Ипотека по-харьковски: Подробности скандала с ЖК “Белый слон”

Один из банков несколько дней  назад распространил в СМИ информацию, исходя из которой харьковчане должны пересмотреть возможную покупку квартир в жилом комплексе «Белый слон». Мол,  он находится в залоге у банка, поэтому сделки о приобретении жилья в этом доме могут быть расторгнуты.

“Продам 1 к.кв. 60 м2 в элитном жилом комплексе "Белый слон". Элитный жилой комплекс - образец совершенства по отделке, техническому оснащению и уровню обслуживания. Создан для тех, кто ценит условия идеального проживания.Комплекс находится в парковой зоне. Цена ниже цены застройщика: $ 1800/кв.м. Строительное состояние”, - такие объявления можно и по сей день найти в интернете. Продавцы предлагают квартиры любой планировки, на любом этаже. Утверждают, что квартиру легко можно оформить, и проблем с этим нет.

Квартиры в жилом комплексе продаются и по сей день, хотя ЧП  “Белый слон”   обанкротилось  почти год назад.

ЧП "Белый слон" было созд ано в 2004 году. Осенью  2012 в  СМИ появилась информация, что  частное предприятие, выступающее застройщиком одноименного жилого комплекса в Харькове, приняло решение о ликвидации.  

По данным предприятия, степень строительной готовности возводимого им жилого комплекса  "Белый слон" на 30 июня 2012 года составляла 96% от общего объема строительства. Чистый убыток предприятия по итогам 2011 года увеличился в 20,6 раза по сравнению с 2010 годом. Чистый доход сократился в 3,5 раза.

Также в СМИ  появилась информация о том, что сумма обязательств ЧП "Белый слон" перед кредиторами, согласно финансовому отчету, предприятия к концу 2011 года составляла 229,8 млн. грн.

За комментариями СтройОбзор обратился к руководителям и  учредителям предприятия. Однако они от комментариев отказались, пообещав что через несколько недель сами выйдут на связь и все расскажут.

Банк не собственник, а ипотекодержатель

Тем временем в банке сразу ответили на все интересующие  нас вопросыы. На сегодняшний день “ВТБ банк” не является собственником квартир, он является ипотекодержателем, рассказал СтройОбзору начальник Управления по работе с проблемными активами Денис Дольский

“Застройщик ЖК является поручителем по кредитному договору ЧАО «Инвест-Маркет Украина», которое выступило кредитополучателем. Проблемы с выплатами у заемщика возникли одновременно с процедурой банкротства в ноябре 2012 года. Общая задолженность заёмщика перед Банком по кредитным договорам на 05.03.2013 г. превысила 386 млн. грн”, - утверждает Дольский.

В банке рассказали, что после инициирования дела о банкротстве ЧП «Белый слон» весь жилой комплекс был отчуждён в собственность ООО "Феникс Инвест-Буд", который, в свою очередь, выделяет и продаёт отдельные помещения в собственность физических лиц.

“В ипотеке у Банка, согласно действующего договора ипотеки, находится весь жилой комплекс по улице Фронтовая, 3 (сейчас – Профессорская, 34). Сделки по продаже квартир из жилого комплекса, заключенные без прямого на то согласия Банка, как ипотекодержателя, оспоримы и несут  соответствующий риск для покупателей”, - сказал Денис Дольский. .

По словам банкиров, любые операции с недвижимостью прекращены до вынесения окончательного судебного решения по иску Банка об обращении взыскания на предмет ипотеки.

“13 марта Хозяйственный суд Харьковской области   вынес определение  с целью обеспечения иска о запрете любых манипуляций с данным жилым комплексом. Пока это еще не решение суда, но в определении идет речь о запрете регистраторам, архитектурному бюро, БТИ, другим госорганам  осуществлять какие-либо действия, связанные с регистрацией, перерегистрацией прав собственности  по адресу г.Харьков, ул.Профессорская,34. Данный документ является публичным и внесен в Единый реестр судебных решений (№ 5023/5412/12). В нарушение вышеуказанного определения суда, по информации ВТБ Банка, 01.04.2013 г. регистрационной службой Харьковского Главного Управления Юстиции, приняты заявки и уже зарегистрированы несколько сделок по отчуждению квартир и нежилых помещений в  вышеупомянутом жилом комплексе”, - рассказал Дольский.

Дробот: Регистрационная служба  регистрирует сделки в рамках закона

В свою очередь,  начальник Регистрационной службы Харьковского городского управления юстиции Олег Дробот сообщил СтройОбзору, что все сделки, которые зарегистрированы его службой, проводились в рамках закона.

“Заявления, которые попадают к нам в службу, будь то регистрация прав собственности либо изменник каких-либо данных, обрабатываются в соответствии с законом. Если говорить об общих правилах,  то наличие судебных споров никак не ограничивает в гражданском обороте недвижимость. Лишь наличие обременения в виде ареста либо ипотеки - это явное препятствие, которое непреодолимо для перерегистрации прав собственности. Если эти данные внесены в реестр, то продано оно быть тоже не может”, - уверен Дробот.

Если  на имущество наложена ипотека и зарегистрирована в соответствии с законном, то с ним ничего сделать нельзя.

“Это все проверяется. Ответственность за это несет лично регистратор при рассмотрении каждого дела. У нас уникальный реестр, где помимо регистрации прав собственности мы видим регистрацию арестов движимого и недвижимого имущества за все предыдущие годы, а также реестр ипотек”, - рассказал СтройОбзору Дробот.

“Получается ВТБ-банк кинули?”

Тем временем,  на “Харьковфоруме” активно обсуждаются версии, что на самом деле происходит с “Белым слоном”. Один из участников дискуссии считает, то это махинации, которые направлены на банк.

"Определением Хозсуда Харьковской области от 15 ноября 2012 года, текст которого обнародован в ЕГРСР, на основании ходатайства ликвидационной комиссии “Белого слона” из соответствующих реестров изъяты и исключены запрет на отчуждение, а также обременение относительно указанного ОНС” -  Т.е. получается ВТБ-банк кинули? Кредит непогашенный остался, кредитор - банкрот, а дом забрали для удовлетворения требований других кредиторов... Сдается мне, что всё это банкротство ”замутили”, чтобы избавиться от ипотечного договора...”Ликвидационная процедура будет длиться 12 месяцев” -  т.е. в течение этого года ничего с квартирами в этом доме делать скорее всего нельзя будет",- пишет один из участников форума под ником Vania.

«Собственники» просто исчезнут, и деньги покупателям будет возвращать некому.

Юристы говорят, что оценку действиям должностных лиц застройщика или физических лиц-продавцов  должны  дать правоохранительные органы.

“Если банк докажет в судебном порядке свое первоочередное право на реализацию данной недвижимости, то все ранее заключенные договора купли-продажи будут признаны судом недействительными. Но, предсказуемо,  к этому моменту так называемые «собственники» просто исчезнут, а деньги покупателям будет возвращать некому”, - не исключает юрист Андрей Бессмертный.

Для того чтобы не попасть в аферу, необходимо детально изучить юридические риски приобретения. Лучше, если это будут делать специалисты, которые работают с физическими или юридическими лицами. А что касается залогового имущества, то его советуют приобретать на публичных торгах, которые  проводятся специализированными организациями. Их на сегодняшний день четыре, и все они аккредитованы Министерством юстиции.