И только небо над головой…

История успеха

 
Первооткрывателями ныне популярных во всем мире пентхаусов были американцы. Еще в 20-х годах прошлого столетия находчивые маркетологи США, чтобы поднять престиж верхних этажей небоскребов, на которых прежде селились бедняки, начали позиционировать «дом на крыше дома» как жилье для людей, принадлежащих к верхушке элиты, с изысканными вкусами и нестандартными требованиями к месту проживания. Владельцами такой недвижимости сперва стали звезды с рекордными капиталами, чей богемный образ жизни был насыщен светскими вечеринками, приемами и праздниками на крыше. Вторая категория покупателей – аскетичные миллионеры, стремящиеся ограничить себя от контактов с соседями. Благодаря активной пропаганде, пентхаусы олицетворялись с верхом совершенства и пределом желаний многих богатых людей Америки. Чуть позже автономные апартаменты стали возводить и в странах Европы, что часто обуславливалось плотной застройкой и невозможностью разместить в мегаполисе свой сад и прочие элементы придомовой инфраструктуры.

 
В Украине пародии на американские «воздушные замки» появились с разницей в 80 лет. Сначала это были верхние этажи высотных зданий и мансарды с достроенной территорией – уже в то время они громко именовались пентхаусами, несмотря на минимальное сходство со своими прототипами. По словам руководителя отдела маркетинга и PR компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, переоборудование верхних этажей было модным до тех пор, пока застройщики серьезно не задумались над созданием пентхаусов в новых объектах. Сегодня в столице можно увидеть «дома на крыше», трансформированные на украинский лад, но в них все же есть общая черта – здесь, как и в остальном мире, живут самые богатые индивидуалисты.
 
Карта «звездного неба»

 
На данный момент в Киеве около полусотни объектов позиционируются отечественными застройщиками как пентхаусы, но лишь считанные единицы можно назвать классическими образцами.

 
Как ни странно, первый появившийся на столичном рынке представитель этого сегмента как раз и был сооружен по классическому принципу. Речь идет о 3-этажном особняке на крыше высотного дома по ул. Г. Тимофеевой, 3, возведенного в 2001 г. фирмой «Т. М. М. ». Общая площадь пентхауса составляет 760 кв. м, при этом он со всех сторон окружен собственным огромным (более 4-х соток) двором-террасой. О лидерстве данного объекта на рынке аналогичного жилья, в первую очередь, свидетельствует соблюдение застройщиком всех параметров и незаурядность архитектурного решения. Среди плюсов также панорамные окна, бассейн на террасе и индивидуальный лифт, который поднимает хозяев и гостей из парадного прямо в гостиную.

 
Следующими добротными апартаментами, достигающими облаков, можно по праву считать 6-комнатный автономный дом, который венчает центральную секцию жилого комплекса по ул. Ковпака, 17. Из его окон и просторной террасы открываются красивые панорамные виды на Печерск, а лифт оборудован специальным кодом, благодаря которому помещение для посторонних недоступно.

 
Позже стали появляться объекты, более или менее соответствующие классическим параметрам – например, по просп. Героев Сталинграда, 26а и по ул. Артема, 12. Из-за оригинального планировочного решения долго не мог найти хозяина 4-уровневый «особняк на крыше» по Оболонскому проспекту, 22в. Удачно заняли свою нишу в сегменте жилой недвижимости два пентхауса площадью около 400 м в жилом комплексе «Ботаник Тауэрс». Не уступают им и апартаменты по ул. Старонаводницкой, 13, в «доме-волне». Здесь на 700 кв. м расположен бассейн, уютная терраса, внедрена высокотехнологичная система обеспечения автономного проживания.

 
Сегодня сооружается пентхаус в комплексе «Голден парк» (возле зеленой зоны Сырца), а также два автономных дома на крыше офисно-жилого комплекса «Южные Врата». Не менее известен 2-уровневый пентхаус в «Капитолии» (к слову, это здание стало первой новостройкой на Крещатике за последние 50 лет). Из его панорамных окон и смотровых террас открываются прекрасные виды и на главную улицу столицы, и на весь исторический центр, включая Липки и Старый Город.
В то же время находчивые предприниматели и архитекторы умудряются создавать «изюминки» и в старом жилом фонде. Один из ярчайших примеров такого творчества – апартаменты площадью 1025 кв. м, которые появились в результате реконструкции и надстройки дома на перекрестке улиц Садовой, Институтской и Шелковичной – в самом сердце Липок. Благодаря удачному месторасположению, из его окон жильцы могут любоваться не только живописными пейзажами столицы, но и видами на Верховную Раду и Мариинский дворец.
 
Визитная карточка небес

 
По словам маркетолога компании «Т. М. М. » Ангелины Деревлевой, в Украине словом «пентхаус» называют и отдельный коттедж на крыше высотных зданий, и последний уровень дома с интересным панорамным видом, и дуплекс на верхних этажах, и мансарду. Между тем, лингвострановедческий словарь США дает четкое определение пентхауса: «роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир».

 
Сегодня важными параметрами таких объектов выступают месторасположение, большие площади витринного остекления, эксплуатируемая кровля и панорамные пейзажи, открывающиеся из окон во всех направлениях. Неотъемлемый атрибут классического пентхауса – отдельный или, на крайний случай, оборудованный ключ-кодом лифт. Приветствуется наличие бассейна и территории для сада на террасе. Внутреннее пространство такого жилья отличается эксклюзивностью и роскошью. Удобства устроены на высшем уровне благодаря системе «умный дом», а также за счет применения самых современных инженерных технологий. Потолки – минимум 4 м, ибо более низкие, по словам экспертов, будут угнетать, причинять дискомфорт владельцам. Особое внимание грамотные застройщики уделяют климат-контролю и звукоизоляции, последняя необходима в условиях ограниченной высотности современных киевских новостроек.

 
По словам члена совета директоров компании «Миракс Групп» Алексея Адикаева, обычно территория пентхауса рассчитана на одного владельца и составляет от 250 до 550 кв. м, хотя возможна эксплуатация и большей площади. Но это – в идеале, ибо отечественные пентхаусы не всегда соответствуют мировым стандартам. Например, такое условие как открывающиеся из окон красоты города, иногда выполнить трудно. Согласно столичным правилам строительства, в центре здания имеют регламент по высоте (который, правда, нередко нарушается), вследствие чего покупатели могут приобрести вид не только на позолоченные купола и памятники архитектуры, но и на менее привлекательные пейзажи, включая дворы соседних домов и прочие малоприятные объекты. Поэтому при проектировании пентхауса, стараются максимально учитывать месторасположение – при удачной географии района даже в здании, которое не относится к высоткам, можно любоваться достопримечательностями исторического центра.

 
Еще одной проблемой для украинского владельца дома, где он по замыслу должен жить в уединении, являются соседи, стремящиеся к тому же. Современные застройщики, экономя пространство и средства, умудряются разместить на одной крыше несколько пентхаусов, при этом в общей собственности жильцов находится не только лифт, но и терраса. Как следствие, все лозунги о спокойствии и свободе улетучиваются.

 
Дополнительным нюансом жизни «под небом» является сильный ветер. Он не только может повредить сад на открытой площадке и устроить шторм в бассейне, но также способен снести самого хозяина. Поэтому вряд ли рекламные ролики про загорающего на террасе собственного пентхауса довольного владельца покажутся убедительными для тех, кто хоть раз побывал весной или осенью на крыше дома, превышающего 10 этажей.

 
Однако прочные стереотипы о принадлежности таких апартаментов людям солидного положения, хорошего достатка, безупречного вкуса и активного образа жизни только усиливают желание быть на высоте и самовыражаться за счет дорогостоящего жилья.
 
Почем близость к небесам?

 
Запредельные цены на «дома под облаками» сформировались из-за ограниченного предложения в данном сегменте рынка. По словам Ангелины Деревлевой, сегодня 1 кв. м пентхауса может колебаться от $ 3,5 тыс. до 15 тыс. Но запросы покупателей не менее амбициозны. Именно поэтому некоторые апартаменты остаются необжитыми очень долгое время. Те же, чья стоимость доступней для элиты, приобретаются еще на начальных стадиях строительства.

 
На ценообразование на рынке пентхаусов в значительной степени влияют месторасположение и виды из окна. Такими преимуществами, прежде всего, обладают дома в центре города. Например, в «Капитолии» находится один из самых престижных и дорогих «воздушных замков» с видами на главную улицу страны. Стоимость 1 кв. м в нем составляет около $ 20 тыс. По цене $ 10 тыс. за кв. м реализуется полностью готовый к проживанию 3-уровневый пентхаус по ул. Ковпака, 17. Респектабельные апартаменты оснащены кодовым замком, а отделочные работы выполнены из венецианской штукатурки и мрамора. Продается также небольшой по площади, всего 250 кв. м, пентхаус по ул. Панаса Мирного, 17. Стоимость 2-уровневого дома с витринными окнами и свободной планировкой составляет $ 6 тыс. за кв. м. Расположенный неподалеку, по ул. Старонаводницкой, 13, пентхаус с автономным обеспечением, бассейном и террасой оценивается в $ 5,4 тыс. за кв. м. В жилом комплексе «Ботаник Тауэрс» по ул. Сасаганского 1 кв. м «особняка на крыше» год назад на первичном рынке стоил $ 2,8 тыс., а сегодня перепродается по цене, которая стартует с $ 3,5 тыс.

 
В такую же сумму покупателю обойдутся апартаменты вдали от центра – в комплексе «Голден Парк» на Сырце. Весьма высокая их стоимость обусловлена хорошими обзорными характеристиками – видами на обширную зеленую зону. Примечательным на сегодняшний день является сегмент пентхаусов на Оболони. Учитывая выгодные видовые характеристики, современные застройщики устанавливают цены, которые могут посоревноваться с объектами в центре. Минимальная стоимость 1 кв. м «дома на крыше» зафиксирована по ул. Героев Сталинграда в жилом комплексе «Оазис» – $ 2,5 тыс. За такую сумму покупатель не только приобретет мансарду и террасу, но и великолепный вид на Днепр. Более дорогое предложение по ул. Героев Сталинграда, 4 – за обладание апартаментами с хорошими обзорными характеристиками придется заплатить $ 5 тыс. за кв. м. Встречаются и рекордные для этого района цены на подобное жилье. Например, так называемый пентхаус на 6-м этаже по Оболонской набережной, 19 стоит $ 9,3 тыс. за кв. м. Столь высокую цену сформировал ремонт, наличие сауны и барбекю. На подобные объекты в нецентральных частях Киева тоже есть спрос, поскольку многие хотят приобрести «дом на крыше» подальше от городской суеты, ближе к экологически чистым местам.

 
Еще одна деталь, на которую нужно обратить внимание при покупке, – отделка. Как отмечают эксперты, своенравные потенциальные клиенты охотней приобретают автономные дома без таковой, поэтому застройщики часто не возводят даже внутренние перегородки, создавая простор для воплощения самых смелых дизайнерских идей владельцев. По словам Владимира Германова, покупателю нужно быть готовым дополнительно потратить на ремонт не менее 50% средств, израсходованных на приобретение пентхауса. В итоге цена такой недвижимости увеличится в полтора раза. Но, судя по практике, подобные цифры перестали пугать жителей элитных «домов на крыше», потому как все эксклюзивное должно быть максимально дорогим.
 
Богатые и знаменитые

 
Так уж повелось, что на вершине должен быть не только пентхаус, а и статус его владельца. Потенциальные покупатели зачастую находятся на пике своего финансового благополучия, поскольку такое жилье не только имиджевое, но и самое дорогое на рынке недвижимости. Обычно «дома на крыше» приобретают люди в возрасте 35–50 лет, имеющие системный выстроенный бизнес, любители экстравагантности и новизны. Как правило, при этом они желают не только показать свой статус, но и отличиться оригинальностью. По мнению Алексея Адикаева, пентхаусы созданы специально для тех, кто наделен чувством стиля и богатой фантазией, что воплощается в оформлении жилья. Интересную трактовку портрета потенциального владельца пентхауса дает г-н Германов. По его словам, это люди, у которых выбор места жительства довольно широк, но определяющую роль для них имеет статус дома и собственные амбиции. Другие черты к портрету добавил директор департамента офисной и жилой недвижимости компании «XXI Век» Георгий Цагареишвили: «Одним из основных требований покупателей является хороший вид из окон, а также наличие автономных лифтов и возможность самим выбрать отделку апартаментов».

 
К сожалению, сейчас немало «продавцов» на рынке жилья дают столь высокопарное название практически любой мансарде или квартире на верхних этажах элитных домов. В свою очередь, любители эксклюзива, пусть даже мнимого, охотно покупают суррогаты по высокой цене пентхауса. Но ситуация постепенно меняется. По словам члена совета директоров компании «XXI Век» Андрея Миргородского, уровень культуры украинского потребителя быстро растет, соответственно, с каждым годом требования к жилью такого рода становятся все выше. Эксперт считает, что через 5–10 лет продать за большие деньги обычную квартиру, позиционируемую как пентхаус, будет невозможно.
 
Перспективы

 
На сегодняшний день пентхаусы являются уникальными объектами на рынке отечественной недвижимости. Именно из-за своей малочисленности они причислены к эксклюзиву, даже если и не совсем дотягивают до «классических». Этот сегмент рынка, несомненно, будет стремительно развиваться, и более качественные предложения перестанут быть редкостью. Увеличится и количество тех, кто захочет жить в «поднебесье», так как статус превосходства и избранности в сочетании с архитектурными новшествами и прекрасными обзорными характеристиками сделают пентхаусы по-настоящему яркими звездами на жилищном небосклоне.

 

Юлия Лищук