Город продавцов. Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды
Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями — сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста — инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год.
Торговцев потянуло к морю
По данным местной инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс», сейчас в городе строится или реконструируется порядка 20 объектов, которые обещают ввести в эксплуатацию на протяжении 2007–2009 гг. «Если это произойдет, объем торговых площадей превысит 80 тыс. кв. м, а по показателям на 1 тыс. человек (230 кв. м) Севастополь будет претендовать на второе место в Украине после Киева», — говорит представитель компании Павел Ульянов.
Среди наиболее заметных проектов эксперты называют возведение четырехэтажного ТЦ на месте Хрюкинского рынка на проспекте Острикова. Ожидается, что его площадь составит не менее 6 тыс. кв. м. Название компании-заказчика не разглашается. В Гагаринском районе, на проспекте Октябрьской революции, местная фирма «Ален», владеющая сетью супермаркетов в Крыму, строит двухэтажный ТЦ «Посейдон». По данным Украинской Торговой Гильдии, разработавшей проект, его общая площадь — 16 тыс. кв. м, а торговая — 9 тыс. кв. м. Также предусмотрена подземная парковка на 200 мест. Среди сетей, которые уже изъявили желание арендовать здесь места, преобладают национальные компании, специализирующиеся на продаже одежды, обуви и парфюмерии, а также фаст-фуды. По предварительной информации, арендные ставки в «Посейдоне» будут колебаться от $25 до $100/кв. м.
К 2009 г. обещает открыть ТРЦ «Квадрат» в Севастополе и компания «XXI век». Однако пока подробности проекта не разглашаются. В компании лишь сообщили, что идет разработка коммерческой и архитектурной концепции объекта. На Большой Морской улице заканчивается сооружение торгово-офисного центра «Диалог», где, по словам руководителя отдела недвижимости «Конэкса» Вадима Кириенко, можно арендовать помещения по $60/кв. м. В этом же районе строится два небольших ТЦ «Черноморочка» и «Евроспорт», в которых сдается по 100–150 кв. м ($60–100/кв. м).
На август намечен ввод в эксплуатацию ТЦ на улице Соловьева, где можно купить площади по $1,5 тыс./кв. м, что является большой редкостью для местных центров, владельцы которых предпочитают сдавать торговые места в аренду.
Доходные центры
Интерес девелоперов к Севастополю не случаен. По мнению директора АН «А-Стар» Константина Ревуцкого, на сегодняшний день город насыщен современными ТЦ не более чем на 40%. «Крупных объектов, торговая площадь которых составляет 2,5–3 тыс. кв. м, здесь всего семь — тремя из них владеет компания «Ален», по одному имеют «Велика Кишеня», «Фуршет», «Фокстрот» и «Эко-маркет». Но большие помещения сторонним арендаторам сдает только «Велика Кишеня», остальные выставляют в аренду не более 5–10% своей территории», — говорит г-н Ревуцкий. Риэлтор АН «Адресъ» Михаил Липаев отмечает тенденцию нарастающего дефицита торговых площадей — предложить клиентам хотя бы несколько подходящих вариантов становится все сложнее, а сроки их поиска затягиваются на несколько недель. Ему вторят в компании «Конэкс», по данным которой сегодня в местных ТЦ пустует не более 3% помещений.
Обилие потенциальных арендаторов объясняется массовым нашествием заезжих торговцев. Множится число крымских и севастопольских компаний, открывающих магазины. По сведениям экспертов, спрос на торговые площади за год вырос на 35–40%. Предложение явно отстает от этого показателя. Дефицит привел к резкому росту арендных ставок, которые за год увеличились, по оценкам Константина Ревуцкого, на 50% и сегодня достигают $100–120/кв. м на прилегающих к центру улицах и $30–60 в менее популярных районах.
Впрочем, далеко не все объекты могут похвастаться обилием арендаторов. Среди неудачных Вадим Кириенко называет ТЦ «Консоль — Плаза», расположенный на улице Очаковцев в Ленинском районе, примыкающем к центру города. Изначально он претендовал на статус одного из самых дорогих — площади здесь продавались по $3 тыс./кв. м, а стартовые арендные ставки превышали $60/кв. м. Но сейчас помещение там можно снять за $30–35/кв. м. Несмотря на сниженные цены, торговцы не спешат в этот центр. «В данном районе сосредоточены в основном офисы. Потенциальных покупателей крайне мало», — поясняет г-н Кириенко.
В то же время бессменным интересом со стороны арендаторов пользуется центральный универмаг (Гагаринский р-н), который недавно был реконструирован. Хотя арендные ставки здесь достигают $120/кв. м, в базы АН этот объект попадает крайне редко — освобождающиеся места тут же занимают местные торговцы. Популярен среди арендаторов и ТЦ «Фуршет», расположенный на пересечении улиц Руднева и Толстого в центре города. Здесь сдаются небольшие помещения (10–12 кв. м) по $80/кв. м.
Эксперты сходятся во мнении, что спрос на качественные площади в торговых комплексах будет превышать предложение еще как минимум в течение ближайших двух–трех лет. Вадим Кириенко прогнозирует, что уже к концу этого года арендные ставки вырастут на 20–25%.
Покупать уже нечего
Ажиотаж вокруг новых ТЦ во многом связан с нехваткой предложений на вторичном рынке торговой недвижимости Севастополя. 70% обращающихся в АН клиентов изъявляют желание купить помещения, но зачастую риэлторы ничего не могут для них подобрать. «Большинство объектов, которые можно приспособить под магазин, уже выкуплены, и владельцы не спешат их перепродавать, так как могут заработать больше, сдавая здание в наем», — рассказывают в компании «Конэкс». В течение последнего года разошлись практически все квартиры в центре города, которые можно было перевести в нежилой фонд. То, что еще осталось в базе АН, предлагается по явно завышенным ценам. К примеру, трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м, еще не переведенная в нежилой фонд, но расположенная на первом этаже в центре, предлагается за $300 тыс.
Некоторые владельцы выгодного жилья, которые выставляли его на продажу, сняли свое предложение и сейчас сдают помещения в аренду. Средний ежемесячный доход хозяина такой квартиры может достигать $10 тыс.
Константин Ревуцкий сообщает, что цена торговых площадей на продажу за год выросла на 80%, что существенно превышает динамику роста арендных ставок, составившую 50%. Сегодня стоимость квадратного метра в центре Севастополя — $5–8 тыс./кв. м. В Гагаринском и Ленинском районах цены варьируются от $2 тыс. до $4,5 тыс./кв. м и лишь на окраинах еще можно найти объекты по $850/кв. м.
Предложений для арендаторов на вторичке больше, чем для покупателей. Но риэлторы говорят о дефиците и в этом сегменте рынка. Наиболее ходовыми являются квартиры, так как спрос на помещения по 40–100 кв. м остается наиболее массовым. В центре такие площади предлагают по $50/кв. м, в более отдаленных районах — по $25–30/кв. м.
Пожалуй, одними из наиболее дешевых вариантов считаются отдельные здания без реконструкции, расположенные в районах с неплохой транспортной развязкой (просп. Героев Сталинграда, Острякова, Октябрьской революции, ул. Камышевая), где можно снять помещение по $15/кв. м. Но таковых остается все меньше. Владельцы ходовой недвижимости задумываются о капитальном ремонте и последующем повышении ставок. Не менее 20–25 таких зданий уже закрыто на реконструкцию. Ожидается, что они попадут в базу местных риэлторов в следующем году по цене не ниже $30–40/кв. м.
