Гривна вытесняет доллары с рынка недвижимости
В предыдущем обзоре мы писали о реакции рынка недвижимости на рост курса доллара
На этой неделе тенденции не изменились: сделок стало еще меньше, средние цены предложений заметно снизились. Основные причины развития событий в соответствии с этим сценарием хорошо известны: война на Донбассе, бедственное состояние отечественной экономики, отсутствие у большинства людей уверенности в будущем, негативные прогнозы относительно курса национальной валюты… Список можно продолжать и продолжать, он достаточно внушительный.
В последнее время этот список пополнился еще одним пунктом: начиная с 29 июля начало действовать постановление НБУ №449 , перекрывшее основную лазейку использования иностранных валют на рынке недвижимости.
Предыдущие шаги Нацбанка в этом направлении давали лишь временный эффект: всякий раз участники рынка достаточно быстро приспосабливались к ограничениям.
Предыстория данного противостояния такова. Традиционно на вторичном рынке киевской недвижимости главенствующую роль играл американский доллар. Сделки в национальной валюте проходили достаточно редко, хотя в документах цены всегда указывались в гривнах.
Для вытеснения долларов с рынка в сентябре 2013 года Нацбанк ограничил возможность оплаты наличными суммой 150000 гривен. Если стоимость недвижимости была выше, то платеж должен быть в безналичной форме и исключительно в национальной валюте. В первое время количество сделок резко сократилось. Но вскоре банковские сотрудники поняли, что поступление денег от покупателя и выдача их продавцу может быть проведена лишь на бумаге - естественно, с фиксацией якобы выполненных транзакций в базах данных. При этом реальные платежи нередко осуществлялись в долларах, которые передавались из рук в руки.
В конце мая 2014 года Нацбанк постарался перекрыть подобную возможность, запретив снимать с депозитных и карточных счетов более 150000 гривен на человека в сутки. Но лазейка, тем не менее, осталась, - данная норма не распространялась на суммы, внесенные в банки наличными.
Своим июльским постановлением НБУ перекрыл и эту лазейку, запретив снимать суммы, превышающие 150000 гривен на человека в сутки, и в тех случаях, когда деньги вносились наличными. При этом выплата продавцам всей суммы обычно растягивается на несколько дней, и скрыть истинное движение средств намного сложнее.
Вполне допускаем, что кто-то сможет и в этот раз обойти ограничения. Но это будут скорее исключения, а не налаженные с помощью работников банков схемы.
Пока продавцы и покупатели лишь осознают новые рыночные реалии: торги по-прежнему идут преимущественно в долларах. Как долго рынок будет переходить на национальную валюту – сказать сложно. Но то, что деловая активность снизится еще больше, прогнозировать можно уверенно: такое происходило практически при всех изменениях нормативной базы.
Средние цены предложений вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основании нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости www.domik.ua Исходная информация в $/кв.м | 09.08.2014 |
Изменение за последнюю неделю |
Изменение за последние20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву | |||
| Без аппроксимации | 1555 | -1,3% | -8,3 % |
| С использованием аппроксимации | 1577 | -0,6% | -7,5% |
| Средняя цена предложений в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1682 | -2,4% | -8,0% |
| С использованием аппроксимации | 1729 | -1,1% | -5,8% |
| Средняя цена предложений возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1808 | -1,4% | -12,9% |
| С использованием аппроксимации | 1845 | -1,3% | -10,9% |
| Средняя цена 20% наиболее дешевых предложений | |||
| Без аппроксимации | 1075 | -1,3% | -4,8% |
| С использованием аппроксимации | 1086 | -0,4% | -4,4% |
| Средняя цена 20% наиболее дорогих предложений | |||
| Без аппроксимации | 2097 | -1,0% | -11,9% |
| С использованием аппроксимации | 2136 | -1,0% | -10,9% |
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).
Ниже приведены графики
изменения средних цен предложений в Святошинском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.График №1.
Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Святошинском районе- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 6,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.
Средняя цена предложений в новых домах в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 3,9%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.
Средняя цена предложений возле метро в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 6,8%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.
График №2.
Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в Святошинском районе- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений на однокомнатные квартиры в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 4,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.
Средняя цена предложений на двухкомнатные квартиры в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 13,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,4%.
График №3.
Изменение статистики цен предложений в долларах за квадратный метр на трех- и четырехкомнатные раздельные квартиры в Святошинском районе- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений на трехкомнатные раздельные квартиры в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 5,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.
Средняя цена предложений на четырехкомнатные раздельные квартиры в Святошинском районе за последние три месяца снизилась на 2,0%; за последнюю выросла на 3,0%.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира
в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 34,5 кв.м., жилая 18 кухня 8. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требуется косметический ремонт». 56000$ (1623$/кв.м).Двухкомнатная квартира
в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Саратовская (Шевченковский район, Нивки ). Общая площадь 45,7 кв.м., жилая 29, кухня 6,5. Санузел совмещенный. Окна во двор. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Сантехника и столярка новые. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт». 63000$ (1379$/кв.м).Трехкомнатная квартира
в панельном доме («типовая панель»), Выгуровский бульвар (Деснянский район, Троещина ). Общая площадь 71,8 кв.м., жилая 41,8, кухня 8. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Двухсторонняя. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника старая. Дом во дворе. Состояние: «требуется косметический ремонт». 80000$ (1114$/кв.м).Общая площадь приведенных выше квартир 152 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 199000$.
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua
© domik.ua, 2014
Комментарии посетителей