Интервью с коммерческим директором Really Building (ЖК Henesi House)

В апреле 2021 жилой комплекс Henesi House, расположенный на столичной Татарке, был наконец введен в эксплуатацию. Этот проект — рекордсмен по продолжительности строительства, поскольку его возведение осуществлялось почти 20 лет. За это время жилой комплекс несколько раз менял название, девелоперов и концепции, но все же дошел до финиша. Такие хеппи энды на столичном рынке недвижимости встречаются редко, поэтому редакция портала Domik.ua решила более подробно узнать у коммерческого директора Really Building Анны Мурашенко о том, каковы особенности работы с недостроями.

Кратко о ЖК Henesi House и истории его строительства

Жилой комплекс Henesi House — это трехсекционный дом комфорт-класса. Расположен он в Шевченковском районе столицы, в историческом микрорайоне Татарка. Технология строительства — монолитно-каркасная со стенами из газоблока и внешней отделкой системой вентилируемого фасада VentaRock. Внутренняя инфраструктура представлена ​​дизайнерскими лбу, зоной отдыха на крыше, велосипедной стоянкой и подземным паркингом на 72 места.

История дома на Нагорной, 18/16 берет начало еще с 1999 года, когда столичный городской совет выделил Киевскому институту автоматики 0,29 га земли. На участке, расположенном через дорогу от научного учреждения, планировалось строительство жилого дома для сотрудников института. Подрядчиком и инвестором выбрали ООО «Спецбудресурс». Проектом было предусмотрено возведение одного дома на 70 квартир, годом окончания строительства указан 2005-й. Но едва на участке появилась часть монолитного каркаса будущего здания, между Институтом автоматики и подрядчиком произошел конфликт. По одной из версий, причиной его стала инициатива застройщика увеличить этажность. По другой — спор о долях в проекте. В результате конфликта возведения дома приостановили.

В 2014 году 70 инвесторов новостройки решили реанимировать проект собственными силами. Они объединились в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) «Нагорная, 18/16» и обратились в Киевсовет с просьбой передать земельный участок в аренду с целью достройки комплекса. 6 октября 2016-го городской совет расторг договор аренды с Киевским институтом автоматики и удовлетворил просьбу ЖСК.

С 2017 года застройщиком Henesi House стала компания «В. К. Групп ». Она тщательно проверила все документы и в результате взялась за достройку объекта. С апреля 2017-го заказчиком строительства выступает ЖСК «Нагорная, 18/16», генеральным подрядчиком — «Спецбудресурс», застройщиком — «В. К. Групп». С 2019 года «В. К. Групп» представляет созданная застройщиком торговая марка Really Building. То есть девелопер проекта не изменился, изменилось лишь его название.

В том же году Really Building нашла иностранного партнера и инвестора — израильскую компанию по управлению недвижимостью Simple Investment. Так Really Building и Simple Investment стали совместно заниматься строительством и реализацией недвижимости в жилом комплексе. Сначала сдача Henesi House была запланирована на II квартал 2018 года. Сроки несколько раз переносились, в результате комплекс получил сертификат готовности в нынешнем году. На июнь 2021-го в продаже от застройщика остались только две двухкомнатные квартиры — площадью 58 и 78 кв. м.

Такой заброшенной выглядела стройплощадка «Хеннесси Хаус», когда Really Building взялся за достройку объекта

Летом 2019 девелопер Really Building подписал меморандум с израильским партнером Simple Investment. Сейчас, два года спустя, уже можно говорить о результатах этого сотрудничества: было ли оно успешным? Планируете ли вы в дальнейшем выступать партнерами?

Сотрудничество с Simple Investment стало одним из лучших наших решений. Эта компания занимается управлением проектам и обладает эксклюзивными маркетинговыми правами представлять нашу компанию в Израиле. Примерно 10% квартир в ЖК Henesi House куплено инвесторами из Израиля. А, например, в проектах 4U израильские инвесторы составляют около 40%.

Недвижимость, принадлежащая иностранным инвесторам, была приобретена в основном под сдачу в аренду. Так что в жилом комплексе Henesi House, в одном из немногих столичных проектов, можно будет официально арендовать квартиру — с нотариальным договором, оплатой владельцем налогов и так далее. Этим будет заниматься управляющая компания — Really Simple Management.

Совместная работа над Henesi House оказалась успешной — настолько, что мы решили продолжить партнерские отношения с Simple Investment. В 2019 году мы начали вместе работать над еще тремя проектами. Это ЖК «Аквамарин» в городе Украинка Обуховского района, ЖК 4U на столичном Академгородке и бизнес-центр Liner. Также мы приступили к совместному завершению долгостроя по адресу пр-т Победы, 117 (возле кинотеатра «Экран»). У него схожая с ЖК Henesi House история, но этот объект мы достраиваем при поддержке Киевской городской госадминистрации.

Henesi House был введен в эксплуатацию во II квартале 2021-го, то есть на два года позже, чем вы изначально заявляли. Из-за чего произошли такие задержки?

Закладывая сроки, мы не учли организационные нюансы и вопросы с документами. Оказалось, что это требует гораздо большего времени, чем мы рассчитывали. Сначала нам пришлось обновлять разрешительную документацию. Затем провести экспертизы, на основе которых необходимо было дополнительно усиливать фундамент, демонтировать существующие стены. Между экспертизой, внесением и утверждением изменений в проект, а также получением документов, нужно время. При первоначально заявленных сроках это было не учтено.

В дополнение ко всему, после экспертизы жилого комплекса оказалось, что новостройка была неправильно законсервирована. Поэтому состояние внешних стен было неудовлетворительным: местами отваливался кирпич, внутри появилась плесень. Мы вынуждены были разобрать дом, оставив один каркас, и начать строить заново.

Это все и привело к таким задержкам. Но мы именно так расставили приоритеты: лучше сделать все на совесть, чем как попало, зато быстро. Сейчас нам точно не придется краснеть перед своими инвесторами, ведь каждая деталь сделана на совесть.

Жилой комплекс «Хенесси Хаус» был введен в эксплуатацию в 2021 году

Какими, по вашему мнению, были главные ошибки, которые вы сделали во время строительства Henesi House? Планируете учесть их при возведении ваших следующих новостроек?

Главной ошибкой оказалось то, о чем мы говорили выше — то есть наш оптимизм по оформлению строительной документации в наших реалиях. Но Henesi House был нашим первым самостоятельным проектом, поэтому на нем пришлось набивать шишки.

Сейчас нас уже можно считать тертыми калачами. Мы прилагаем максимум усилий, чтобы вовремя сдать те жилые комплексы, которые строим сейчас.

Несмотря на то, что ЖК «Хеннесси Хаус» относится к комфорт-класса, входные группы новостройки выглядят на уверенный «бизнес»

Кстати, о ваших строящихся жилых комплексах. Каждый из них — это бывший долгострой. Почему вы решили заниматься именно недостроями, ведь гораздо легче начать строить ЖК с чистого листа?

На рынке недвижимости Киева работает достаточно много крупных застройщиков, которые могут позволить себе строить целые микрорайоны, осваивать большие участки земли. Мы — молодая компания, которая выбрала свою нишу.

Работая с долгостроями, мы разрабатываем собственные алгоритмы, наращиваем опыт и учимся на своих же ошибках. Фактически мы первый застройщик, который знает, как без ущерба для существующих владельцев квартир и с выгодой для себя достроить жилой комплекс, что следует изменить в проекте, что оставить, где целесообразнее достроить дополнительный этаж, а где — не стоит. С технологической точки зрения это, безусловно, сложнее, чем просто построить новый дом. Но кто-то же должен достраивать и те, что не пока достроены, не так ли? Мы объединяем две вещи: даем долгожданное жилье обманутым инвесторам и зарабатываем, превращая заброшенный проект в ликвидный.

Какие основные проблемы, с которыми вы сталкиваетесь в процессе достройки жилых комплексов?

Самое сложное — это первичная работа, которая проводится с существующими инвесторами. Человек, которого однажды уже обманули, относится с большим недоверием к любым обещаниям. И это можно понять: он доверил свои деньги застройщику, а тот просто бросил его один на один с проблемой. Поэтому когда мы заходим на новый объект, не все инвесторы доброжелательно настроены. Кто-то уверен, что мы очередные аферисты, которые пришли собрать деньги и скрыться. Но наша репутация и портфель достроенных объектов вскоре будут говорить сами за себя.

После разъяснительных встреч с людьми мы проводим аудит площадей в недострое. Затем переподписываем существующие договоры. Многие инвесторы меняют свои огромные квартиры, которые были куплены в начале нулевых, на оптимальные площади. Все это тщательно фиксируется. Далее идет работа по адаптации проекта под существующие реалии рынка. Перед проектировщиками стоит сложная задача сделать жилой комплекс рентабельным, при этом кардинально не меняя изначального проекта. На этом, пожалуй, заканчивается самый сложный этап. Далее мы занимаемся непосредственно строительством.

Жилой комплекс 4U на Академгородке — новый совместный проект Really Building и Simple Investment

Жилой комплекс на Светлицкого достроен в 2018 году, но у него до сих пор нет документов о вводе в эксплуатацию. Расскажите, в чем суть проблемы и как вы планируете ее решать.

По поводу жилого комплекса на Светлицкого. Данный объект был длительное время в статусе долгостроя. При этом предыдущие застройщики и инвесторы еще в 2005-2008 годах обращались в суды различных инстанций и получали соответствующие решения о признании прав собственности на свои помещения и объект в целом. Поэтому, учитывая указанные решения, фактически приобретено право собственности на все помещения по физическими и юридическими лицам. Тем не менее само здание не была завершено. Наша компания выполнила все необходимые работы по обустройству, перепланировке, восстановлению фасадов. То есть мы провели все те работы, за счет которых может функционировать здание.

По поводу разрешительных документов. Обязанность получения разрешительных документов принадлежит заказчику строительства. В данном случае заказчика строительства фактически не было, поскольку право собственности принадлежит физическим и юридическим лицам. Через суды они приобрели право собственности на отдельные помещения и на здание в целом. Поэтому обязанность введения дома в эксплуатацию лежит на владельцах этих помещений, которые, по сути, должны объединиться в одно юридическое лицо-заказчика. Еще раз отмечаю, что нашей компанией выполнены работы, которые не нуждались в получении разрешительных документов. Мы завершили сооружение инженерных сетей, перепланировали помещения и тому подобное.

В Киеве нет официального перечня недостроев, однако, по данным Bild.ua, в столице насчитывается около 90 проблемных объектов. Скажите, какие столичные недострои могут быть вам интересны? И могут, например, сами инвесторы, объединившись в группы, обратиться к вам за помощью?

Конечно, могут — мы открыты для предложений. Для того, чтобы проект нас заинтересовал, нужно предоставить существующую документацию специалистам нашего проектно-технического отдела для проверки, а также информацию по инвесторам. С ними мы налаживаем контакт в первую очередь. Затем наш юридический отдел начинает проверку документации объекта.

На основе всего вышеперечисленного мы формируем смету реализации проекта. Проверка договоров, платежных документов существующих инвесторов. Затем по соглашению сторон подписываем договор о реализации.

Узнать больше об истории строительства жилого комплекса на Нагорной, 18/16 и пообщаться с реальными инвесторами можно на форуме ЖК «Хенесси Хаус».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021