Инвестирование нерезидентом (Часть 1)

Рассмотрим три варианта инвестирования средств в создание объектов коммерческой недвижимости на Украине: физическим лицом – нерезидентом; юридическим лицом – нерезидентом; хозяйственным обществом, созданным нерезидентом на Украине.
Для каждого из перечисленных выше вариантов освещены следующие вопросы: правовые основания владения недвижимым имуществом на территории Украины; правовые основания инвестировать в строительство недвижимости на Украине; правовое регулирование защиты иностранных инвестиций; процедура получения права собственности на недвижимое имущество (разрешения, регистрация); распоряжение недвижимым имуществом.
Правовые основания владения недвижимостью на Украине
Действующее законодательство Украины предусматривает возможность владения объектами недвижимости, расположенными на территории нашего государства, физическими и юридическими лицами: как резидентами, так и нерезидентами.
Гражданским кодексом Украины установлено, что все субъекты права собственности равны в своих правах и могут распоряжаться принадлежащим им имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду, закладывать и т. д.).
Правовые основания для нерезидентов инвестировать в создание объектов недвижимости
Одним из вариантов приобретения права собственности на объект недвижимости является инвестирование в его строительство (создание) и последующий переход возведенного объекта (либо его части) в собственность инвестора.
Основные особенности иностранного инвестирования на Украине определены Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «О режиме иностранного инвестирования», в соответствии с которыми: иностранными инвесторами являются субъекты, осуществляющие инвестиционную деятельность на территории Украины, ими могут быть, в частности, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иным, чем законодательство Украины, а также физические лица – иностранцы, не имеющие постоянного места проживания на территории Украины и не ограниченные в дееспособности; иностранными инвестициями являются ценности, вкладываемые иностранными инвесторами в объекты инвестиционной деятельности, в соответствии с законодательством Украины, с целью получения прибыли или достижения социального эффекта.
Иностранные инвестиции могут осуществляться в виде:
• иностранной валюты, которая признается конвертируемой НБУ;
• валюты Украины при реинвестициях в объект первичного инвестирования или в любые иные объекты инвестирования в соответствии с законодательством Украины, при условии уплаты налога на прибыль (доходы);
• любого движимого или недвижимого имущества и связанных с ним имущественных прав;
• акций, облигаций, иных ценных бумаг, а также корпоративных прав, выраженных в конвертируемой валюте;
• денежных требований и прав на требования исполнения договорных обязательств, гарантированных первоклассными банками, и имеющих стоимость в конвертируемой валюте, подтвержденную в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями;
• каких-либо прав интеллектуальной собственности, стоимость которых в конвертируемой валюте подтверждена в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями, а также подтверждена экспертной оценкой в Украине, включая легализированные на территории Украины авторские права, права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, знаки для товаров и услуг, ноу-хау и т. д.;
• прав на осуществление хозяйственной деятельности, включая права на пользование недрами и использование природных ресурсов, предоставленных в соответствии с законодательством или договорами, стоимость которых в конвертируемой валюте подтверждена в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями;
• иных ценностей в соответствии с законодательством Украины.
Инвестиционной деятельностью является совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства относительно реализации инвестиций. Такая деятельность осуществляется на основе: • инвестирования, осуществляемого гражданами, негосударственными предприятиями, хозяйственными ассоциациями, союзами и обществами, а также общественными и религиозными организациями, другими юридическими лицами, основанными на коллективной собственности;
• государственного инвестирования, осуществляемого органами власти и управления Украины, Автономной республики Крым, местных Советов народных депутатов за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заимообразных средств, а также государственными предприятиями и учреждениями за счет собственных и заимообразных средств;
• иностранного инвестирования, осуществляемого иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами;
• общего инвестирования, осуществляемого гражданами и юридическими лицами Украины, иностранных государств.
Объектами инвестиционной деятельности могут быть:
• какое-либо имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства;
• ценные бумаги;
• целевые денежные вклады;
• научно-техническая продукция;
• интеллектуальные ценности;
• другие объекты собственности;
• имущественные права.
Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям санитарно-гигиенических, радиационных, экологических, архитектурных и других норм, установленных законодательством Украины, а также нарушает права и интересы граждан, юридических лиц и государства, которые охраняются законом.
Таким образом, законодательство Украины позволяет нерезидентам инвестировать свои средства как непосредственно в готовые (завершенные строительством) объекты недвижимости, так и в строительство (создание) новых. За исключением объектов, инвестирование в которые запрещено либо ограничено законом.
Иностранные инвестиции могут осуществляться в таких формах:
• частичное участие в предприятиях, создаваемых совместно с украинскими юридическими и физическими лицами, или приобретение доли действующих предприятий;
• создание предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, филиалов и иных обособленных подразделений иностранных юридических лиц или приобретения в собственность действующих предприятий полностью;
• приобретение незапрещенного законом движимого и недвижимого имущества, включая дома, квартиры, помещения, транспортные средства и другие объекты собственности.
В статье 1 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования» указано, что предприятие с иностранными инвестициями – это предприятие (организация) любой организационно-правовой формы, созданное в соответствии с законодательством Украины, иностранная инвестиция в уставном фонде которого, при его наличии, составляет не меньше 10%. Предприятие приобретает статус предприятия с иностранными инвестициями с дня зачисления иностранной инвестиции на его баланс.
Правовое регулирование защиты иностранных инвестиций
Гарантии защиты иностранных инвестиций закреплены в Законе Украины «О режиме иностранного инвестирования».
В соответствии с украинским законодательством для иностранных инвесторов на территории Украины установлен национальный режим инвестиционной и другой хозяйственной деятельности, за исключениями, предусмотренными законодательством Украины и международными договорами Украины.
Для отдельных нерезидентов, которые осуществляют инвестиционные проекты с привлечением иностранных инвестиций, которые реализуются соответственно государственным программам развития приоритетных областей экономики, социальной сферы и территорий, может устанавливаться льготный режим инвестиционной и другой хозяйственной деятельности.
В статье 8 указанного Закона предусмотрено, что если в дальнейшем специальным законодательством Украины об иностранных инвестициях будут изменяться гарантии защиты иностранных инвестиций, закрепленные в Законе, то на протяжении десяти лет со дня вступления в силу такого законодательного акта по требованию иностранного инвестора будут применяться государственные гарантии защиты иностранных инвестиций, указанные в этом Законе.
Гарантии относительно принудительных изъятий, а также незаконных действий государственных органов и их должностных лиц закреплены в статье 9 указанного Закона.
Иностранные инвестиции в Украине не подлежат национализации. Государственные органы не имеют права реквизировать иностранные инвестиции, за исключением случаев осуществления спасательных мероприятий в случае стихийного бедствия, аварий, эпидемий, эпизоотий. Указанная реквизиция может быть проведена на основании решений органов, уполномоченных на это Кабинетом Министров Украины.
Решение о реквизиции иностранных инвестиций и условия компенсации могут быть обжалованы в судебном порядке.
Иностранным инвесторам гарантировано также право на компенсацию и возмещение убытков (ст. 10 Закона). Иностранные инвесторы имеют право на возмещение убытков, включая упущенную выгоду и моральный вред, причиненных им вследствие действий, бездеятельности или ненадлежащего выполнения государственными органами Украины или их должностными лицами предусмотренных законодательством обязанностей относительно иностранного инвестора или предприятия с иностранными инвестициями, в соответствии с законодательством Украины.
Наиболее важными гарантиями для иностранных инвесторов на сегодня являются гарантии в случае прекращения инвестиционной деятельности (статья 11 Закона) и гарантии на перечисление прибыли, доходов и других средств, полученных вследствие осуществления иностранных инвестиций на Украине (ст. 12 Закона).
В случае прекращения инвестиционной деятельности иностранный инвестор имеет право на возвращение не позднее шести месяцев со дня прекращения этой деятельности своих инвестиций в натуральной форме или в валюте инвестирования в сумме фактического взноса (с учетом возможного уменьшения уставного фонда) без уплаты таможенной пошлины, а также доходов из этих инвестиций в денежной или товарной форме по реальной рыночной стоимости на момент прекращения инвестиционной деятельности, если другое не установлено законодательством или международными договорами Украины.
Иностранным инвесторам после уплаты налогов, сборов и других обязательных платежей гарантируется беспрепятственный и немедленный перевод за границу их прибыли, доходов и других средств в иностранной валюте, полученных на законных основаниях вследствие осуществления иностранных инвестиций.
Порядок перевода за границу прибыли, доходов и других средств, полученных вследствие осуществления иностранных инвестиций, определяется Национальным банком Украины.
Все вышеуказанные гарантии могут быть реализованы иностранным инвестором после государственной регистрации иностранных инвестиций. Государственная регистрация иностранной инвестиции осуществляется после ее фактического внесения Киевской городской государственной администрацией на протяжении трех дней после фактического внесения.
Статья подготовлена по материалам доклада компании «Коннов и Созановский» на ІІІ Международной конференции «Недвижимость в Украине»
Продолжение в следующей части