Искусственная реформа

В отличие от других реформ, у регистрационной реформы был подготовительный период сроком в два года – период для создания необходимых подзаконных документов, налаживания системы передачи документов и данных. Однако этого не произошло, в том числе и по причине того, что реформа является искусственной и абсолютно не направленной на решение имеющихся проблем. Более того, изначально было понятно, что внедряемое «единое окно» в лице Укргосреестра создаст условия для внутренней конфронтации с органами БТИ, которые внесут свою лепту в блокирование процессов.

Уже сегодня мы можем спрогнозировать следующие риски:

- существенно возрастают риски продажи квартир и прочей недвижимости по фальшивым документам. На текущий момент этому препятствует обязательная текущая инвентаризация недвижимости, предшествующая любой сделке по отчуждению недвижимости, которая позволяет «уведомить» собственника отчуждаемой недвижимости;

- ущемляются права покупателей недвижимости, поскольку их право на приобретенную недвижимость возникают не с момента регистрации сделки, проводимой нотариусом одновременно с нотариальным удостоверением договора, а с момента регистрации возникшего права в Укргосреестре. Таким образом, формируется временной промежуток (с момента удостоверения сделки до момента регистрации права), в течение которого по обязательствам продавца могут быть наложены аресты и прочие обременения на имущество покупателя.

С регистрацией прав на земельные участки, ситуация  обстоит гораздо хуже, чем с регистрацией прав на недвижимость. С 1 января 2012 г. процедура оформления прав на земельные участки преобразуется  в двустадийный алгоритм, включающий следующие действия:

Первое действие – формирование и регистрация земельного участка. Формирование земельного участка будет осуществляться посредством открытия Поземельной книги территориальными органами земельных ресурсов с внесением данных в Государственный земельный кадастр. На текущий момент органы земельных ресурсов фактически выполняют регистрацию земельных участков, руководствуясь п.3 Раздела 2 Заключительные и переходные положения Закона N 1878-VI. В свете Закона о кадастре ожидаемый срок реализации этапа составит 14 рабочих дней.

Второе действие – регистрация прав на земельный участок. Полномочиями по регистрации любых вещных прав на земельные участки как объекты недвижимости наделяется Государственная регистрационная служба, созданная при Министерстве юстиции Украины в соответствие с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество», Указом Президента Украины №1085/2010 от 9 декабря 2010 г. Порядок регистрации прав на земельные участки с 1 января 2012 г. будет регулироваться Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденным Постановлением КМУ №703 от 22 июня 2011 г., вступающим в силу с 1 января 2012 г. Если следовать Постановлению №703, то для регистрации любого вещного права на земельный участок (например, аренда, собственность, сервитут) достаточно следующих документов: правоустанавливающий документ, заявление, документы, удостоверяющие личность заявителя (пункт 33 Постановления №703). Законодательно установленный срок регистрации права на земельный участок составит еще 14 рабочих дней в соответствие со статьей 15 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество».

Внедряемая двустадийная процедура регистрации прав на земельные участки будет запущена с 1 января 2012 г. как составляющая реформы системы регистрации прав на недвижимость в Украине. Но уже сейчас очевидно, что для синхронизации процедур, потребуется слаженная работа двух органов, один из которых (Государственная регистрационная служба) никогда данные функции не выполнял. Соответственно можно спрогнозировать  возможные сбои и задержки в реализации процедуры регистрации земельных участков и прав на них. Поэтому лицам, заинтересованным в выделении земельных участков, их отчуждении и приватизации, рекомендуется завершить эти действия до 1 января 2012 г., чтобы не попасть в период турбулентности.

Наталия Доценко-Белоус

Старший юрист, Василь Кисиль и Партнеры