И снова «квартирный вопрос»

После этого человек, собственно, перестает быть гражданином с какими-либо правами, а превращается в презираемое и гонимое существо, имя которому - бомж.

 

В свое время проблема криминального завладения недвижимостью (прежде всего - квартирами) стояла в Украине чрезвычайно остро. Преступные шайки "черных риэлторов" вели настоящую охоту за владельцами жилплощади. Жертвами их в первую очередь становились одинокие пенсионеры, у которых квартиры отбирались под видом "опеки" и "присмотра", лица из группы риска - алкоголики, наркоманы и прочие (уних жилье выдуривалось за бутылку водки или смешные суммы). Часть их пополнила ряды изгоев общества, а кто-то из тех, кто проявил строптивость, и вовсе нашел смерть в пригородных лесах. Лишь немногим удалось восстановить справедливость.

 

Сегодня ситуация в этом отношении несколько стабилизировалась. Во всяком случае явный беспредел и бандитские наезды на владельцев квартир стали редкостью. Расслабляться, однако, не стоит. Из-за несовершенства нашего законодательства в этой области почти никто из рядовых граждан не застрахован от того, чтобы в результате действий мошенников лишиться жилья. Или - приобрести при совершении соответствующей сделки вместо такового целый букет проблем, которые будут отравлять жизнь долгие годы. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью - покупке, продаже, сдаче и найме таковой? Об этом мы и расскажем в ближайших публикациях нашей рубрики. А помогут нам те, для кого поиск ответов на подобные вопросы - неотъемлемая часть профессиональных обязанностей: директор филиала киевского агентства недвижимости "Олимп" Юрий Краковский и брокер этого агентства Александра Головань.

 

Риэлтор - всему голова

 

Итак, какую бы операцию с недвижимостью вы ни собирались совершить, начинать надо с поиска хорошего специалиста в данном вопросе. Странное дело: совершая сделки, где фигурируют суммы в десятки, а то и сотни тысяч долларов, наши сограждане зачастую вместо того, чтобы доверить это профессионалам, стремятся сэкономить на их услугах. Да, гонорар брокера за услуги при покупке квартиры (в Киеве по крайней мере) составляет пять процентов от реальной суммы сделки. Что, учитывая цены на столичную недвижимость, и вправду немало. Но оно того стоит...

 

Как правильно выбрать брокера и риэлторскую контору? Вот несколько общих советов: выбирайте солидную компанию, о деятельности которой хоть что-то известно. В противном случае рискуете нарваться на совершенно "левую" контору, в том числе и на легализовавшихся (но не слишком изменивших методы работы) "черных брокеров". Однако громкое имя фирмы отнюдь не гарантирует автоматически добропорядочность и профессионализм каждого ее сотрудника. Ведь в конторе с многочисленным штатом у ее руководства могут просто руки не доходить до контроля за деятельностью всех брокеров. Посему предпочтите те фирмы, которые работают на рынке недвижимости уже много лет и чьи названия не фигурируют ни в каких скандалах и сомнительных историях. Впрочем, лучший способ подбора риэлтора - это совет друзей или знакомых. Наверняка среди ваших приятелей есть те, кто недавно прибегал к услугам брокеров.

 

Кстати, некоторые граждане, покупая квартиру, резонно (как им кажется) рассуждают: "Раз уж у продавца имеется свой брокер, так зачем же и мне нанимать такового?" И экономят - "аж" два процента от суммы сделки... Да, брокер со стороны продавца поможет оформить документы, пройти необходимые процедуры, только помните, что он всегда и во всех ситуациях отстаивает интересы исключительно продавца недвижимости (с которого, собственно, и имеет основной доход), но не ваши. Так что в данном случае вы имеете все шансы получить проблемную, как говорят специалисты по недвижимости, квартиру, скрытые "сюрпризы" которой всплывут уже после заключения сделки.

 

Что такое проблемная квартира? Прежде всего это жилплощадь, для расторжения сделки по покупке которой впоследствии имеются совершенно законные основания. Как правило, при продаже не соблюдены интересы кого-либо из собственников - несовершеннолетних членов семьи, одного из экс-супругов либо тех, кто находился в тот момент в местах лишения свободы. Заключение сделки по поддельным документам - фиктивной доверенности, к примеру. Нахождение квартиры в момент совершения сделки, скажем, под залогом... Опытный брокер прежде всего занимается выяснением именно подобных моментов относительно приглянувшейся клиенту квартиры. Сумеете ли вы проверить все означенные моменты (и еще многие вдобавок) да к тому же в сжатые сроки?

 

Сперва кредит - потом квартира

 

Как распознать нечестного продавца и как подтвердить либо развеять сомнения относительно законности предлагаемой вам сделки, мы расскажем позднее. А пока рассмотрим проблемы, подстерегающие тех, кто решил обзавестись собственным жильем наиболее популярным ныне способом - в кредит.

 

Тут опять-таки начинать надобно с подбора правильного агентства по недвижимости, то есть имеющего опыт деятельности в области ипотечных программ. У таких фирм, как правило, налажен контакт с банками-кредиторами, а главное - проводится страховка покупателя на случаи, если сделка сорвется.

 

Случается, что человек, получив лишь самое общее, "принципиальное" согласие некоего банка на выдачу кредита для покупки жилья (что-то вроде ".. ну да, в принципе кредитуем... "), уже несется, окрыленный, совершать первые шаги по заключению сделки, то есть - давать задаток. До реального получения кредита этого делать не следует! Помните, что по действующим сегодня на рынке недвижимости законам покупатель, расторгающий сделку без уважительных на то причин, теряет задаток в полном объеме! А это - от сотен до тысяч долларов. Недвижимость же, особенно столичная, растет в цене постоянно и неуклонно и, потеряв один раз "залоговую" сумму, потенциальный покупатель, вполне возможно, вынужден будет либо довольствоваться худшим жильем, либо вообще отказаться от покупки.

 

Ведь обращаясь в банк за кредитом, вы можете получить вместо денег... отказ! Причин тому может быть масса, но прежде всего - неплатежеспособность (с точки зрения банка) будущего должника по предполагаемой ипотечной сделке. Ну согласитесь, если предполагаемая сумма ежемесячных выплат по кредиту, необходимому для приобретения квартиры, о которой вы мечтаете, составляет, скажем, 700 у. е., а совокупный доход вашей семьи едва дотягивает до 500 у. е. в месяц, то отказ банка вполне обоснован.

 

Опять-таки в подавляющем большинстве случаев кредит дается под залог как раз покупаемой вами квартиры. И то, что она полностью удовлетворяет вашим запросам и вкусам, совершенно не означает, что она устроит в качестве залогового имущества банк. Тут снова может возникнуть крайне неприятная для вас ситуация, чреватая потерей немалых денег.

 

Что же делать? Как уже говорилось, если покупатель работает с агентством недвижимости, имеющим опыт кредитных сделок, он, скорее всего, будет от подобных неприятностей застрахован - то есть в договор при внесении залога будет внесен пункт о том, что при расторжении сделки по инициативе банка деньги ему вернут, а вот при возникновении проблем со стороны продавцов штрафные санкции будут наложены уже на них самих.

 

Кроме того, общий совет для любой сделки с недвижимостью: не торопитесь. Лучше страховаться и перестраховываться в прямом и переносном смысле. Внимательнейшим образом читайте каждый подписываемый вами документ, где бы это ни происходило - в банке, нотариальной конторе или риэлторском агентстве. При этом настоятельно рекомендуем наибольшее внимание уделять тому, что напечатано или написано самыми мелкими буквами и в самом незаметном месте. Именно там зачастую скрываются неприятные подвохи вроде: "не гарантирует", "не несет ответственности" и тому подобное.

 

О том, что бывает с теми, кто не соблюдает это немудреное правило, а также о прочих тонкостях покупки и продажи жилья подробно мы расскажем в следующих публикациях.