Ипотечная лихорадка

Ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита; ипотекой именуют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту, сообщала нам когда­то Большая советская энциклопедия. И политически грамотно отмежевывалась от «их нравов»: «Ипотека широко распространена в экономике современного капитализма, что связано с высокоразвитым кредитным делом». Со времен составления БСЭ суть понятия не изменилась, а главное сейчас в том, что для многих тысяч представителей среднего класса ипотечный кредит — единственная возможность купить недвижимость.

 

Кризиса бояться — в банк не ходить

 
В помянутом энциклопедией «современном капитализме», в самом его символе — США, нынче ипотечный кризис. В августе начали процедуру банкротства две крупные независимые ипотечные компании, десятки подобных фирм дезертировали из этого бизнеса. В официальных сообщениях говорится о том, что предприятия стали жертвами «проблем на рынке жилья и кризиса кредитного рынка». Эксперты разъясняют среди прочего, что все больше заемщиков не отдают деньги вовремя, кредитные ставки выросли, а дома, напротив, подешевели — то есть желающих брать ссуды стало меньше.

 
Отечественные же банкиры и риэлтеры уверяют, что Украине ничего такого в обозримом будущем не грозит — для кризиса просто нет причин. Правда, некоторый спад рынка ипотечного кредитования прогнозируется. Например, в мае начальник одесского областного управления Национального банка Михаил Азаров выразил мнение, что в 2007 году количество выданных населению банковских ипотечных кредитов может «достичь апогея и начать уменьшаться». Специалист связал такую перспективу с тем, что темпы роста цен на недвижимость резво опережают скорость увеличения доходов граждан. А это значит, что для банков ипотечное кредитование становится более рискованным.

 
Однако с пессимизмом государ-ственного финансиста согласны далеко не все его «частные» коллеги. Например, представитель одесского филиала банка «Крещатик» — начальник отдела кредитования физических лиц Наталья Агалиева — полагает, что число заемщиков будет только увеличиваться. Ведь абсолютное большинство украинцев категорически не в состоянии выложить астрономическую сумму за квартиру или дом, а жилищный вопрос — по-прежнему среди самых острых.

 
«Развитие кредитования и уменьшение процентных ставок повышает покупательную способность населения, ведет к росту спроса на жилье и землю», — отмечает директор одесского агентства недвижимости «Пеликен» Владимир Оприщенко.

 
«Спрос на ипотечные кредиты растет, хотя и не намного, — говорит заместитель управляющего одесским филиалом банка «Форум» Оксана Полищук. — Это связано с некоторым снижением цен на недвижимость в по-следние месяцы».

 
Кстати, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), в первом полугодии средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в Одессе уменьшилась на 16,5%.
 
Замкнутый круг

 
Увы, неизбежный спутник развития кредитования — увеличение цен на жилье. «Кредитование дает большой толчок развитию рынка недвижимости (как, впрочем, и любой другой отрасли), но — приводит к значительному росту цен», — констатирует управляющий филиалом агентства недвижимости «Берега» Денис Горленко.
Возможность получения займов и их относительная доступность повышают спрос на недвижимость; товар, на который есть значительный спрос, непременно дорожает; рост цен ведет к тому, что еще большему числу потенциальных покупателей жилья не обойтись без кредита… Замкнутый круг.

 
Впрочем, есть факторы, его разрывающие — по крайней мере, на время. Например, вездесущая политика. Именно с политической ситуацией в стране, с общей нестабильностью связывает Оксана Полищук спад спроса на недвижимость (особенно заметный на вторичном рынке) и соответствующее уменьшение цен. По данным специалиста, с начала года количество ссуд на покупку жилья уменьшилось вдвое. И примерно на столько же выросло число кредитов на приобретение земельных участков, считающихся более надежным вложением капитала. Финансист полагает, что после выборов обстановка изменится: спрос на землю сохранится на нынешнем уровне, а на недвижимость — снова повысится.
 
Нормотворчество

 
Еще один фактор, влияющий на более или менее естественное течение рыночной жизни — активность чиновников. Последний… да нет, явно не последний, правильнее сказать — свежий пример. В середине августа банкиры и риэлтеры забили тревогу, озвучили мрачные прогнозы о грядущем спаде рынка ипотечного кредитования — вплоть до его полного сворачивания. Причиной стало письмо Министерства юстиции — разъяснение нового порядка регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотеки. Ведомство решило внести изменения в собственную инструкцию по этому поводу. Если не вдаваться в юридические тонкости, суть в том, что Минюст постановил запретить оформлять сделку купли-продажи недвижимости и ипотечный договор в один день, как это обычно практикуется. Ипотеку предполагалось документировать только после регистрации права собственности на недвижимость — то есть недели через две после того, как банк выдал деньги на покупку этой самой недвижимости, а значит — предоставил не обеспеченный залогом кредит, пошел на риск.

 
«Непонятно, кому нужен такой порядок, противоречащий Закону об ипотеке, — удивляется начальник юридического управления одесского банка «Пивденный» Валентина Гречко. — Доводы Минюста надуманны, его действия — это прямое давление на нотариусов. Что касается заемщиков, то при подобном порядке недвижимость смогли бы покупать с помощью банка только те, кто уже владеет каким-то объектом: его пришлось бы заложить для обеспечения кредита, ведь финансовое учреждение не может рисковать!»

 
Изрядно перепугав всех, кто имеет отношение к сделкам с недвижимостью, ведомство пошло на попятный. Знаменитое письмо датировано 15 августа, а уже 30-го министр Александр Лавринович сообщил журналистам, что послание отозвано из-за негативной реакции рынка.