Иностранным инвесторам страшновато вкладывать деньги даже в столицу независимой Украины — что говорить о регионах

Однако, изучив наш рынок, они начинают потихоньку двигаться вглубь страны. Об этом (и не только) мы беседуем с генеральным директором консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" Вадимом Непоседовым.

 

- Как бы вы оценили текущую экономическую ситуацию в Украине и перспективы страны в качестве объекта инвестиций?

 

- Бурный рост привлекательности Украины с точки зрения инвестиционных процессов продолжается. Киев задает тон для всех регионов страны и является флагманом и ориентиром в сегментах вложений. Все больше западных игроков инвестиционного рынка приходят в Украину с целью войти в проекты, приводят с собой других участников девелопмента: профессиональных девелоперов, строительные компании, проектные организации и т. д. Подобная командная организация деятельности позволяет максимально быстро сосредотачивать свои усилия для достижения целей по быстрому вхождению на рынок.

 

Первичным для предпосылок увеличения инвестиций является не экономическая ситуация в стране, а многообразие различных факторов, которые вызвали "лавиноподобную" заинтересованность иностранных инвесторов к проектам в Украине и развитию бизнеса в нашей стране. Украина уже вступила на тот этап, когда экономическая ситуация в большей степени зависима от климата на инвестиционном рынке, нежели наоборот. Сегодня это параллельные пути. В подтверждение моих слов можно сказать, что ситуация с политической неопределенностью и некоторым экономическим дисбалансом в марте-июле этого года практически не повлияла на инвестиционную привлекательность страны. Все самые громкие проекты были именно в этот период.

 

Сейчас положение дел в Украине таково: экономическая ситуация не изменит инвестиционный климат до тех пор, пока доходность коммерческой недвижимости в стране заметно не упадет, а это возможно только после насыщения рынков, которое, по прогнозам нашей компании, произойдет не ранее 2009-2010 гг.

 

- Насколько украинская экономика открыта для иностранного капитала?

 

- Всем известно, что девелопмент в Украине последние пять лет был исключительно украинским, т. е. большая часть проектов реализовывалась в основном отечественными девелоперами. Имея контроль над участками, собственный капитал для развития проектов, возможность привлекать внешние средства, местные девелоперы не желают делиться рынком, где можно получать сверхъестественные доходы от сдачи в аренду площадей или продажи уже готового бизнеса. Поэтому на рынке можно наблюдать скрытность девелоперов. Отсутствие конкурсов и тендеров, позволяющих на разных стадиях реализации проекта привлекать различных участников, исходя исключительно из их профессиональных или финансовых преимуществ, отсутствие специализированных союзов, СМИ, ориентированных на продвижение конкретных проектов, подтверждают эту ситуацию. В стране существует атмосфера закрытости, запутанности, правовых коллизий, экономических несоответствий, двойных учетов в доходах граждан, двойных стандартов в способах ведения и запуска проекта и т. д. Подобная ситуация вносит немало сомнений в деятельность иностранных инвесторов. Собственными силами реализовывать проекты они боятся, поэтому вынуждены искать украинского партнера, который бы мог распутать этот клубок. То есть мы умело его (клубок) запутываем, для того чтобы мы были ценны для его распутывания.

 

На сегодняшний день практически все земельные ресурсы, ресурсы недвижимости сосредоточены, в основном, в руках чиновников или спекулянтов. Они умело создают вокруг этого рынка ауру скрытности и сложности для того, чтобы максимально повысить цену продукта, а не вывести его на открытый рынок. Но постепенно год за годом мы видим, как информация выводится на общее обозрение, как на конференциях открыто обсуждаются проекты, их доходные бизнес-составляющие. Все это позволяет иностранным инвесторам лучше понимать, кто есть кто.

 

- Как бы вы оценили политические риски?

 

- Политические риски в регионах в большей степени связаны с конкретными личностями, которые занимают должности в высших эшелонах власти и в силу непонятных причин блокируют продвижение естественного документооборота и процессы темпов развития девелопмента, сформированного годами. Существуют европейские каноны продвижения документации при реализации проекта, и даже с учетом коэффициента бюрократизма, к примеру в Москве или Киеве, каждый девелопер закладывает определенные сроки для прохождения того или иного этапа, планирует финансирование.

 

В Украине благодаря изменяющейся экономической и политической ситуации происходит постоянный передел рынка, который тормозит все процессы. Передел происходит на разных уровнях: на стадии согласования земельного участка, на стадии согласования проекта на градсовете, на стадии получения разрешения на строительство, на стадии получения экспертизы. Перед девелопером каждый раз загорается красный свет. В некоторых регионах ситуация вообще уникальная, когда при ревизии всех выданных ранее разрешений половина из них отменяется вообще и объекты, которые уже начали строить, подлежат сносу. Мне трудно найти объяснение таким действиям.

 

- Каковы главные проблемы инвесторов и как, по-вашему, их можно решить?

 

- Препятствий для вложения инвестиций достаточно: от традиционных земельных вопросов и согласовательных проблем до юридических рисков. Главной проблемой, конечно же, является отсутствие рынка предложений и земли.

 

Немаловажна также и неформатность предложений, которые, в итоге, не находят своего покупателя. Я имею в виду готовые инвестиционные проекты, предлагаемые мэрией города, с уже заложенными площадями, объемами, составляющими частями и чуть ли не с архитектурными зарисовками. Это в корне неправильно и противоречит логике развития любого проекта. Этот путь должен или развиваться естественным образом, или быть хотя бы параллельным, но не навязанным. Еще одним препятствием для инвестиций в украинскую недвижимость является отсутствие профессионального аппарата власти, специально подготовленных кадров для ведения подобных проектов.

 

"Совдеповские" правила, принципы и каноны, которыми руководствуются старые кадры, далеки от европейских. Поэтому общение иностранных инвесторов превращается в монолог, где чиновник запрещает, а девелопер "обучает на ходу". Это не диалог. И естественным путем мы сможем адекватно находиться в диалоге с западным бизнесом, только если мы будем иметь европейский уровень образования и прежде всего в вопросах бизнеса и его организации.

 

- Экономическое развитие в регионах проходит неоднородно. Чем отличается потенциал различных регионов и отраслей недвижимости?

 

- Неоднородность экономического развития регионов позволяет применять различные способы и подходы к девелопменту. Наша страна имеет уникальные географические, природные и культурные акценты в каждом из регионов, для которых присущи свои направления развития недвижимости. На неповторимом юге страны, включая полуостров, сосредоточились логистические, производственные, гостиничные, развлекательные, жилые и торговые объекты. Наша западная граница с карпатским комплексом - это образцы развития проектов, связанных с туристическим бизнесом, логистикой, торговлей. На востоке и в центре страны сосредоточена в большей степени логистическая, производственная, торговая и офисная недвижимость. Независимо от того, где существует возможность работать во всех сегментах недвижимости, главное - знать, как это делать, и делать это правильно. Разнообразие регионов позволяет разрабатывать разные проекты с одинаковыми рисками и доходностью, потому что они неповторимы, как неповторимы, к примеру, Карпаты и Крым с выходом к морю, или восточный регион с колоссальной концентрацией производственного потенциала.

 

В то же время, нельзя привязывать тот или иной тип недвижимости к какому-то региону или, другими словами, навязывать общепринятый штамп и говорить, что Карпаты - это зеленый туризм, а Крым - виноделие и отдых. Это совершенно неправильный подход. Маркетинговые исследования и анализ рынков, проводимые нашей компанией, позволяют раскрыть перспективы и возможности того или иного вида недвижимости в рассматриваемом регионе. Только таким путем можно выявить истинный потенциал.

 

- Какими будут последствия интеграции в мировой рынок?

 

- Мы уже пять лет применяем европейские стандарты в форматировании коммерческой и жилой недвижимости и таким образом подготавливаем проекты к возможной адаптации для последующего инвестирования, продажи, участия в них иностранных партнеров. Мы понимаем методики создания подобных проектов, изучая опыт других стран, у которых эти процессы начались несколько раньше. И гордимся тем, что Украина является подготовленной для вторжения иностранных девелоперов и ритейлеров, и мы рады, что приложили к этому немалую долю усилий, а именно в подготовке рынка и его участников.

 

Главным последствием интеграции в мировой рынок станут в той или иной степени процессы поглощения крупными мировыми игроками более слабых на украинском рынке. Этот процесс уже завершился в Польше и практически заканчивается в странах Балтии. Также нас ожидают переход на мировые стандарты, приход к европейским ценностям - курс на которые мы сегодня выбрали. Вначале это будут европейские стандарты недвижимости, на основе которых в какой-то степени закладываются стандарты жизни, включая потребление, организацию своего жилья и рабочего пространства.

 

- Ваш прогноз поведения инвесторов в регионах Украины в будущем?

 

- В ближайшие пару лет будет чувствоваться диктат инвесторов в регионах, вызванный отсутствием грамотного подхода со стороны местных девелоперов и отсутствием капитала для реализации проектов. В стране, где банки не являются инвестирующими в недвижимость органами, а выступают операционным инструментом для деятельности компаний и кредитным инструментарием для приобретения машин и квартир, иностранный инветор занимает эксклюзивную позицию в финансировании проектов. Поэтому любой диалог с носителем финансовых средств происходит с более высокой позиции инвестора, который в итоге, в большинстве случаев, особенно в регионах, покупает продукт за бесцнок. Хотелось бы, чтобы эта ситуация изменилась. Это можно сделать только одним образом - вспомнить, что мы являемся одной из последних стран на европейском континенте, имеющей огромный земельный ресурс, развивающийся потребительский рынок и низкоконкурентный сверхприбыльный рынок недвижимости, потенциал которого реализован только на 10%. Поэтому нашим девелоперам стоит дождаться огромного потока инвестиций, который произойдет в ближайшее время, и подготовиться к этому исключительно профессионально, подготовить свои проекты и себя в образовательном плане.