Гостиничная недвижимость: варианты девелопмента
Согласно мировой практике, ключевыми факторами, определяющими коммерческую эффективность гостиницы, является грамотно разработанная концепция и правильная организация текущего управления. Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, что реализация проекта в гостиничной сфере является процессом намного более сложным и комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать к услугам специализированных управляющих компаний.
Привлечение сетевых операторов, имеющих огромный опыт организации гостиничного бизнеса во всем мире и располагающих детальными стандартами создания и управления гостиничными проектами, позволяет не только существенно упростить сам процесс девелопмента, но и значительно повысить его инвестиционную эффективность. В условиях низкой конкуренции, характерной для отечественного гостиничного рынка, эффективность привлечения внешней управляющей компании не настолько очевидна, как на насыщенном рынке, что и обуславливает выбор многих украинских девелоперов в пользу варианта самостоятельного создания и управления гостиничным проектом. О том, какие последствия может повлечь за собой такое решение в долгосрочной перспективе, основных преимуществах и недостатках сотрудничества с оператором в процессе гостиничного девелопмента, а также вариантах его организации пойдет речь в данной статье.
Необходимость привлечения оператора
На развитых рынках, в условиях жесткой конкуренции в сфере гостиничного бизнеса, привлечение к управлению гостиничным проектом международной сети является аксиомой. Отечественные девелоперы пока только осознают преимущества работы с управляющей компанией в процессе разработки и реализации проекта гостиничного комплекса. Как результат, несмотря на активный интерес к отечественному и, прежде всего, киевскому рынку гостиничной недвижимости со стороны международных операторов, на сегодняшний день на нем представлен только один завершенный проект, в котором задействована международная управляющая компания, – это гостиница Radisson SAS в Киеве.
По словам Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, данная ситуация объясняется двумя причинами: «Во-первых, сам рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено меньшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере по сравнению с жилой, офисной и торговой. В итоге, для застройки того или иного участка девелоперы, как правило, предпочитали более доходное, менее затратное и, что также немаловажно, хорошо знакомое, проверенное и более простое использование – под жилье, торговлю или офисы.
Во-вторых, в тех немногих гостиничных проектах, которые получили право на реализацию в силу либо уникальных особенностей земельного участка, либо субъективной заинтересованности девелопера в развитии имиджевого проекта гостиницы, застройщик очень часто делал выбор в пользу варианта самостоятельного управления проектом и отказывался от привлечения оператора с мировым именем. Логика такого решения достаточно проста – в условиях ненасыщенного гостиничного рынка разработанный самостоятельно или с привлечением консультантов проект может быть довольно успешным. Если, к тому же, учесть довольно большое вознаграждение оператора и не слишком заметный положительный эффект от его присутствия с точки зрения денежных потоков, которые он будет генерировать, то становится вполне понятным, почему выбор отечественных девелоперов относительно варианта реализации проекта – самостоятельно или в рамках сотрудничества с сетевым оператором – пока не настолько предсказуем и однозначен, как за рубежом».
Продолжение читайте в «Commercial Property», №11 (39)
Необходимость привлечения оператора
На развитых рынках, в условиях жесткой конкуренции в сфере гостиничного бизнеса, привлечение к управлению гостиничным проектом международной сети является аксиомой. Отечественные девелоперы пока только осознают преимущества работы с управляющей компанией в процессе разработки и реализации проекта гостиничного комплекса. Как результат, несмотря на активный интерес к отечественному и, прежде всего, киевскому рынку гостиничной недвижимости со стороны международных операторов, на сегодняшний день на нем представлен только один завершенный проект, в котором задействована международная управляющая компания, – это гостиница Radisson SAS в Киеве.
По словам Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, данная ситуация объясняется двумя причинами: «Во-первых, сам рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено меньшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере по сравнению с жилой, офисной и торговой. В итоге, для застройки того или иного участка девелоперы, как правило, предпочитали более доходное, менее затратное и, что также немаловажно, хорошо знакомое, проверенное и более простое использование – под жилье, торговлю или офисы.
Во-вторых, в тех немногих гостиничных проектах, которые получили право на реализацию в силу либо уникальных особенностей земельного участка, либо субъективной заинтересованности девелопера в развитии имиджевого проекта гостиницы, застройщик очень часто делал выбор в пользу варианта самостоятельного управления проектом и отказывался от привлечения оператора с мировым именем. Логика такого решения достаточно проста – в условиях ненасыщенного гостиничного рынка разработанный самостоятельно или с привлечением консультантов проект может быть довольно успешным. Если, к тому же, учесть довольно большое вознаграждение оператора и не слишком заметный положительный эффект от его присутствия с точки зрения денежных потоков, которые он будет генерировать, то становится вполне понятным, почему выбор отечественных девелоперов относительно варианта реализации проекта – самостоятельно или в рамках сотрудничества с сетевым оператором – пока не настолько предсказуем и однозначен, как за рубежом».
Продолжение читайте в «Commercial Property», №11 (39)
Иван Коваленко Наталия Лисняк
