Инвестиционные трансакции на рынке коммерческой недвижимости замерли
Однако известны факты приобретения через сделки по взаимозачету либо через обмен активами. Таковы данные годового отчета компании "Colliers International", которыми располагает ЛІГА БізнесІнформ .
По оценкам аналитиков, в 2009 году на украинском рынке коммерческой недвижимости не зафиксировано ни одной инвестиционной трансакции. Снижение объемов глобальных инвестиционных трансакций в 2009 году в Украине составило минус 74,2% и минус 41,7% к 2007 и 2008 году соответственно.
В 2009 году на украинском рынке коммерческой недвижимости не зафиксировано ни одной инвестиционной трансакции. Безусловно, главной причиной отсутствия сделок на рынке Киева в очередной раз стал дефицит предложения высококачественной коммерческой недвижимости. Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наиболее активная категория покупателей (институциональные инвесторы и специализированные международные фонды) с середины 2007 года наблюдает "пустые полки".
В III квартале 2009 года появились возможные признаки преломления негативных тенденций, такие как: снижение ставок капитализации, рост объемов продаж и средней стоимости инвестиционных трансакций. Во всех без исключения глобальных регионах зафиксировано падение активности международных инвесторов, на которых в 2007-2008 годах приходилось от 40% до 100% всех покупок и переход главной роли к локальным покупателям с собственными средствами.
Низкие темпы нового строительства в 2010-2011 годах незначительно улучшат ситуацию, тем самым позволяя сделать вывод о все еще доминирующем положении владельцев высококачественной недвижимости в Украине. Так, возникшие в первом полугодии 2009 года панические ожидания по уровню доходности для этого сегмента в пределах 18-20% (в первом полугодии 2009 года), а затем 17-18% (во втором) оказались полностью несостоятельными. В то же время, менее качественные аналоги с низким уровнем занятости и нецентральным расположением не находили покупателей и при обсуждаемой доходности в 18-20%, поскольку потенциальные покупатели опасаются риска простоя площадей ввиду низкой конкурентоспособности таких объектов в сравнении с более качественными аналогами.
Структура представителей инвестиционного рынка, по аналогии с мировой тенденцией, сместилась в сторону национальных игроков в виде частных инвесторов, либо партнерств. Объемы располагаемых собственных средств таких компаний относительно невелики и, как правило, составляют $10-20 млн. Из-за высокой стоимости активов спрос со стороны данного сегмента инвесторов в Киеве остался нереализованным; региональные же рынки ими особо не рассматривались в силу своей низкой прозрачности и меньшей привлекательности. В то же время, падение цен на недвижимость вызвало интерес со стороны непрофильных локальных игроков с существенными финансовыми ресурсами, начавших искать возможность широкомасштабных инвестиций в украинские и зарубежные активы.
Банки и финансовые институты, существенную часть залоговых портфелей которых составляют объекты недвижимости, весьма осторожно пробовали себя в качестве продавцов, отдавая предпочтение реструктуризации обязательств заемщиков. В результате на рынке не возникло избыточного предложения стрессовых активов; те же активы, которые предлагались к продаже, всегда превышали величину обязательств по займу.
В 2009 году на рынке Украины не было зафиксировано инвестиционных трансакций; однако известны факты приобретения через сделки по взаимозачету (приобретение компанией "ISTIL Real Estate" гостиницы "Leipzig") либо через обмен активами (перераспределение долей в региональных проектах ТЦ между компанией "XXI Век" и ее региональными партнерами).
Большинство инвесторов в 2009 году были нацелены на адаптацию к новым условиям и определение списка потенциальных объектов инвестирования. Таким образом, сформировался отложенный спрос, который, в случае дальнейшего улучшения экономических показателей, может активизироваться во второй половине 2010 года. В 2010 году наиболее вероятно достижение компромисса продавцов и покупателей через снижение ставки капитализации в высококачественном сегменте до уровня 13-15% в офисном и торговом сегментах, и 13-16% в складском.
