Инвестиции во французские новостройки: особенности покупки и налогообложения
Содержание
Первичную недвижимость во Франции выгодно покупать для инвестиций, поскольку цены на такие объекты в большинстве крупных городов растут несмотря на кризис, и при сдаче нового жилья в аренду можно получить существенные налоговые льготы.
Лучшие рынки: Бордо, Тулуза и Лазурный Берег
Специалисты сайта ExplorImmoNeuf.Com составили рейтинг лучших французских городов для инвестиций в жилье. Учитывались такие факторы, как демографическая ситуация, рынок труда, количество студентов, динамика цен и доля инвесторов, вкладывающих средства в новостройки.
Лучшим городом для инвестиций во Франции признан Бордо. Здесь строят новые экокварталы, облагораживают центральную часть города и налаживают транспортное сообщение. Ожидается, что к 2030 году численность агломерации составит 1 млн человек. Чтобы удовлетворить потребности растущего населения, к этому сроку в городе будут возведены 50 тыс. единиц жилья. Средняя цена на первичную недвижимость в Бордо — 3 955 евро/м².
На втором месте после Бордо — Тулуза. Новостройки здесь продаются в среднем за 3 662 евро/м². К 2020 году рядом с вокзалом Матабьо будет возведен новый современный квартал. Еще один плюс — к тому времени будет пущен TGV (высокоскоростной поезд), благодаря которому из Тулузы до Парижа можно будет добраться всего за 3 часа 15 мин.
Париж оказался только на третьей строчке рейтинга. У этого города есть один большой недостаток — здесь редко строят новое жилье. Цены на первичную недвижимость во французской столице самые высокие в стране, они достигают 10 750 евро/м².
Лучшие города для инвестиций в первичную недвижимость
данные ExplorImmoNeuf
| Рейтинг | Города | Средняя цена, евро/м² | Динамика, % за год |
| 1 | Бордо | 13 955* | +5,7 |
| 2 | Тулуза | 13 662* | +0,1 |
| 3 | Париж | 10 750* | +2,5 |
| 4 | Страсбург | 13 679* | +0,1 |
| 5 | Тулон | 13 744* | −4,9 |
| 6 | Лион | 14 506* | +3,2 |
| 7 | Лилль | 13 511* | −2,4 |
| 8 | Ницца | 15 177* | −1,2 |
| 9 | Марсель | 13 909* | +1,0 |
| 10 | Монпелье | 13 257* | −4,1 |
| * Данные LaVieImmo.Com | |||
В десятку вошли два города Лазурного Берега — Тулон и Ницца. В Тулоне постоянно появляются новые строительные проекты, среди которых — студенческий городок и проект Axe des Gares, направленный на улучшение транспортной инфраструктуры . В Ницце к 2020 году построят 19 тыс. единиц жилья и проведут железнодорожную ветку TGV.
Елена Генералова, директор French Riviera Realty, считает, что новое жилье выгодно покупать по всему Лазурному Берегу: «На данный момент в Ницце интересными являются проекты Maison Blanche и Villa Victoria, в Каннах — Cannes Maria, на Кап-д'Антиб — Paradise Cap, в Вильфранш-сюр-Мер — Eden».
По ее словам, спрос на новое жилье Лазурного Берега не понижается: «Это связано с тем, что в этом регионе нет свободной земли под новые проекты. Ведется точечная застройка на месте старых снесенных зданий. Так как на Лазурном Берегу много памятников архитектуры, старые строения сносят редко. В связи с этим спрос на новостройки очень высок: 60–80 % апартаментов продаются в течение шести месяцев от начала продаж».
Расходы на покупку: около 25 % от стоимости объекта
Во Франции при покупке недвижимости на этапе строительства или жилья не старше 5 лет в цену включается НДС в размере 19,6 % от стоимости объекта.
«НДС не рассчитывается отдельно от рыночной цены. Иногда НДС начисляется отдельно и выплачивается при покупке, и на следующий год после приобретения клиент — будь то француз или иностранец — получает налоговый возврат. Но в таком случае речь идет только о покупке объектов для коммерческой аренды (bail commercial). Ставка нотариуса при покупке первичного жилья в два раза меньше, чем при приобретении „вторички“ — 2–2,5 %. Покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя»,— говорит Лара Парэнан, директор департамента Восточной Европы AS et Associés.
Покупатель платит пошлину на оформление перехода права собственности (droits de mutation), которая рассчитывается по ставке 0,6 % от стоимости жилья за вычетом НДС. К ней прибавляются затраты на сбор налогов (frais d’assiette) — 2,5 %. Кроме того, покупатель оплачивает различные расходы на покупку: гербовый сбор, оформление ипотеки (при необходимости) и регистрацию прав собственности. Вознаграждение нотариуса — минимум 1 % от стоимости объекта. Эти дополнительные административные расходы составляют примерно 3 %.
«Эти расходы главным образом состоят из налогов и пошлин (80 %), других расходов и административных издержек (10 %), и наконец, вознаграждения самого нотариуса (10 %). Нотариальные расходы на покупку вторичного жилья (без расходов на ипотеку) составляют 7,5 % от цены квартиры, а на покупку апартаментов в новостройке — 2 %. Это является существенной экономией в рамках инвестиций»,— рассказывает Елена Генералова.
Пример расходов на покупку первичной недвижимости, евро
данные Boursorama
| Цена покупки | 179 400 |
| Пошлина на оформление | 90 (0,6 %) |
| Гонорар нотариуса | 3 000 (2 %) |
| Административные | 4 500 (3 %) |
| Всего | 186 990 |
Программы: Дюфло, Санси-Бувар
Во Франции много программ покупки первичного жилья, среди которых самые известные регулируются законами Дюфло и Санси-Бувара. Они предусматривают покупку новых объектов для последующей сдачи в аренду минимум на девять лет.
Основные программы покупки нового жилья во Франции
| Программы | Участники | Условия покупки | Налоговые льготы |
| Закон Дюфло (loi Duflot) | Физические лица, налоговые резиденты Франции, | Максимальная цена покупки — 5 500 евро/м², | Налоговый вычет |
| Непрофессиональная аренда меблированного | Физические лица, | Комплексы | Возврат НДС и снижение |
| Закон Санси-Бувара о непрофессиональной | Вычет в размере 11 % от себестоимости |
Предусмотрены и другие налоговые льготы. «При покупке новостройки происходит освобождение от налога на собственность в течение двух лет после окончания строительства. Если уровень энергетического сбережения здания выше, чем предусмотрено законодательными требованиями, покупатели могут быть полностью или частично освобождены от налога на собственность еще на три года»,— говорит Елена Генералова.
По словам Лары Парэнан, если у российского клиента нет доходов во Франции, ему не положены налоговые скидки. «Но при покупке высококачественной в энергетическом плане недвижимости (label BBC — bâtiment basse consommation) объект не облагается налогом на недвижимость (taxe foncière) в течение пяти лет»,— говорит она.
Перепродажа: подождите 7–10 лет
Прибыль от новостройки можно получить не только при сдаче в аренду, но и при перепродаже.
«Если вы покупаете апартаменты в новостройке в начале строительной программы, часто благодаря корректировке цен удается сэкономить 15–20 % за 12–18 месяцев»,— говорит Елена Генералова.
Если в Дубае инвесторы перепродают жилье сразу после покупки, еще до оформления права собственности, то во Франции, по словам Лары Парэнан, первичную недвижимость стоит приобретать только для долгосрочных вложений.
«При покупке первичной недвижимости нельзя рассчитывать на короткий цикл — это утопия. Исключение составляют лишь некоторые случаи, например, когда создается большой проект в совершенно новом районе и продается много квартир: в момент сдачи недвижимость может подняться в цене за счет того, что появился новый квартал и там приятно жить. Самый высокий скачок — порядка 25 %. Однако мало кто сразу решится на продажу, так как будет высокий налог на прибыль, если продавец там не жил как минимум пять лет. Нормальный цикл — это 7–10 лет»,— говорит Лара Парэнан.
Юлия Кожевникова
