Инвестиции в парижскую недвижимость: сколько можно заработать на аренде
В Париже выгодно инвестировать в недвижимость любого типа, однако наибольшую отдачу среди жилых объектов приносят студии в центре, а среди коммерческих помещений — офисы и торговые центры на периферии.
«Средняя рентабельность для всех типов недвижимости составляет 5–6 %, в редких случаях — 8 %. Минимальный капитал для вхождения на рынок доходных объектов составляет 400–500 тыс. евро»,— говорит Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I».
20 % покупателей элитной недвижимости в Париже — граждане стран СНГ
Жилье: выгоднее всего инвестировать в студии
Часто инвесторы приобретают в Париже студии или однокомнатные квартиры, чтобы потом сдавать их туристам или учащимся. В 2011 году доля таких покупателей составила 11 %, что вдвое больше, чем в среднем по стране.
«Покупать недвижимость для краткосрочной аренды очень выгодно. Ограничений на краткосрочную аренду не больше, чем на долгосрочную, а рентабельность гораздо выше. Кроме того, как французы, так и иностранцы, организуя свой отпуск, все чаще делают выбор в пользу аренды студий и квартир, а не селятся в отелях. В особенности это привлекательно для семей с детьми: так экономится бюджет и лучше организуется питание»,— говорит Марина Монпрофи.
Где покупать
Елисейские поля — самая дорогая улица в Европе, наиболее выгодная для сдачи в аренду, считает Марина Монпрофи. Действительно, в центре Парижа жилье пользуется наибольшим спросом и стоит дороже всего. Однако рекомендуется обращать внимание и на перспективные районы — те, в которых строятся новые объекты инфраструктуры и проводится модернизация.
Например, небольшие квартиры востребованы во 2-м округе, рядом с кварталом Ле-Аль, в котором проходит масштабная реконструкция, возводятся новые здания и открываются магазины. Самой престижной во 2-м округе считается улица Монторгёй. Квартиры здесь стоят в среднем 9,3 тыс. евро/м².
Большинство студентов селятся в квартирах с одной спальней или в студиях
Главный источник дохода инвестора, решившего вложиться в студии,— это учащиеся. Ориентируясь на эту категорию арендаторов, стоит обратить внимание на округа 5, 6 и 13, в которых много университетов (Жюссьё, университет Париж VI Пьера и Марии Кюри, университет Париж I Пантеон – Сорбонна и другие). Около 70 % от общего фонда жилья здесь составляют небольшие квартиры. Цены колеблются от 7,5 до 8,5 тыс. евро/м². Студенты также предпочитают снимать жилье в окрестностях станции метро «Аббес» на Монмартре (округ 18). Но дешевле чем за 10 тыс. евро/м² инвесторам здесь трудно что-то найти.
Стоимость студий зависит от округа. Например, на востоке Парижа объекты такого типа стоят минимум 140–160 тыс. евро, в округах 14, 15 и 16 — от 150–170 тыс. евро. В самых престижных кварталах центра почти невозможно найти жилье дешевле 250 тыс. евро.
Стоимость аренды и доходность
По данным CBRE за I квартал 2013, аренда в Париже стоит в среднем 23 евро/м² в месяц. За год съемное жилье подорожало на 2,6 %.
Согласно информации LaVieImmo.Com, дороже всего аренда стоит в 5-м округе, в котором находятся Пантеон и часть Латинского квартала. Жильцы отдают в среднем 29,6 евро/м² в месяц. Дешевле всего сдаются квартиры в ничем ни примечательном 19-м округе (20,1 евро/м²).
Стоимость аренды и ставки доходности в округах Парижа (IV квартал 2012)
данные LaVieImmo.Com
| Округа | Аренда, евро/м² в месяц | Динамика за год, % | Брутто-доходность, % |
| 1 (Лувр) | 27,90 | +0,10 | 3,26 |
| 2 (Биржа) | 25,80 | −2,80 | 3,10 |
| 3 (Тампль) | 27,20 | −2,50 | 3,20 |
| 4 (Отель-де-Виль) | 28,90 | +7,20 | 3,18 |
| 5 (Пантеон) | 29,60 | +5,60 | 3,46 |
| 6 (Люксембург) | 27,80 | +3,90 | 2,61 |
| 7 (Пале-Бурбон) | 29,50 | +5,30 | 3,02 |
| 8 (Елисейские Поля) | 27,10 | +3,10 | 3,08 |
| 9 (Опера) | 24,80 | −2,50 | 3,33 |
| 10 (Анкло-Сен-Лоран) | 22,40 | +4,60 | 3,48 |
| 11 (Попанкур) | 25,20 | +5,10 | 3,69 |
| 12 (Рёйи) | 23,10 | +2,70 | 3,51 |
| 13 (Гобелен) | 23,40 | +7,40 | 3,61 |
| 14 (Обсерватория) | 24,20 | +5,50 | 3,39 |
| 15 (Вожирар) | 23,40 | +2,90 | 3,25 |
| 16 (Пасси) | 26,60 | +7,40 | 3,34 |
| 17 (Батиньоль-Монсо) | 24,90 | +5,50 | 3,48 |
| 18 (Монмартр) | 21,40 | +5,10 | 3,57 |
| 19 (Бют-Шомон) | 20,10 | +5,70 | 3,62 |
| 20 (Менильмонтан) | 21,40 | +6,90 | 3,72 |
| Париж | 24,20 | +4,80 | 3,51 |
По данным Location-étudiant.Fr, в Париже учащиеся арендуют студии в среднем за 787 евро в месяц, двухкомнатные квартиры — за 1 322 евро, трехкомнатные квартиры — за 2 118 евро. Аренда дорожает каждый год. Например, с августа 2011 по август 2012 ставки поднялись более чем на 12 %.
Студии приносят более высокий доход, чем средние и большие квартиры. Например, в 19-м округе студия площадью 22 м² стоимостью 165 тыс. евро сдается за 700 евро в месяц (брутто-доходность — 5,09 %). В том же районе трехкомнатная квартира площадью 62 м² предлагается за 1 600 евро в месяц (брутто-доходность — 3,31 %). Большая отдача студий компенсирует недостатки этого типа недвижимости: более короткие сроки сдачи в аренду, менее надежные арендаторы, потребность в более частом ремонте по сравнению с просторными квартирами.
Обычно чистый доход (с учетом расходов на содержание) примерно в два раза ниже брутто-дохода.
Пример расчета доходности
| Площадь | 50 м² |
| Стоимость при покупке | 9 000 евро/м² |
| Аренда | 24 евро/м² в месяц |
| 288 евро/м² в год | |
| Брутто-доход | 3,2 % |
| Простои, неуплаты, | 28,8 евро/м² в год |
| Расходы на содержание и ремонт | 135 евро/м² в год |
| Чистый доход | 124 евро/м² в год |
| 6 210 евро в год | |
| 1,38 % | |
Коммерческие объекты: офисы и магазины
«Коммерческая недвижимость тоже пользуется спросом, но она дорогая, и к тому же, таких предложений меньше. Продаются как „стены“ (с заключенным договором аренды или без), так и „коммерческий фонд“ — право на аренду и возможность заниматься деятельностью в этом помещении»,— рассказывает Марина Монпрофи.
По ее словам, офисы и магазины стоит приобретать в 8-м округе, особенно в окрестностях Елисейских полей, а также округах 2 и 9.
Стоимость аренды самых дорогих магазинов на Елисейских Полях превышает 14 000 евро/м² в год
Согласно информации Cushman & Wakefield за 2013 год, Париж занимает 10-е место в мире по дороговизне офисов. В центре города аренда стоит 820 евро/м² в год. В Дефансе, главном деловом районе столицы, офисы сдаются в среднем за 550 евро/м². Немного отличаются данные CBRE:
Аренда офисов, евро/м² в год (2013)
данные CBRE
| Регионы | Новые или отремонтированные | Вторичные |
| Центр и запад | 538 | 404 |
| Юг | 439 | 337 |
| Северо-восток | 325 | 256 |
| Дефанс | 423 | 335 |
| 1-е кольцо | 230 | 152 |
| 2-е кольцо | 154 | 106 |
| Иль-де-Франс | 294 | 216 |
По информации CBRE за I квартал 2013, ставки доходности офисов в центре и на западе Парижа составляют 4,25–5,75 %. Чем менее востребован район, тем доходность выше, и наоборот.
Брутто-доходность офисов, % (2013)
данные CBRE
| Центр и запад | 4,25 – 5,750 |
| Дефанс | 6,25 – 7,500 |
| 1-е кольцо | 6,25 – 9,000 |
| 2-е кольцо | 6,75 – 12,00 |
По данным Cushman & Wakefield за 2012 год, французская столица занимает шестое место в мире по стоимости аренды торговой недвижимости. На самой дорогой торговой улице Парижа и всей Европы — Елисейских Полях — объекты сдаются в среднем за 9 573 евро/м² в год.
Аренда торговых помещений, евро/м² в год (2013)
данные CBRE
| Кварталы | Улицы | Аренда |
| Золотой треугольник | Елисейские Поля, | 2 500 – 14 000 |
| Опера – Вандомская | Улицы Сент-Оноре, | 1 500 – 8 0001 |
| Большие магазины | Улица Тронше, бульвары Османн, | 1 800 – 6 0001 |
| Маре | Улицы Розье, Фран-Буржуа, | 1 500 – 4 5001 |
| Риволи – площадь Бастилии | Улица Риволи | 1 500 – 3 5001 |
| Латинский квартал – | Бульвары Сен-Жермен, | 1 800 – 3 5001 |
| Ле-Аль | Бульвар Севастополя, | 1 500 – 2 0001 |
| Большие бульвары | Улицы Ришельё Дрюо, Пуассоньер, | 1 500 – 1 5001 |
Согласно данным Colliers International, средняя доходность торговых объектов в Париже составляет 4,75 %. По информации CBRE, магазины на центральных улицах Парижа приносят 4–6 % годовых.
Брутто-доходность торговых помещений, % (2012)
данные CBRE
| Магазины на центральных улицах | 4,00 – 6,00 |
| Магазины на второстепенных улицах | 5,90 – 8,00 |
| Торговые комплексы на окраинах | 5,65 – 8,00 |
* * *
Среди жилых объектов наиболее выгодными являются студии: они приносят более высокий доход по сравнению с просторными квартирами, и бюджет для их покупки не обязательно должен быть большим. Ликвидные офисы и магазины стоят дорого, но зато приносят хороший доход, особенно те, что расположены в центре Парижа. Такие объекты выгодны еще и потому, что гарантируют стабильные инвестиции: контракты заключаются сразу на несколько лет, в течение которых можно не беспокоиться о поиске арендаторов.
Юлия Кожевникова
