Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя

В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине не было заключено ни одной вторичной инвестиционной сделки.

По оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине в третьем квартале 2012 года составил около $39 миллионов. В течение периода с июля по сентябрь 2012 года были заключены такие вторичные инвестиционные сделки:

Продажа существующего бизнес центра, который на 100% заполнен арендаторами и расположен в Центральном деловом районе Киева. Сумма сделки оценивается в $24 миллиона.

Продажа существующего специализированного складского комплекса, расположенного в пригороде Киева. Сумма сделки оценивается в $15 миллионов.

Также в августе 2012 года было объявлено о продаже компанией Taccadero Trading LLC, принадлежащей украинской девелоперской компании KDD Group, проекта офисного комплекса Sky Towers в Киеве. Покупатель – американская компания Cimbrorum Holdings LLC. Сделка оценивается приблизительно в $203 миллиона.

В третьем квартале 2012 года была анонсирована продажа торгово-развлекательного центра Ocean Plaza общей арендуемой площадью 72 200 кв.м российской компании «ТПС Недвижимость». Сумма сделки оценивалась приблизительно в $300-350 миллионов. Однако в сентябре 2012 года компания «К.А.Н. Девелопмент», которая выступает девелопером объекта, опровергла факт завершения сделки.

В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости были заключены несколько других инвестиционных сделок, среди которых преобладали сделки по приобретению девелоперских компаний, владеющих портфелями земельных участков, а также непосредственная покупка участков для строительства объектов недвижимости.

В конце января 2012 года украинская компания XXI Century, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, выкупила обратно 15,025% своих акций у Renaissance Group Holding приблизительно за $5,4 миллиона. Позже, в феврале 2012 года, XXI Century продала 30,05% своих акций по цене $10,3 миллионов компании DCH IMMO, владельцем которой фактически является украинский бизнесмен Александр Ярославский.

24 апреля 2012 года был подписан инвестиционный договор между компанией XXI Century и дочерним предприятием Auchan SA касательно девелопмента гипермаркета Auchan общей площадью 17 914 кв.м в рамках строительства многофункционального комплекса, который должен расположиться на озере Вырлица по проспекту Николая Бажана в Киеве. Согласно публичной информации, бюджет девелопмента гипермаркета составляет около $30 миллионов, которые будут поэтапно предоставлены компанией Auchan девелоперской компании XXI Century согласно графику выполнения работ по строительству объекта.

В июне 2012 года Антимонопольный комитет Украины разрешил Mosonco Holdings Limited (Кипр), которая, как известно, связана с «Киевской инвестиционной группой», приобрести акции ООО «Крымская девелоперская компания», выступающего девелопером ТРЦ «Меганом» в Симферополе.

Во втором квартале 2012 года было объявлено, что украинская компания «Будхаус Групп» приобрела у городских властей участок площадью около 2 га, расположенный на улице Пушкинской, 2 в центральной части Харькова, для строительства многофункционального комплекса в составе ТРЦ «Никольский» и отеля.

По оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине в четвертом квартале 2012 года может потенциально составить $680 миллионов, что существенно превышает показатель за весь 2011 год.

Сегодня на вторичном инвестиционном рынке в Киеве выставлены на продажу несколько знаковых объектов коммерческой недвижимости, расположенных в центральной части украинской столицы. Среди них, в частности, бизнес центр «Подол Плаза» и торговый комплекс «Глобус». Учитывая статусность этих объектов, а также высокий уровень заинтересованности ими со стороны локальных инвесторов и инвесторов из стран СНГ, ожидается, что сделка по продаже хотя бы одного из них будет завершена до конца текущего года.

Известно также, что на стадии конечного согласования условий продажи находятся переговоры между российским инвестором и владельцами ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. Ожидается, что сделка будет завершена уже после открытия объекта. Таким образом, вероятно, что в 2012 году состоится одна из самых больших сделок на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине за всю историю независимости страны.

Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, в то время как интерес к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с динамикой 2009-2010 годов.

В январе-сентябре 2012 года коммерческие банки очень избирательно предоставляли проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев коммерческие банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $5-10 миллионов на срок до 3 лет.

Серьезной проблемой остается восприятие Украины как высокорискового рынка, которая только усугубилась в третьем квартале 2012 года в связи с парламентскими выборами. Поэтому компания DTZ была вынуждена пересмотреть свои более ранние прогнозы и сегодня ожидает, что до конца 2012 года в секторе коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращения объемов кредитования, но уже в начале 2013 года ситуация может несколько улучшиться.

Коммерческие банки в Украине не только неохотно продлевают большие кредитные линии, даже при условии повышения процентных ставок, они также в некоторых случаях отказываются принимать на депозит крупные суммы средств под проценты, которые являются достаточными для вкладчиков, чтобы компенсировать риски потери накопленных инвестиций, а также риски, связанные с возможностью свободного доступа к банковским счетам. Поэтому ряд состоятельных украинских компаний и частных лиц имеют достаточно низкую альтернативную стоимость капитала, которая иногда составляет 4-5%, исходя из возможностей вложения средств в форме депозитов в иностранных банках или покупки недвижимости за рубежом.

Такая ситуация в банковской системе в Украине отчасти является причиной усиления интереса к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и Украине в целом стоимостью до $25 миллионов. При этом спрос на приобретение более дорогих активов остается относительно невысоким.

Как и в 2010-2011 годах, в январе-сентябре 2012 года наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были украинские компании и частные инвесторы с достаточным объемом свободных финансовых ресурсов в наличии. Российские инвесторы также были активными на украинском рынке. В то же время европейские инвесторы проявляли сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в стране, что связано как с политическими рисками в Украине накануне парламентских выборов, так и финансовыми трудностями на рынках их стран.

С 2011 года компания DTZ отмечает заметное увеличение количества выставляемых на продажу качественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход и расположенных в Киеве. На наш взгляд, данная тенденция обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с владением такими объектами, принимая во внимание экономическую и политическую ситуацию в преддверии парламентских выборов в Украине.

В то же время в течение периода с начала 2011 года до июня 2012 года включительно начальная ставка доходности качественных объектов логистической и складской недвижимости в Киевской области находилась на уровне 14,5%, но выросла до 15% в третьем квартале текущего года.

Все указанные выше ставки доходности определены для объектов недвижимости, которые сданы в аренду по среднерыночной ставке. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию.

Напомним, что в результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве увеличились приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.

По мнению экспертов компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчивых высоких арендных ставок.

Все еще сравнительно низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвестирования в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

По оценкам компании DTZ, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов во всех сегментах рынка недвижимости в Киеве до конца 2012 года не изменится. Однако существует потенциал некоторого снижения данного показателя в 2013 году.

В более долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине существует потенциал для значительного снижения текущих ставок доходности на объекты недвижимости в стране.