Инвесторы предпочитают локальные рынки
Однако объем за весь год составил всего 12,3 миллиарда евро, что на 32% ниже 18,2 миллиарда в 2008 году. Объемы инвестиций в континентальной Европе составили 7,3 миллиарда евро, что на 40% ниже того же показателя за предыдущий год. Однако к концу 2009 года рыночная активность вновь стала расти и достигла 2,5 миллиарда евро (65 транзакций) в IV квартале, что почти на 40% больше, чем в предыдущем квартале.
Великобритания, Германия, Италия и Франция продолжали доминировать на инвестиционном рынке торговой недвижимости в Европе – в каждой из этих стран объем сделок превысил 1 миллиард евро.
Самая высокая активность отмечена в Великобритании, где объем сделок составил 2 миллиарда евро (более 40 трансакций), что почти вдвое больше, чем в III квартале 2009 года. Среди новых сделок были продажа компанией Tesco plc сети супермаркетов одному из британских пенсионных фондов за 427 миллионов евро (386 миллионов фунтов стерлингов), а также продажа торгового центра Silverburn в Глазго за 328 миллионов евро (297 миллионов фунтов стерлингов).
Германия, где было зафиксировано четыре трансакции объемом выше 100 миллионов евро, стала самым активным рынком в континентальной Европе, с долей в 21%. Такие сделки как продажа доли в торговом центре Thier-Gel?nde в Дортмунде за 225 миллионов евро и продажа торгового центра Mercado в Гамбурге за 164 миллиона евро говорят об относительно крепком внутреннем рынке.
Во Франции и Италии общий объем сделок за 2009 год приблизился к 1,2 миллиарда евро, а в IV квартале во Франции объем сделок составил более 500 миллионов евро (включая продажу сети магазинов Decathlon за 115 миллионов евро).
В 2009 году инвесторы по-прежнему проявляли интерес к торговым центрам, сделки с которыми составили 56% от всех сделок с торговой недвижимостью в Европе. Объем таких сделок в континентальной Европе составил 4,8 миллиарда евро, или 68% от общего объема, по сравнению с 6,8 миллиарда евро или 55% в 2008 году. Однако доля сделок с ритейл-парками существенно уменьшилась – их объем составил всего 526 миллионов евро в 2009 году по сравнению с 2,5 миллиарда евро в 2008 году. Это отражает недостаток качественного предложения и возросшую стоимость финансирования.
Институциональные инвесторы стали самой активной группой покупателей по всей Европе в 2009 году – доля сделок с их участием составила почти четверть от общего объема. В континентальной Европе фонды по-прежнему лидировали по объему сделок, который составил 1,8 миллиарда евро, 0,5 миллиарда которых пришлось на Германию. Самым крупным инвестором стал фонд Union Investment. Основной группой продавцов в 2009 году стали частные девелоперы и управляющие компании. Объем сделок с их участием составил 2,9 миллиарда евро, или четверть от общего объема за 2008 год.
Тенденция к снижению международной инвестиционной активности в 2009 году продолжает прослеживаться, инвесторы предпочитают свои локальные рынки. В континентальной Европе в 40% инвестиционных сделок как минимум одна сторона представляла другую страну. В 2008 и 2007 годах этот показатель был на уровне 67% и 76% соответственно.
Портфельные сделки в 2009 году составили 22% от общего объема трансакций в Европе; их объем вырос почти на треть к концу года, включая 5 сделок, сумма которых превышала 100 миллионов евро. Три из них являлись продажами с последующей арендой.
«Мы уже наблюдаем оживление активности в первом полугодии 2010 года. При этом все больше сделок заключается совместно ликвидными инвесторами, специалистами рынка недвижимости и специализированными фондами, – сказал Джереми Эдди (Jeremy Eddy), глава отдела инвестиционных рынков торговой недвижимости в Европе. – С одной стороны, это будет способствовать расширению доступа для игроков с собственным капиталом к разным рынкам и возможностям. С другой, инвестиционные фонды недвижимости (REITS) и компании-владельцы недвижимости смогут дополнить имеющийся капитал, расширить свое присутствие в Европе и заработать комиссионные».
«Несмотря на активный интерес инвесторов к торговой недвижимости России, сделок в этом сегменте в 2009 году было немного. Доля инвестиций в торговые центры в общем объеме упала с 23% в 2008 году до 8% в прошлом, – отметил Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle. – Мы ожидаем, что наряду с общим ростом объемов инвестиций в 2010 году доля торговых центров повысится до 20-30%».
