Ищем надежного риэлтора
Те, кто покупал или продавал квартиру, знают, что без посредников сегодня это сделать сложно.
Риэлторы не только экономят время, упрощают весь процесс купли-продажи, но и следят за юридической чистотой документов, которые необходимы при заключении сделки. Естественно, за свои услуги они берут комиссию, и немалую, поэтому клиентам хочется, чтобы посредник сполна отработал свои деньги. Давайте разберемся, каким должен быть правильный риэлтор и стоит ли вообще к ним обращаться.
Нужен ли посредник
Естественно, при поиске квартиры или покупателя никто не заставляет вас пользоваться услугами риэлторов. Любой человек вправе самостоятельно найти вариант, который будет отвечать его потребностям, и провести сделку. Но в этом случае вам придется решить следующие вопросы:
Если у вас много свободного времени, вы не боитесь нарваться на мошенников и готовы самостоятельно продать или купить квартиру, то дальше можете не читать. Остальным придется воспользоваться услугами посредников.
За что мы платим
При покупке квартиры риэлтор в первую очередь занимается поиском наиболее подходящего для клиента предложения из тех, которые имеются на рынке. После этого агентство недвижимости проводит комплексную проверку всей "истории" квартиры, собирает необходимые документы (справки-характеристики из БТИ, выписки из жэка и др.), проверяет их подлинность, а также оформляет предварительный договор.
При продаже продавец платит за оценку его недвижимости, при необходимости за услуги по устранению юридических погрешностей в правоустанавливающих документах, рекламу объекта в профильных изданиях, поиск покупателя и помощь в проведении сделки.
Что должен сделать профессионал подтвердить свой статус (предъявить удостоверение и копию свидетельства о регистрации);
сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
рассказать клиенту о его правах, гарантированных действующим законодательством;
обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти, и др.
Когда риэлтор может раскрыть информацию о клиенте По запросу уполномоченных органов государственного управления или по решению суда.
Если стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления.
Если риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
5 признаков надежного специалиста
1 Выясните, какой срок агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам, избегая скандала.
2 Конечно же, один из основных факторов - стоимость услуг фирмы. Наиболее предпочтителен вариант, когда сумма платы риэлтору твердо зафиксирована и не зависит от стоимости приобретаемого или продаваемого объекта.
3 Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу и службу безопасности (для проверки "истории" квартир и т.д.).
4 О солидности агентства косвенно можно судить по объему его рекламы. Стоит она недешево, поэтому только крупная фирма с серьезной репутацией и соответственно большим объемом сделок может позволить себе масштабную рекламную кампанию. Но, разумеется, самая лучшая и надежная реклама - это рекомендации клиентов компании.
5 Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации. Нечистоплотных коллег в профильные ассоциации стараются не принимать.
Советы "КП"
Документы оставьте у себя
Не отдавайте риэлторам договора, заключенные с ними, после совершения сделки купли-продажи недвижимости. Даже если они на этом будут настаивать. Дело в том, что эксклюзивный и предварительный договора - это документы, подтверждающие ваше сотрудничество с агентством недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости фигурируют только покупатель и продавец, и ни слова о риэлторе, которому вы платите деньги (причем очень приличные). Если промежуточные договора изымаются и уничтожаются, то вам будет трудно доказать факт участия посредника в сделке и на каких условиях он участвовал в этой сделке при возникновении проблем (например, судебное разбирательство).
Подписываем эксклюзивный договор
Взаимоотношения между риэлтором и клиентом строятся на основании подписанного ранее договора. Посетителям агентств обычно предлагают подписать типовой документ, внеся в него паспортные данные, параметры квартиры и т. д. Однако если вчитаться в такой договор, зачастую можно обнаружить, что в случае срыва сделки вся ответственность лежит на клиенте, агентство же скорее всего остается ни при чем. Например, если это происходит по вине агентства, клиент получает назад свой задаток. А вот если от сделки откажется клиент, ему придется выплатить штраф.
Поэтому постарайтесь изменить не понравившиеся пункты и заключайте эксклюзивный договор, который будет защищать вас в случае недоразумения с агентством. Если откажутся - ищите другую компанию, благо на рынке их сейчас изобилие.
Не верьте также устным обещаниям - в суде их потом будет сложно доказать. Единственное, на что стоит соглашаться - на компенсацию затрат агентства по рекламе вашей квартиры.
При покупке жилья в договор рекомендуется включить следующие положения: риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям;
в случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы, которую стоит оговорить заранее.
При продаже квартиры тоже имеет смысл оговорить срок действия договора. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор - окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств.
Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риэлтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать вашу квартиру по реальной цене. На специалиста надейся…
Кстати, если вы заключили договор на продажу своей недвижимости, не поленитесь проверить, за сколько агентство продает вашу квартиру. Довольно часто встречается ситуация, когда клиент и риэлтор договорились, что жилье продается, например, за $80 000, из которых продавец получает $78 000. А затем та же квартира появляется в рекламных объявлениях за $85 000, т. е. комиссионные составят уже не $2000, а $7000. Пытающемуся возмутиться клиенту говорят, что свои $78 000 он все равно получит... О таком очевидном факте, что лишние пять тысяч снижают ликвидность квартиры и в итоге она может быть просто не продана, риэлторы тактично умалчивают. Стоит ли говорить о том, что от таких компаний нужно держаться подальше? А если вы не верите, что посредники зачастую пользуются такими приемами, загляните в "Авизо" или любую другую газету объявлений и обратите внимание, что зачастую за одну и ту же квартиру просят разные суммы.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ Как распознать мошенников Насторожитесь, если агентство продает свои услуги слишком дешево. Как ни банально, но бесплатный сыр сами знаете, где бывает. Такого рода агентство, как правило, выходит на рынок недвижимости на короткое время за разовыми, но крупными барышами. Даже если вам удалось успешно провести операцию по покупке недвижимости, совершенно не гарантировано сохранение прав на нее в случае неожиданных претензий на эту жилплощадь, например, со стороны внезапно объявившихся наследников бывшего владельца. Если какое-то агентство предлагает вам очень дешевую квартиру - стоит насторожиться, она наверняка имеет существенные недостатки. Например, это могут быть сомнительные права продавца квартиры на продажу или жуткое состояние квартиры.
