Итоги 2012 на рынке недвижимости: Выборы и доллар сбили спрос на новостройки

В ноябре и декабре ряд компаний ощутили резкий всплеск активности продаж, при этом до 50% всех клиентов готовы приобретать жилье без рассрочки и кредита, а оплачивая до 90-100% стоимости в ходе сделки. При этом, несмотря на дешевизну, квартиры экономкласса в комплексах с неудобной дислокацией продаются хуже, чем чуть более дорогие квартиры с инфраструктурой.

Такая тенденция связана, в том числе и с тем, что на "бюджетное" жилье, как правило, претендуют покупатели, имеющие не больше 20-30% от первоначальной стоимости. Чем больше они узнают о неудобных транспортных развязках, экономии на стройматериалах, потенциальных проблемах с документами, отсутствии инфраструктуры, тем больше колеблются насчет необходимости покупки такого жилья в кредит. Решение же о приобретении более просторной и комфортной квартиры принимают владельцы старого жилья в Киеве или пригороде, которым при "обмене" нужно лишь оплатить разницу в стоимости квартир.

Наиболее популярными в 2012 году среди покупателей традиционно были однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Однако в отличие от докризисного периода и первых кризисных лет, когда застройщики распродавали возведенное в 2006 – 2007 году жилье, площадь таких квартир в зданиях 2011 – 2012 гг. постройки уменьшилась на 20-30%.

Если до кризиса однокомнатные квартиры по 55-60 кв. м продавались хорошо, то в комплексах, возведенных за последние годы, площадь такого жилья составляет не более 45 кв. м. И "единичек" в парадном больше. Некоторые застройщики меняют план здания с тем, чтобы заменить "трешки" на однокомнатные квартиры и продать их быстрее.

Одним из наименее удачных проектов 2012 года стало начало реализации целого ряда программ государственной поддержки жилищного строительства. Госпрограммы могли неплохо раскачать рынок. Но сделок было не так много, чтобы вызвать существенный сдвиг. По некоторым программам проблема заключалась в отсутствии реально "бюджетных" предложений – за "эконом-класс" выдавались трехкомнатные квартиры, претендентов на которые традиционно мало.

Успешность планов относительно государственной поддержки жилищного строительства на 2013 год немного сомнительна из-за повышения Государственным ипотечным учреждением своей ставки кредитов на покупку жилья с 11% до 18%. Это произошло в конце ноября. Если банк берет такой ресурс, то выдать реальному заемщику кредит сможет не меньше чем под 21% годовых. Впрочем, участники рынка даже в этом факте ищут позитив.

Таблица "Новостройки, завершение строительства и ипотечное кредитование, которое происходит при поддержке Государственного ипотечного учреждения"

Эксперты полагают, что 2013 году цены на первичном рынке жилой недвижимости будут расти довольно медленно – не более, чем на 3-5% в течение года. При этом рост цен будет связан преимущественно с проседанием гривни относительно доллара, удорожанием стройматериалов, а также с незначительным ростом спроса на жилье.

Таблица "Ставки рефинансирования Государственным ипотечным учреждением"

Ажиотажный спрос на новое жилье, который наблюдается на целом ряде объектов в столице и крупных городах Украины, немного стихнет на новогодние праздники и возобновится весной. Несмотря на достаточно пессимистические прогнозы относительно развития экономики, политическая ситуация, на которую преимущественно ориентируются покупатели жилья в среднем сегменте и сегменте эконом-плюс, стабилизируется. Также ожидается понятная ситуация с курсом. Поскольку квартиры начнут достаточно стабильно продаваться, застройщики вероятно будут урезать скидки, минимизировать акционные продажи. То есть фактически цены вырастут как минимум до своего базового уровня.

Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в среднем ценовом сегменте, поскольку предложение таких квартир постепенно уменьшается. Жилые комплексы, рассчитанные на представителей среднего класса, постепенно сдаются в эксплуатацию. На рынок выходят либо строители элитного жилья, либо "бюджетники". Что касается Киева, также все меньше остается качественных площадок для возведения комфортного здания.

Дмитрий Шостя, начальник отдела продаж ЖК "Park Stone"