Інтерв'ю з комерційним директором Really Building (ЖК Henesi House)
У квітні 2021 року житловий комплекс Henesi House, що розташований на столичній Татарці, був нарешті введений в експлуатацію. Цей проєкт — рекордсмен за тривалістю будівництва, бо його зведення здійснювалось майже 20 років. За цей час житловий комплекс кілька разів змінював назву, девелоперів та концепцію, але все ж таки дійшов фінішу. Такі хепі енди на столичному ринку нерухомості трапляються нечасто, тому редакція порталу Domik.ua вирішила більш детально дізнатися у комерційного директора Really Building Анни Мурашенко про те, якими є особливості роботи з недобудовами.
Стисло про ЖК Henesi House та історію його будівництва
Житловий комплекс Henesi House — це трисекційний будинок комфорт-класу. Розташований він у Шевченківському районі столиці, в історичному мікрорайоні Татарка. Технологія будівництва — монолітно-каркасна зі стінами з газоблоку та зовнішнім оздобленням системою вентильованого фасаду VentaRock. Внутрішня інфраструктура представлена дизайнерськими лобі, зоною відпочинку на даху, велосипедною стоянкою та підземним паркінгом на 72 місця.
Історія будинку на Нагірній, 18/16 бере початок ще з 1999 року, коли столична міська рада виділила Київському інституту автоматики 0,29 га землі. На ділянці, що була розташована через дорогу від наукової установи, планувалося будівництво житлового будинку для співробітників інституту. Підрядником і інвестором обрали ТОВ «Спецбудресурс». У проєкті було передбачено зведення одного будинку на 70 квартир, роком закінчення будівництва вказано 2005-й. Та тільки-но на ділянці з'явилася частина монолітного каркасу майбутньої будівлі, між інститутом автоматики та підрядником стався конфлікт. За однією з версій, причиною його стала ініціатива забудовника збільшити поверховість. За іншою — суперечка про частки в проєкті. У результаті конфлікту зведення будинку призупинили.
У 2014 році 70 інвесторів новобудови вирішили реанімувати проєкт власними силами. Вони об'єдналися в житлово-будівельний кооператив (ЖБК) «Нагірна, 18/16» і звернулися до Київради з проханням передати земельну ділянку в оренду з метою добудови комплексу. 6 жовтня 2016 року міська рада розірвала договір оренди з Київським інститутом автоматики та задовольнила прохання ЖБК.
З 2017-го забудовником Henesi House стала компанія «В.К. Груп». Вона ретельно перевірила всі документи і в результаті взялася за добудову об’єкта. З квітня 2017 року замовником будівництва виступав ЖБК «Нагірна, 18/16», генеральним підрядником — «Спецбудресурс», забудовником — «В.К. Груп». З 2019 року «В.К. Груп» представляє створена забудовником торгова марка Really Building. Тобто девелопер проєкту не змінився, змінилася лише назва.
У тому ж році Really Building знайшла іноземного партнера та інвестора — ізраїльську компанію з управління нерухомістю Simple Investment. Так Really Building і Simple Investment стали спільно займатися зведенням і реалізацією нерухомості в житловому комплексі. Спочатку здача Henesi House була запланована на ІІ квартал 2018 року. Терміни кілька разів переносилися, в результаті комплекс отримав сертифікат готовності в поточному році. На червень 2021 року в продажу від забудовника є тільки дві двокімнатні квартири — площею 58 та 78 кв. м.
Таким занедбаним виглядав будмайданчик «Хенесі Хаус», коли Really Building взявся за добудову об'єкта
Улітку 2019 року девелопер Really Building підписав меморандум із ізраїльським партнером Simple Investment. Зараз, два роки по тому, вже можна говорити про результати цієї співпраці: чи була вона успішною? Чи плануєте ви надалі виступати партнерами?
Співпраця з Simple Investment стала одним із найкращих наших рішень. Ця компанія займається управлінням проєктами та має ексклюзивні маркетингові права представляти нашу компанію в Ізраїлі. Приблизно 10% квартир в ЖК Henesi House куплено інвесторами з Ізраїлю . А, наприклад, у проєкті 4U ізраїльські інвестори складають близько 40%.
Нерухомість, що належить іноземним інвесторам, була придбана в основному під здачу в оренду. Так що в житловому комплексі Henesi House, в одному з небагатьох столичних проєктів. можна буде офіційно орендувати квартиру — з нотаріальним договором, оплатою власником податків тощо. Цим займатиметься управлінська компанія — Really Simple Management.
Спільна робота над Henesi House виявилася успішною — настільки, що ми вирішили продовжити партнерські відносини з Simple Investment. У 2019 році ми почали разом працювати над іще трьома проєктами. Це ЖК «Аквамарин» в місті Українка Обухівського району, ЖК 4U на столичному Академмістечку та бізнес-центр Liner. Також ми приступили до спільного проєкту завершення недобудови за адресою пр-т Перемоги, 117 (біля кінотеатру «Екран»). У нього схожа з ЖК Henesi House історія, але цей об'єкт добудовуємо за підтримки Київської міської держадміністрації.
Henesi House було введено в експлуатацію в ІІ кварталі 2021-го, тобто на два роки пізніше, ніж ви спочатку заявляли. Через що відбулися такі затримки?
Закладаючи строки, ми не врахували організаційні нюанси та питання з документами. Виявилося, що це набагато довше, ніж ми розраховували. Спочатку нам довелося оновлювати дозвільну документацію. Потім провести експертизи, на основі яких необхідно було додатково посилювати фундамент, демонтувати існуючі стіни. Між експертизою, внесенням та затвердженням змін у проєкт, а також отриманням документів, потрібен час. При перших поставлених термінах це було не враховано.
На додачу до всього після експертизи житлового комплексу виявилося, що новобудова була неправильно законсервована. Через це стан зовнішніх стін був незадовільним: місцями відвалилася цегла, всередині на стінах з'явилася цвіль. Ми змушені були розібрати будинок, залишивши один каркас, і почати будувати наново.
Це все й спричинило такі затримки. Але ми саме так розставили пріоритети: краще зробити все на совість, ніж абияк, але швидко. Нині нам точно не доведеться червоніти перед своїми інвесторами, адже кожна цеглина і кожен гвинтик зроблені на совість.
Житловий комплекс «Хенесі Хаус» було введено в експлуатацію в 2021 році
Якими, на вашу думку, були головні помилки, які ви зробили під час будівництва Henesi House? Плануєте врахувати їх під час зведення ваших наступних новобудов?
Головною помилкою виявилося те, про що ми говорили вище — тобто наш оптимізм щодо оформлення будівельної документації в наших реаліях. Але Henesi House був нашим першим самостійним проєктом, тому на ньому довелося набивати гулі.
Зараз нас уже можна вважати тертими калачами. Ми докладаємо максимальних зусиль, щоб вчасно здати ті житлові комплекси, які зводимо зараз.
Незважаючи на те, що ЖК «Хенесі Хаус» належить до комфорт-класу, вхідні групи новобудови виглядають на впевнений «бізнес»
До речі, про ваші нові житлові комплекси. Кожен із них — це колишній довгобуд. Чому ви вирішили займатися саме недобудовами, адже набагато легше почати зводити ЖК з чистого аркуша?
На ринку нерухомості Києва працює досить багато великих забудовників, які можуть дозволити собі зводити нові мікрорайони, освоювати великі ділянки землі. Ми — молода компанія, яка обрала свою нішу.
Працюючи з довгобудами, ми розробляємо власні алгоритми, нарощуємо досвід і вчимося на своїх же помилках. Фактично ми перший забудовник, який знає, як без шкоди для існуючих власників квартир і з вигодою для себе добудувати житловий комплекс, що змінити в проєкті, що залишити, де доцільно добудувати додатковий поверх, а де — не варто. З технологічної точки зору це складніше, ніж просто звести новий будинок. Але хтось же повинен добудовувати й ті, що недобудовані, чи не так? Ми поєднуємо дві речі: даємо довгоочікуване житло ошуканим інвесторам і заробляємо, перетворюючи занедбаний проєкт у ліквідний.
Які основні проблеми, з якими ви стикаєтеся в процесі добудови житлових комплексів?
Найскладніше — це первинна робота, яка відбувається з існуючими інвесторами. Людина, яку одного разу вже обдурили, ставиться з великою недовірою до будь-яких обіцянок. І це можна зрозуміти: вона довірила свої гроші забудовникові, а той просто кинув її сам на сам з проблемою. Тому коли ми заходимо на новий об'єкт, не всі інвестори доброзичливо налаштовані. Хтось впевнений, що ми чергові аферисти, які прийшли зібрати гроші та втекти. Але наша репутація та портфель добудованих об'єктів незабаром будуть говорити самі за себе.
Після роз'яснювальних зустрічей з людьми ми проводимо аудит площ у недобудові. Потім перепідписуємо існуючі договори. Багато інвесторів змінюють свої величезні квартири, які були куплені на початку нульових, на оптимальні площі. Все це ретельно фіксується. Далі йде робота з адаптації проєкту під існуючі реалії ринку. Перед проєктувальниками постає складне завдання зробити житловий комплекс рентабельним, при цьому не змінюючи кардинально початковий проєкт. На цьому, мабуть, закінчується найскладніший етап. Далі ми займаємося безпосередньо будівництвом.
Житловий комплекс 4U на Академмістечку — новий спільний проєкт Really Building та Simple Investment
Житловий комплекс на Світлицького добудований у 2018 році, але у нього досі немає документів про введення в експлуатацію. Розкажіть, в чому суть проблеми і як ви плануєте її вирішувати.
Щодо житлового комплексу на Світлицького. Даний об’єкт був тривалий час у статусі довгобуду. При цьому попередні забудовники та інвестори ще у 2005-2008 роках зверталися до судів різних інстанцій та отримували відповідні рішення про визнання прав власності на свої приміщення та об’єкт в цілому. Тому, зважаючи на вказані рішення, фактично набуто права власності на всі приміщення за фізичними та юридичними особами, але сама будівля фактично не була завершена. Наша компанія виконала усі необхідні роботи щодо облаштування, перепланування, відновлення фасадів. Тобто ми провели всі ті роботи, за рахунок яких може функціонувати будівля.
Щодо дозвільних документів. Обов’язок отримання дозвільних документів належить замовнику будівництва. В даному випадку замовника будівництва фактично не було, оскільки право власності належить фізичним та юридичним особам. Через суди вони набули права власності на приміщення та на будівлю в цілому. Тому тягар, в тому числі введення в експлуатацію, лежить на власниках цих приміщень, які, по суті, мали б об’єднатись в одну юридичну особу-замовника. Ще раз зазначаю, що нашою компанією виконано роботи, які не потребували отримання дозвільних документів, ми завершили роботи по спорудженні інженерних мереж, перепланування приміщень тощо.
У Києві немає офіційного переліку недобудов, однак, за даними Bild.ua, в столиці налічується близько 90 проблемних об'єктів. Скажіть, які столичні недобудови потенційно можуть бути вам цікаві? Чи можуть, наприклад, самі інвестори, які об'єдналися в групи, звернутися до вас по допомогу?
Звісно, можуть — ми відкриті для пропозицій. Для того, щоб проєкт нас зацікавив, потрібно надати існуючу документацію нашим спеціалістам проєктно-технічного відділу для перевірки, інформацію по інвесторам. З ними ми налагоджуємо контакт в першу чергу. Потім наш юридичний відділ починає перевірку документації об'єкту.
На основі всього вищеперерахованого ми формуємо кошторис реалізації проекту. Перевірка договорів, платіжних документів існуючих інвесторів. Потім за згодою сторін підписуємо договір про реалізацію.
Дізнатися більше про історію будівництва житлового комплексу на Нагірній, 18/16 і поспілкуватися з реальними інвесторами можна на форумі ЖК «Хенесі Хаус».
Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua
© domik.ua, 2021
