Инвестиции за рубежом: как выбрать коммерческую недвижимость

В какую недвижимость за рубежом лучше вложить инвестиции — доходный дом или отель, магазин или торговый центр? Во многом это зависит от бюджета, который вы готовы выделить. Эксперты Tranio.Ru выяснили, какие объекты лучше всего подходят для различных объёмов инвестиций.

Типы коммерческой недвижимости и необходимые объемы инвестиций

От 500 тыс. до 1 млн евро

«Часто клиенты с бюджетом 500–600 тыс. евро хотят приобрести, например, магазин или офис, и не совсем понимают, что этого бюджета недостаточно для покупки такого вида недвижимости, и им лучше обратить внимание на квартиры для сдачи в аренду. Такой тип вложений предполагает и сохранение средств, и прибыльность»,— говорит Анна Курьянович, консультант по инвестициям Tranio.Ru.

Если вы готовы инвестировать от 500 тыс. до 1 млн евро в недвижимость, рекомендуем приобретать квартиры, апартаменты или гостиничные номера (единичные объекты или пакеты).

Квартиры

Для сдачи в аренду лучше выбирать однокомнатные квартиры в крупных европейских городах (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и т. д.), в районах, популярных у среднего класса. Можно также ориентироваться на студентов и выбирать квартиры вблизи вузов, или на пациентов клиник — и, соответственно, покупать жилье вблизи медицинских центров. Рекомендуемый вариант получения прибыли с квартир — сдача через управляющую компанию с гарантированным доходом. За счет расходов на управление доходность будет небольшой (до 5 %), но стабильной.

Гостиничные номера или апартаменты

Гостиничные номера или апартаменты рекомендуется покупать в отелях или апарт-отелях под управлением известного бренда. В таком случае не нужно заниматься поиском арендаторов и можно получать гарантированную доходность, размер которой достигает 8 % годовых.

1–5 млн евро

«Часто клиенты с бюджетом в 2 млн евро хотят купить отель, но в данном случае им лучше рассматривать магазины или доходные дома, так как гостиница может оказаться неприбыльной. Для вывода такого объекта на ощутимую доходность необходимо лично управлять отелем, а большинству инвесторов это неинтересно. Они готовы только получать бухгалтерские отчеты с показателями доходности»,— говорит Анна Курьянович.

Покупателям с 1–5 млн евро мы рекомендуем приобретать доходные дома, мини-гостиницы или объекты street retail.

Доходные дома

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом. Одно из таких мест — Берлин, где 85 % жителей снимают квартиры. Важен не только город, но и район. Выгодно покупать доходный дом там, где экономика развивается, арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и поблизости нет крупных строек. Стоит ориентироваться на города с сильным рынком труда: в тех местах, где есть работа, есть и арендаторы, следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и рентном доходе. В Германии к таким городам относятся, кроме Берлина, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Мюнхен, в Австрии — Вена. Рентная доходность доходных домов — 5–9 %.

Мини-гостиницы

Мини-отели стоит выбирать только тем инвесторам, которые готовы сами взяться за управление и посвятить этому всё свое время, поскольку управляющие компании не берутся за менеджмент мелких гостиниц. Профессиональные управляющие компании занимаются, как правило, только отелями с количеством номеров свыше 50.

Street retail

Street retail — это небольшие магазины, кафе, рестораны на центральных городских улицах. По словам Анны Курьянович, главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком, а также внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, заметный дизайн здания, отдельный вход с улицы). Доходность — 4–8 %.

Более 5 млн евро

«Для клиентов, которые более свободны в средствах, выбор гораздо больше. Всё зависит от того, какие цели преследуются — высокая доходность, относительно короткие сроки инвестиций, меньшая степень погруженности в проект или сохранение средств»,— говорит Анна Курьянович.

При наличии более 5 млн евро можно инвестировать в крупные отели, торговые центры или строительные проекты.

Крупные гостиницы

В Лондоне, Нью-Йорке и других крупных городах стоимость отелей начинается от 5–10 млн евро. При заполняемости 80–90 % они приносят стабильный доход и перепродаются с большой прибылью.

Торговые центры

При выборе торгового центра стоит обращать внимание на покупательную способность в регионе, окружающую инфраструктуру и транспортную доступность. Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, кафе и другие учреждения досуга и развлечений.

Редевеломент или строительство с нуля

При покупке недвижимости для реконструкции или самостоятельного возведения здания можно получить прибыль от 20 до 50 % от вложенных средств. Однако этот вид заработка интересен преимущественно для владельцев строительных компаний, которые умеют держать расходы на низком уровне. Для строительства как вида бизнеса требуется большой опыт, хорошее знание рынка и законодательства, а также наличие опытной команды.

Юлия Кожевникова