять независимость. В "Киевгенплане" не хотят акцентировать внимание на том, что существует конфликт. Мягко называют его "разговором о совместной деятельности между областью и городом Киевом". На самом деле шутки порой звучат нешуточные: "Вот мы поставим шлагбаум и скажем: въезд в Киев составляет сто рублей, за хлебушком поездите, тогда поймете моментально…" На вопрос, настолько далеко все и вправду зашло, Владимир Чекмарев замечает, что когда говорят "это моя территория", работают, в первую очередь, личные амбиции. "Когда мы делали Генеральный план города Киева, мы не думали о том, что будет в Вышгороде и Ходосовке. Мы знали, что Ходосовка должна "идти" под жилищное строительство в будущем, а, скажем, Дымер - нет, потому что входит в чернобыльскую зону влияния... Потом мы четко корректировали перспективы развития города. Мы же не стали вырезать леса, а стали развиваться на той территории, по которой можно вести жилищное строительство", - говорит он.

 

Но ведь местные администрации могут опротестовывать решение о присоединении их к Киеву в судебном порядке?

 

"Вы знаете, все можно опротестовать, - говорит Чекмарев. - Главное, должна быть логика развития города. Киев - столица государства, и у него множество функций! Нельзя сравнивать Киев с Одессой, Николаевом, Днепропетровском. Его можно сравнивать с Берлином, Москвой. Киев - культурный, научный, политический, деловой, финансовый центр. Вот почему мы наступаем на территории многих промышленных предприятий... Территории, которые не соответствуют месту, должны быть реконструированы под жилую или общественную зону. Потому это не конфликт, а начало совместной деятельности".

 

В институте "Киевгенплан" предложили создать Столичный округ, который в радиусе 30-40 км прилегающих территорий будут совместно (путем согласований) контролировать власти Киевской области и Киева. Территории, которые предусматривались для развития Олимпийского центра, высших учебных заведений, гостиничного комплекса и т. д., не должны застраиваться коттеджами. Таким образом, для того чтобы Киев развивался согласно Генплану города, должен быть и Генплан Киевского региона. Сложности согласования тут неизбежны.

 

"Да, мы учитывали тенденции региона, когда разрабатывали Генплан, - говорит Владимир Чекмарев. - Спрашивали у области, сколько им нужно территорий для администрации, сколько земли. Все молчали. Но мы, имея опыт работы с генпланами, с нормативами, пригородными зонами, сказали, что территории, прилегающие к городу Киеву, должны быть такие и такие. Да, мы не спрашивали, нужно ли пускать троллейбусы за Оболонь. Мы знали, что 17% жителей Вышгорода работают в Киеве. Поэтому эти люди должны, к примеру, иметь линию электропоезда непосредственно на Оболонь. Мы вынуждены были сделать троллейбусное движение в сторону Вышгорода, Борисполя, потому что люди в любом случае будут ездить в центр притяжения, в столицу государства. Когда мы инициировали создание Столичного округа, мы сказали, что будем вместе работать с областью, будем строить дороги, мощные выездные магистрали".

 

По словам Василия Присяжнюка, Генеральным планом предусматривалось расширение границ Киева за счет земель области и создание Столичного округа, но для решения этого вопроса необходимо проведение административно-территориальной реформы. Работа в этом направлении городским руководством ведется, подготовлены предложения по данной тематике, которые были рассмотрены Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства и Кабинетом Министров Украины. На стадии предварительных согласований и консультаций многие органы самоуправления области поддержали эти предложения. Но решить этот вопрос окончательно можно только при проведении административно-территориальной реформы, то есть на государственном уровне.

 

Но существует ли план развития Киевского региона - как узнать, куда выносить из города промышленные предприятия, а где строить коттеджи?

 

"Да, существует, - говорит Василий Присяжнюк, - он определяется схемой планировки территорий Киевской области. Такая схема периодически разрабатывается, обновляется, дополняется. На сегодняшний день схема разрабатывается, и институт "Киевгенплан" предоставил ее разработчикам предложения по выносу промышленных предприятий, строительству индивидуальной жилой застройки и т. п. К тому же институт "Промстройпроект" четко наметил дополнительные промзоны в Броварах, Борисполе и других населенных пунктах Киевского региона".

 

Незнание закона не освобождает...

 

Одно время в прессе часто говорилось о том, что Генплан - документ открытый, но уж слишком неконкретный. И строительные компании не в состоянии по нему понять, что и где можно строить. А обыватели и вовсе неинформированы, что растет у них под окнами или может вырасти. Кто здесь прав? Правда, как известно, у каждого своя.

 

Владимир Чекмарев утверждает, что Генплан прошел все инстанции общественного обсуждения - его показывали в районных администрациях, в Союзе архитекторов. В газетах были опубликованы Основные положения Генплана. На выставках демонстрируются макеты, выпущено множество дисков для представителей строительных организаций. Городские правила застройки являются открытым документом. Существуют специальные положения о проведении общественных слушаний по вопросам градостроения, а также об информировании населения о строительстве отдельных объектов. Например, четко определено, что крупные проекты и градостроительная документация подлежат общественному обсуждению, то есть обнародованию, освещению в СМИ. Предусмотрена и "обратная связь": поступившие замечания и предложения учитываются при дальнейшей работе над проектной документацией. Но в реальности все идет не так активно, как хотелось бы.

 

"Киевсовет впервые в Украине принял нормативно-правовые документы европейского образца - "Об учете общественных интересов и обеспечении прав граждан при осуществлении градостроительной деятельности", - говорит Василий Присяжнюк. Эти процедуры регламентирует Порядок общественного обсуждения градостроительной документации.

 

В данное время по заданию правительства Украины на этой основе разрабатывается Типовой порядок общественного обсуждения градостроительной документации, который будет утвержден на государственном уровне. Обсуждение градостроительной документации общественностью Киева проводится в обязательном порядке либо на уровне Киевсовета, либо в отдельных районах. К примеру, в прошлом году Киевсовет рассмотрел несколько ДПТ. Проведено общественное обсуждение ДПТ микрорайонов Жуляны, с. Троещина и Печерского района. Следует заметить, что действующие государственные нормы не предусматривают четких граничных показателей этажности зданий и процента застройки земельного участка.

 

К сожалению, население зачастую настроено негативно по отношению к любому строительству, это характерно для всех городов Украины. Чаще всего конфликты с населением возникают на этапе объектного проектирования, а не на этапе принятия градостроительной документации.

 

Сегодня, если следовать букве закона, отдельные объекты не подлежат общественному обсуждению, о них заказчик должен общественность только информировать. Даже в проекте Типового порядка проведения общественных обсуждений, который разрабатывается Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, все обсуждения заканчиваются на уровне проекта застройки микрорайона, квартала. Я считаю, что во избежание возникновения конфликтов между застройщиками и жителями необходимо более четко прорабатывать проекты комплексной застройки или реконструкции кварталов, микрорайонов. Именно на этом этапе необходимо предусмотреть размещение объектов и обсудить их с общественностью. Если придерживаться такой практики и четко следовать утвержденному проекту комплексной застройки, то можно избежать конфликтов на уровне объектного проектирования. В Украине специального закона о Генплане нет. Он есть, например, в Москве или в Петербурге. В Петербурге власти города даже издали Генплан в трех вариантах. Кроме огромного тома, который, прежде всего, предназначен для специалистов, есть и маленькая брошюрка, и популярное издание, рассчитанное на массового читателя. Таким образом, каждый горожанин сможет ознакомиться с главным градостроительным документом и, если захочет на определенном участке построить что-либо свое, не соответствующее функциональному назначению, предусмотренному в Генеральном плане, то ему придется обосновать свои намерения на всех уровнях и дойти до Законодательного собрания.

 

В настоящее время действует Закон "О генеральной схеме планирования Украины", который определяет цели и задачи развития столицы. Поэтому разработка и принятие отдельного закона о Генеральном плане Киева не целесообразны. Это полномочия Киевсовета".

 

Владимир Чекмарев объясняет отсутствие специального закона о Генплане тем, что у правительства Киева нет таких полномочий, как у правительства Москвы. Тем не менее наш основной градостроительный документ утвержден Киевсоветом, а решение Киевсовета - закон для всех. "Любое строительство должно прежде всего пройти согласование, - говорит Владимир Чекмарев. - Только после утверждения документации Киевсоветом можно вносить корректировки в Генплан. А просто прийти и сказать, что тут вместо дома будет фабрика, - нельзя. Но Генплан мы рассматриваем как динамическую систему, а это значит, что в процессе могут появиться корректировки Генплана в положительную сторону, они естественны. Сегодня мы занимаемся отраслевыми схемами, таким образом вводим детализацию, корректировку в Генплан: где будут гаражи и стоянки, где общественные центры, где гостиницы. А самый главный документ - это детальный план территории. Мы уже разработали детальный план Печерского, Шевченковского районов и корректировку на уровне мелочей".

 

На одном из последних съездов Международного союза архитекторов девиз был такой: "Надо знать прошлое, изучать настоящее, чтобы создать будущее". Будет ли Киев в будущем выглядеть не менее достойно, чем в прошлом, во многом зависит от этих самых маленьких корректировочек.

 

Генеральным планом определены территории, подлежащие реконструкции. Но в силу принятого масштаба и требований государственных норм Генплан не опускается до уровня отдельных объектов. Даже на промышленных территориях показываются только наиболее территориально емкие объекты. На протяжении последних трех лет застройка велась в зонах, которые были определены Генпланом под реконструкцию. Однако, так как не были разработаны и утверждены проекты комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов, проекты раздела придомовых территорий, возникло мнение о стихийности застройки. "Сегодня процесс разработки градостроительной документации активизировался, и надеюсь, что возникшая проблема будет решена в ближайшие годы", - обнадежил нас Василий Присяжнюк.