Ипотека или аренда: как выгоднее обзавестись жильем?

Ставки по кредитам растут

Согласно данным компании «Простобанк Консалтинг», к концу прошлого года среднерыночная стоимость кредитов на «вторичке» составила от 22,5 (на срок 20 лет) до 25,3 (на год) процентов годовых. Причем, если на 5-10 лет заемщика готовы кредитовать 22 отечественных банка, то шансы взять кредит на 20 лет в полтора раза меньше.

На первичном рынке жилья разброс процентных ставок гораздо меньше – 21-22,5 процента годовых в зависимости от срока кредитования.

Понятно, что при такой стоимости кредитов жилье выходит «золотым», и, говоря объективно, украинцы не в состоянии выплачивать настолько огромные проценты. Напомним, что по мнению профильных экспертов, говорить о доступности ипотеки можно не ранее, чем ставки снизятся до 15-16% годовых, но когда это наши соотечественники прислушивались к мнению экспертов?

Иллюзорная выгода

Примечательно, что наибольшим спросом на ипотечном рынке пользуются долгосрочные кредиты, которые почему-то обыватели считают самыми выгодными. Между тем, каждый, кто затруднит себя элементарными расчетами, поймет: чем больше срок кредитования, тем выше переплата. Давайте рассмотрим конкретные цифры.

Примем за исходные данные сумму кредита – 280 тыс. грн. (от цены «двушки» в спальном районе столицы в 400 тыс. грн. отнимаем 30% на первый взнос), процентную ставку – 23% годовых.

Воспользовавшись ипотечным калькулятором на одном их профильных порталов, получаем, что если взять кредит на 5 лет, ежемесячный взнос составит 7893 грн. При этом только проценты по кредиту за 5 лет выльются в 193,6 тыс. грн.! Сумма немалая, но это копейки в сравнении с тем, что выплатят те, кто взял кредит на больший срок. Тот же калькулятор показывает, что переплата по кредиту за 20 лет составит более 1 млн. грн.!

Аренда плюс депозит

Всем потенциальным заемщикам эксперты советуют: трезво оценивайте свои возможности и покупайте только то, что вам будет по силам выплатить. Очевидно, что ипотека оправдана в случае, если проценты по кредиту сопоставимы с платой за аренду жилья. Поэтому, для того, чтобы понять, какой выбор выгоднее, нужно сравнить финансовые потери: проценты банку и арендную ставку.

Для наглядности возьмем случай, когда человек, решивший накопить на квартиру, снимает жилье, а разницу между ежемесячным платежом по кредиту и арендой кладет на депозит. Учитывая, что аренда «двушки», например, в Днепровском или Святошинском районе сегодня составляет 3,5-4 тыс. грн., человек получает возможность ежемесячно вносить на депозит порядка 4 тыс. грн.

Чтобы четко ответить на вопрос, что выгоднее, возьмем одинаковые начальные условия. Поскольку изначально мы принимали, из 400 тыс. деньги на первоначальный взнос (120 тыс.) уже есть, сразу кладем их на депозит и добавляем к этой сумме по 4 тыс. грн. каждый месяц. Воспользовавшись депозитным калькулятором и учитывая среднюю ставку по гривневым вкладам 20 процентов годовых, получаем, что через 5 лет на счету окажется 634 тыс. грн. Понятно, что этой суммы с лихвой хватит на покупку квартиры, учитывая даже самые пессимистические прогнозы.

Разумеется, все приведенные расчеты очень условны. Во-первых, они не учитывают, что при покупке квартиры в ипотеку траты не ограничатся выплатами по кредиту – к ним как минимум прибавятся немалые расходы на «коммуналку». С другой стороны, украинский рынок недвижимости предсказуемым не назовешь, и за 5, а, тем более, 10-20 лет цены на жилье могут измениться как в большую, так и в меньшую сторону.

Словом, доля риска присутствует, но даже учитывая это, очевидно: гораздо разумнее не загонять себя в «ипотечное рабство», а арендовать квартиру и класть разницу на депозит, постепенно накапливая нужную сумму и приближаясь к исполнению своей мечты.