Идеальный склад не для хранения товара. Только Киевщина нуждается в 500 тыс. кв. м первоклассных логистических комплексов

В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?

 

Потребность в логистических комплексах в несколько раз превышает существующее

предложение. Повышенный спрос провоцирует создание новых складских комплексов,

преимущественно, на территории Киевской области, но недалеко от столицы. По некоторым данным, сейчас Киевщине необходимо порядка 500 тыс. кв. м площадей. В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?

 

 

Учитывая актуальность данного вопроса, газета Property Times совместно с группой компаний Times Consulting 25 сентября провели форум на тему «Логистическая недвижимость: от проекта до внедрения». Партнерами форума выступила Украинская лига логистики и складирования (УЛЛС) и консалтиноговая компания «Логистический практикум». Специальным спонсором выступила компания TM Sigma, принадлежащая LG International.

В рамках форума было затронуто множество вопросов, касающихся развития логистики в Украине. В частности: тенденции и перспективы развития, особенности получения земельных участков, юридические аспекты строительства и приобретения складской недвижимости, проблемы рынка, девелопмент, финансирование, оценка, отношения девелопера и заказчика, а также внедрение комплексных IT-решений для девелоперских и строительных компаний. Открывая форум, директор консалтинговой компании «Логистический практикум» Орест Логунов отметил, что в данный момент спрос на рынке складской и логистической недвижимости превышает предложение, и такая ситуация предположительно будет еще оставаться ближайшие несколько лет. По мнению экспертов, в минувшие годы основным сдерживающим фактором развития рынка складских помещений являлась более низкая доходность создания проектов, по сравнению с офисными или торговыми площадями, поэтому основными игроками были компании, использующие складские терминалы для собственной операционной деятельности, а не девелоперы, развивающие бизнес в другом направлении. Однако увеличение темпов роста цен на складские помещения, в среднем в 1,3–1,4 раза выше всех остальных сегментов (причем данная тенденция наблюдалась с 2005 г. и являлась закономерным витком развития рынка недвижимости Украины на фоне прироста торговых площадей), поэтому многие девелоперы и инвесторы сочли данный сегмент привлекательным для себя и начали заполнять свободную нишу.

 

Орест ЛОГУНОВ, директор консалтинговой компании «Логистический практикум»

Деньги любят тишину. Инвестиции затормаживаются, когда в стране политическая и рыночная нестабильность, законодательное несовершенство, отсутствие профессионалов. Сейчас все в ожидании выборов. Какую политику поведет новая власть? Для развития логистических комплексов нужна земля, на которую сейчас наложен мораторий. Его, по всей видимости, должны отменить, однако это потянет за собой пересмотр всех сделок.

Как сложится ситуация, покажет весна. Еще риски: местные советы в последнее время

пытаются отменять решения о выделении земли, постоянно дорожающие энергоносители и газ влияют на стоимость участков. Однако в нашей стране рынок складской недвижимости настолько отличается от других рынков своей высокой доходностью (до 20 %) и быстрой окупаемостью, что эти плюсы перекрывают все остальные минусы. Так что рисков опасаться не стоит, ими нужно и, главное, можно, управлять тем самым минимизируя. Что же касается наличия логистических центров, имеющихся в Украине, то класса А – 8 %, В – 12 %, остальные – старые склады и производственные помещения, которые котируются как класс С. Собственные склады компаний и фирм составляют 70 %, коммерческие – 30 %.

 

Андрей РАДЧЕНКО, председатель правления Украинской лиги логистики и складирования

К основным недостаткам развития логистического рынка надо отнести пробелы в законодательстве, дефицит подходящих земельных участков под строительство складских комплексов. Уже другое время, другие технологии и другие запросы логистических операторов, поэтому старые комплексы не отвечают всем необходимым требованиям

современного рынка. Только в Киеве потребность в современных складских комплексах составляет 400–500 тыс. кв. м. Среди перспективных направлений по развитию логистических комплексов Харьковское, Черниговское и Днепропетровское, а также сопутствующие транспортные коридоры. Вложение капиталов в создание складских комплексов достаточно выгодный бизнес, поскольку окупаемость составляет 7–9 лет, тогда как в Европе – более 17 лет. Причем есть потребность в совершенно разных форматах. У нас пока отсутствуют хабы, хотя заявлено строительство такого объекта на окраинах Броваров. В Испании же, например, имеется логистический комплекс площадью 1 млн кв. м. Если же говорить о перспективах, то в ближайшее время вряд ли стоит ожидать бума на рынке складской недвижимости. Это отрицательный момент и для всего государства, ведь поступления в госбюджет от логистической деятельности значительны: в Германии, например, от этого вида бизнеса в казну перечисляется EUR170 млрд.

 

Андрей КОШИЛЬ, президент ассоциации «Земельный союз Украины»

При покупке земли инвестор зачастую оценивает географическое положение или экономическую привлекательность участка – цену, ландшафт, наличие инфраструктуры. Нехватка спецзнаний могут не позволить правильно оценить все достоинства и недостатки того или иного участка. Тем временем, существует достаточное количество факторов, которые могут помешать реализации проекта или существенно повысить его цену. Например, несовершенство Земельного кадастра приводит к тому, что при выдаче актов на землю оказывается, что один участок наползает на другой. Бывали случаи, когда на один и тот же участок выдавались акты нескольким владельцам. Или полученный участок не весь можно использовать, поскольку через него проложены инженерные сети. Дабы избежать подобных проблем, необходимо анализировать территорию, на которую девелопер претендует: вынести

участок в натуру, то есть получить план с четкими границами, добиться заключения санэпидемстанции, проверить геологию, определить сервитутов, сделать химический анализ (скажем, на торфяниках строить нельзя). Основной шаг – надо получить решение местных советов или облгосадминистраций на аренду участка или купить его на аукционе.

 

Андрей ХЛУС, управляющий партнер Logistics Field Audit

Когда постоянно говорят о складах, то подразумевают место для хранения товара. Идеальный же склад тот – где нет зоны хранения, а есть зона переработки и сортировки. Однако в настоящее время как в России, так и в Украине логистические услуги сводятся к перевозкам, экспедированию и хранению грузов. Бурное развитие торговых сетей (в Украине за этот год они выросли на 30 %) и приход западных инвесторов прокладывают дорогу комплексной логистике. Все больше клиентов интересуются комплексным решением логистической задачи, начиная с размещения заказа, импорта и временного складирования, с последующей дистрибуцией по мере необходимости и регулярным информированием о движении товара.

Пока существует возможность экстенсивного роста бизнеса, внимание руководителей бизнеса к развитию логистики ослаблено. При этом для формирования полноценной управленческой логистики нужно решить еще ряд проблем. К примеру, ее развитию мешает ряд факторов: неготовность клиентских компаний к переходу на полное обслуживание со стороны профессиональных компаний, и неразвитость рынка логистических услуг.

Станислав ГЕРМАН, директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank

Среди основных тенденций складской недвижимости текущего года можно отметить такие: строят в основном новые отдельно стоящие здания; объекты укрупняются; срок вывода склада намного важнее его качества; происходит манипуляция классовостью; спрос непосредственно зависит от локации объекта – чем ближе к столице, тем быстрее он реализовывается.

Как и ранее, из множества заявленных в начале года к вводу в эксплуатацию и поступлению в реализацию логистических комплексов объектов, реально сданы будут далеко не все – около 50 % из них начнут функционировать только в конце первого квартала следующего года.

Что касается перспектив рынка, то к 2010–2011 годам уже анонсировано порядка 5 млн кв. м складских площадей, однако, как и ранее, из них не менее 40 % заявленных логистических комплексов не выйдут на рынок, поскольку уйдут для собственных нужд компаний.

 

Владимир МОНАСТЫРСКИЙ, старший юрист международной юридической фирмы SALANS

Чтобы будущий проект здания был успешным и не принес в будущем хлопот, необходимо еще на начальном этапе с юридической точки зрения быть готовым к его воплощению. Для строительства склада инвестору или застройщику необходимо получить разрешение на отвод земли от местных советов или обладминистрации, где будет написано «под строительство». Далее нужны такие документы: архитектурно-планировочное задание, техусловия, согласованная Градостроительным советом проектная документация, заключение

госэкспертизы, и, как итог, разрешение на само строительство. Далее оформляется право собственности непосредственно на объект. Каждый из этих этапов сложный и продолжительный, поэтому самому девелоперу или застройщику без качественной юридической помощи не обойтись.

 

Виталий КАЩЕНКО, генеральный директор компании МЛП в Украине

Несомненно, сегодня в Киеве существует огромный дефицит складских помещений. Консультантами по недвижимости минимальная потребность только в складских комплексах

класса А оценивается в 500 тыс. кв. м, однако в первой половине 2007 года в Украине сдано

не более 70 тыс. кв. м складских площадей. Кроме того, у нас нет как таковой классификации складской недвижимости, поэтому я считаю, что необходимо объединить девелоперов,

консультантов и игроков рынка для того, чтобы была принята единая для всех классификация

складов, по которой бы всем пришлось работать. А так, пока у каждой международной компании своя классификация и параметры, поэтому и склады класса А у всех разные.

 

Максим СИГНАЕВСКИЙ, директор L Town Group, группа компаний HCM

Клиенты вкладывают в эффективность склада такие функции: осуществление логистической

цепочки, максимально приближенной к планам и задачам клиента; возможность развития новых/дополнительных задач, подразумевающих рост потребностей клиента, покрывается возможностями логистического оператора; единый уровень сервиса при пользовании различными услугами; соотношение цены и качества.

Логистические провайдеры в понятие эффективности вкладывают: стабильную реализацию

мощностей; конкурентоспособный сервис и тарифы; осуществление краткосрочных и стратегических целей; профитабильность по всем сервисам. При этом не стоит забывать, что логистический бизнес напрямую зависит от бизнеса оператора.

 

Татьяна ЗАХАРОВА, старший консультант департамента промышленной и складской логистики DTZ в Украине

Себестоимость строительства складской недвижимости обходится в два раза дешевле, чем

строительство иной коммерческой недвижимости, поэтому инвесторы заинтересованы в этом

сегменте. Но среди уже названных факторов, тормозящих развитие складской недвижимости,

можно назвать отсутствие профессиональных игроков на этом рынке, знаний и опыта создания современных логических и складских комплексов, опыта управления подобными центрами. Нынешний рынок логистики можно целиком и полностью назвать рынком продавца, так как предложение на складские помещения, имеющие развитую инфраструктуру, современное оборудование и технику, удовлетворяет спрос едва

на 15–20 %. Чтобы рынок развивался динамично, и не один из проектов не остался невостребованным, девелоперам и инвесторам, желающим работать в данном сегменте, необходимо проводить профессиональный маркетинговый анализ и создавать не тот продукт, который они умеют делать, а тот, который необходим клиенту.

 

Максим МАЦКУЛ, менеджер по работе с клиентами SAP Ukraine

Задачи, решаемые сегодня в сфере строительства и проектирования, носят комплексный характер и являются очень непростыми: координирование сложных проектов, управление множеством поставщиков и подрядчиков, постоянное внедрение новых технологий. Поэтому использование комплексного IT-решения для сферы строительства и проектирования позволяет интегрировать все аспекты деятельности, включая проектирование, снабжение, строительно-монтажные работы, обеспечение текущей деятельности, управление проектами

и запасами. С помощью качественно внедренных IT-решений предприятия могут повысить производительность и стать более конкурентноспособными.