Инвестировать в европейскую недвижимость выгоднее, чем в российскую
Инвестиционный климат и восприятие риска в России ухудшаются: рубль продолжает падать по отношению ко всем основным валютам, инфляция растет, экономика сокращается. К сожалению, рынок недвижимости нашей страны подходит только для высокорискованных инвестиций. По данным исследования Colliers, 40 % опрошенных инвесторов считают, что объемы инвестиций в Восточной Европе в 2015 году будут сокращаться.
В отличие от России, Европа предлагает низкорискованные инвестиционные возможности. Австрия, Великобритания, Германия, Франция, Швейцария считаются надежными странами для вложения средств. По данным исследования Colliers, 32 % инвесторов уверены, что состояние на рынках недвижимости в Западной Европе улучшится в течение 12 месяцев с сентября 2014, 56 % инвесторов полагают, что в следующем году в Западной Европе вырастут объемы вложений.
Динамика экономических показателей России и ЕС, %
| Россия | Европа | |
| Инфляция в ноябре 2014 | 8,5 | 0,3 |
| Доходность коммерческой недвижимости в 2014 | 9–11 | 5–7 |
| Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, I–III кварталы 2014 | −37 | +27 |
| Прогноз ВВП в 2015 | −0,8 | +1,5 |
По данным Knight Frank, в III квартале 2014 недвижимость в России подорожала на 2,3 % в годовом исчислении. Однако рост превращается в спад, если учесть, насколько упал рубль и какова была инфляция.
Рублевая стоимость квадратного метра в Москве росла на протяжении всего года, однако долларовая непреклонно снижалась. С начала января до второй половины декабря рубль значительно подешевел по отношению ко многим мировым валютам: относительно фунта стерлингов и евро — на 75 % (с 54 до 95 рублей и с 45 до 75 рублей соответственно), относительно доллара — на 85 % (с 33 до 61 рубля). Это значит, что недвижимость в России подешевела настолько же, насколько просел рубль, а недвижимость за рубежом соответственно подорожала.
Даже если не брать во внимание динамику рубля, рост цен в рублевом эквиваленте разрушается инфляцией, которая в октябре составила 8,3 % за год. С учетом этого показателя, недвижимость в России в III квартале не подорожала на 2,3 %, а подешевела на 6 %. В ноябре инфляция еще больше ускорилась и составила 8,5 %.
В то же время, рынок европейской недвижимости представляет собой противоположную картину. В стабильных странах дома и квартиры значительно подорожали: по данным Knight Frank, жилье в Великобритании в III квартале выросло в цене на 10,5 % в годовом исчислении, в Германии — на 6,3 %, в Австрии — на 4,8 %. При этом стоимость не была «съедена» инфляцией: в ЕС она почти нулевая (0,3 % в ноябре). Для россиян объекты в ЕС сильно подорожали пропорционально падению рубля. Те, кто купили недвижимость в Европе до 2014 года, от этого только выиграли, потому что им удалось сохранить капитал.
Проблемы в экономике России представляют для инвесторов серьезные риски, которые компенсируются высокой доходностью: по данным JLL, офисы и магазины в Москве приносят 9,5 и 9,75 % годовых соответственно, склады — 11,25 %. Однако большинство инвесторов сегодня не готовы идти на большие риски и предпочитают более надежные вложения в других странах.
Согласно информации CBRE, с I–III кварталов 2013 по I–III кварталы 2014 инвестиции в коммерческую недвижимость России упали на 37 % (с 3,7 млрд до 2,3 млрд долл.). Доля иностранных инвесторов в России с начала 2014 по конец года сократилась с 69 % до 10–20 %. Доля иностранцев на рынке элитной недвижимости Москвы составляет около 4–5 %, в то время как в Лондоне зарубежных инвесторов больше трети.
Пока объемы инвестиций в России падали, в Европе они росли. По данным CBRE, с I–III кварталов 2013 по I–III кварталы 2014 капиталовложения в европейскую коммерческую недвижимость выросли на 27 % (со 104,7 млрд до 133,3 млрд долл.). В Великобритании объемы инвестиций увеличились на 16 % (до 44,9 млрд долл.), в Германии — на 33 % (до 25,4 млрд), во Франции — на 31 % (до 14,4 млрд).
Состояние российской экономики не улучшится в одночасье, проблемы продолжатся и в 2015 году, и в течение нескольких последующих лет. Согласно прогнозам, ВВП России в следующем году сократится на 0,8 %, и страна вступит в рецессию. При этом в еврозоне наблюдаются умеренные перспективы роста. В частности, экономика Швейцарии вырастет на 2,1 %. Динамика ВВП соответственно отразится на рынках недвижимости.
Юлия Кожевникова
