Главной отличительной особенностью киевской загородной недвижимости от московской является высокий спрос на объекты

Существенные отличия рынков в том, что если в Подмосковье уже 3-4 года абсолютную пальму первенства держат застройщики коттеджных поселков, а рынок формируется первичным предложением, то в Киеве сейчас весьма серьезную конкуренцию застройщикам составляет рынок вторичный.

 

В Подмосковье компания "Ксеником" с 2001 года построила около 450 000 кв. м только загородной недвижимости в ценовой категории свыше $1 млн за домовладение. А в Киеве пока отсутствуют операторы, которые могут похвастаться тем, что реализуют 2-3 таких проекта, но это время придет. На достаточно низком уровне находится конкуренция между самими застройщиками. Объектов не очень много, поэтому нет необходимости тщательно и быстро усовершенствовать качество застройки, создавать бренды для своих поселков. Я очень удивился, что на украинском рынке довольно слабая рекламная и промоактивность, и тем не менее продажи есть. Если в России, в частности в Москве, создание бренда коттеджного поселка - это один из важнейших аспектов реализации, то в Украине пока это не самый главный фактор. На мой взгляд, киевский рынок загородной недвижимости отстает от московского на 4-5 лет, хотя в таких вопросах как архитектура - идет нога в ногу.

 

Кроме того, в Киеве пока не сформировался концептуальный подход к коттеджным поселкам, то есть застройщик строит так, как ему бы хотелось жить, но это не всегда удачно. Я обратил внимание, что в последний год участились публикации в профильных средствах массовой информации на тему коттеджного строительства, то есть интерес к этому рынку безусловно растет - земля и объекты недвижимости дорожают. В связи с этим я считаю, что в обозримом будущем горизонты роста цен в Киеве непредсказуемы. По мере роста интересов к рынку начнется более активный приход крупных игроков, что приведет к росту конкуренции.

 

Как это происходило в Москве? В 2001 году было 25-30 коттеджных поселков, в 2002 - их было уже более 100, в 2003 - почти 200, дальше процесс роста их количества стал замедляться. Одна из причин - недостаток ликвидной земли. В Киеве будут происходить примерно те же процессы, и привлеченные достаточно высокими рентабельностью и прибылью девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости сюда придут иностранные операторы. Постепенно будет формироваться группа наиболее ликвидных поселков, которые будут оттягивать на себя основной платежеспособный спрос, что мы видим сегодня в Подмосковье. Если есть на рынке объект, который в географическом направлении, концепции, ценовом сегменте на голову выше всех остальных, то происходит практически полная остановка реализации на этих объектах до полного ухода лидера с рынка продаж, или до появления более совершенного объекта. В этих условиях застройщикам придется неминуемо прибегать к одному из двух способов достижения успеха. Первый путь: более тщательно прорабатывать концепцию самого продукта коттеджного поселка и обращать больше внимания на архитектурную стилистику всего поселка, на ландшафтное обустройство общественных зон, поскольку основные отличительные достоинства загородной недвижимости - это вид из окна и собственный земельный участок. И второй путь - это создание из своих поселков полноценных брендов и их грамотное продвижение.

 

Я думаю, не далее чем через два-три года рынок загородной недвижимости Киева вплотную приблизится к тому, что мы сейчас видим в Подмосковье: жесткая конкуренция на уровне концепции поселка и самого продукта, в максимальной степени отвечающая потребительским запросам, и жесткая конкуренция в рекламе.

 

Сергей Елисеев*

 

* Автор доклада - эксдиректор по маркетингу корпорации "Инкомнедвижимость".