Итоги от «Интергал-Буд»: «Коронавирус ускорил цифровизацию строительного сектора в десять раз»

Цикл интервью с руководителями украинских девелоперских компаний продолжает беседа с Анной Лаевской, коммерческим директором компании «Интергал-Буд». Она рассказывает журналистам портала Domik.ua о том, кого из столичных застройщиков считает главными конкурентами 

Компания «Интергал-Буд» работает на рынке первичной недвижимости Украины с 2003 года. Входит в десятку крупнейших застройщиков Киева. География строительства не ограничивается столицей: «Интергал-Буд» возводит жилые комплексы во Львове, Ровно, Житомире, Одессе, Черновцах и Ужгороде. По состоянию на конец 2020 года компания строила 53 дома в 18 ЖК. 

— Назовите три вещи, события или факта, которые ассоциируются у вас с 2020 годом.

— В целом 2020-й стал для рынка испытанием на прочность по ряду причин. Коронавирус, переоценка ценностей, которая коснулась как потребительских предпочтений, так и девелоперских бизнес-моделей, и хаос в системе органов контроля за строительным сектором. Можно, конечно, вспомнить еще местные выборы и предшествующий этому экономический терроризм псевдоактивистов, отрабатывающих частные заказы. В общем, вызовов хватало, как никогда важен был опыт и знание своего дела, чтобы выстоять в непростых условиях. 

— Какие достижения компании 2020 года вызывают у вас чувство гордости?

— Во-первых, мы не позволили себе и дня простоя, сохранили высокую динамику на всех без исключения площадках — 3-4 этажа монолита в теплый период, задали тренд на антикризисные спецпредложения для покупателя, которые подхватил весь рынок. Наш курс 25,5 грн/$ стал спасательным кругом, который помог пережить этот шторм.

Устойчивая финансовая модель, глубокое понимание процессов и тенденций, а также опыт предыдущих кризисов и экспертиза помогли нам устоять в патовые месяцы коронакризиса и достаточно быстро восстановить платежеспособный спрос по своим объектам. 

Во-вторых, мы первыми без опасений и во всеуслышание заявили о проблемах с органами контроля, о провалившейся реформе ГАСИ и задержках с вводом в эксплуатацию построенных домов искусственным путем. Это стало катализатором объединения отрасли, чтобы придать огласке проблему, которая грозит серьезными последствиями. Речь в первую очередь о репутационных рисках и снижении доверия покупателей к застройщикам, сокращении общего числа предложения минимум на треть в ближайшие полтора-два года.

В-третьих, мы реализовали ряд важных проектов и инициатив, чтобы совершенствовать наши комплексы. К примеру, предложили три новых дизайнерских стиля для готовых квартир с ремонтом: минимализм, современная классика и скандинавский, запустили мобильное приложение MyIGB, подписали меморандум о сотрудничестве с разработчиком беспроводных охранных систем Ajax Systems и компанией Nextbike по установке станций общественного проката велосипедов в Киеве и Одессе, активно реконструируем парк Нивки, занимались очисткой озера Королек.

— Если вы решите написать книгу или снять фильм о событиях 2020 года, какой жанр выберете? 

— Пожалуй, я бы написала детективную историю с целью разобраться, наконец, кто же так жаждет смерти украинского строительного рынка. В этом году угроз даже для стабильных устойчивых игроков, помимо коронакризиса и экономических последствий локдауна, хватало с головой. Это и экономический терроризм так называемых псевдоактивистов в преддверии местных выборов по наводке конкурентов; и хаос с элементами хоррора с реформой ГАСИ, повлекший за собой паралич выдачи разрешительной документации; и элементы фэнтези, связанные с массовой доступной ипотекой, о которой так громко заявляли и премьеры, и Президент Украины, но  по факту все-таки нет. Да, определенная оттепель в сегменте ипотечного кредитования действительно случилась в 2020 году, что не может не радовать. Однако это еще далеко не массовое кредитование, а условия ипотечных займов остались неподъемными для большинства граждан из-за плавающей ставки со второго года и высокого авансового платежа в размере 30-40% от стоимости квартиры.

Закончила я бы свою книгу все-таки на позитиве, потому что любые препятствия дают стимул к борьбе, росту, совершенствованию. Сейчас рынок переживает качественную трансформацию моделей, подходов, концептов. Это отражается в первую очередь на продукте, что только на руку покупателю. Сражаясь за его внимание, застройщики совершенствуют качество и технологию строительства, создают уникальные экосистемы и форматы для жизни, предлагают новые сервисы, продуманную квартирографию, инновационные решения. То, что раньше было атрибутом лишь бизнес-сегмента, уже давно перекочевало в «комфорт». Например, стильные лобби по авторскому дизайн-проекту, продуманное зонирование общественных и частных пространств, многопрофильная инфраструктура, лаунж-зоны и так далее. 

— Представьте, что в новогоднюю ночь под бой курантов у вас появляется возможность изменить какой-то один закон рынка недвижимости или правило в работе Государственной инспекции градостроительства Украины. Что измените?

— Хочется одного — рассеять мрак, хаос и неразбериху в органах контроля за строительным сектором. Очень не хватает четких, понятных, аргументированных правил игры для всех игроков рынка, независимо от личностных взаимоотношений с представителями органов контроля или наличия административного ресурса. 

Государство должно способствовать честной конкуренции, защищать бизнес от экономического терроризма, рейдерских атак, выступать гарантом прав инвестора, установив контроль за строительным сектором и предусмотрев персональную ответственность за нарушение градостроительных норм и финансовые махинации в отрасли. 

Большая часть бед и проблем строительного рынка Украины растет из бюрократизированной и коррумпированной системы контроля за строительным сектором. И если раньше мы говорили о цифрах в 3 млрд грн убытков при тарифе $5/кв. м за «решение» вопросов с органами контроля, то сейчас суммы выросли в два-три раза. 

— Вам предоставили шанс дать совет самому себе прошлогоднему. Каким будет этот совет?

— Продолжать создавать ценность для покупателя, несмотря ни на что. Считаю, что наш успех во многом связан с тем, что мы не отступаем от этого правила. Речь о том, чтобы слышать и прислушиваться к потребностям будущих новоселов еще на предпроектном этапе планирования, но вместе с тем предлагать рынку нечто новое, воспитывать спрос. 

Так было с нашими готовыми квартирами с ремонтом. Вначале это воспринимали исключительно как дополнительную опцию, причем скорее бюджетного плана. Сегодня половина квартир, которые мы продаем, с ремонтом. У нас три дизайн-проекта готовых квартир на выбор, где человек может определиться с цветовой гаммой и деталями, есть опция заказать готовую кухню со встроенной техникой, а также меблированную, обставленную и декорированную квартиру. 

Если раньше обычно приобретали однокомнатные с ремонтом, то сегодня все больше «двушек» и «трешек». Мы ушли от типовых ремонтов, меняем постоянно коллекции плитки, планируем добавлять новые стили в интерьере, дополнительные фишки. Создали отдел контроля качества, который первым принимает работу подрядчиков, оценивает качество отделки, чтобы покупатель получил ключи от квартиры и остался доволен.

Мы вырастили спрос на готовые квартиры с ремонтом от застройщика, поэтому этот продукт уже подхватили другие игроки рынка. 

То же самое касается подхода к зонированию и пространственному планированию территории, акцентов на зеленые зоны и променад, инфраструктуру. Важно меряться не количеством квадратных метров, а качеством продукта, который создаешь. 

— Какое самое сложное решение вам, как руководителю, пришлось принимать в 2020 году?

— Наверное, я не буду оригинальна: самым сложным в этом году было решение о временном уменьшении бонусной части мотивации персонала во время локдауна. Приняв такое решение, мы смогли сохранить коллектив компании — опытных и ценных специалистов. 

— Какой главный урок преподнес вашей компании 2020 год?

— Коронавирус ускорил цифровизацию строительного сектора в 10 раз. Мы очень быстро поняли, что нужно идти в онлайн и переводить туда весь путь клиента от момента знакомства с компанией и комплексами, интерактивного выбора квартиры до внедрения умных инженерных фишек, многоуровневой системы безопасности, в том числе бесконтактного доступа в своих комплексы. 

В этом году мы презентовали мобильное приложение MyIGB, которое выступает проводником для жителей комплекса в решении многих бытовых вопросов и коммуникации с управляющей компанией, оснастили отдельные комплексы системой «умный дом» от Ajax Systems, в некоторых флагманских проектах, к примеру в ЖК City Hub и Intergal City, также появится IP-домофония с системой распознавания лиц. Резидент сможет попасть в парадное бесконтактно или дистанционно открыть дверь гостю, используя, опять же, мобильное приложение. Благодаря smart-технологиям наш покупатель при выборе планировки и квартиры сможет воспользоваться 3D-сервисом с удобной навигацией, системой фильтрации и подбора по параметрам на базе технологий FLAT.SHOW.

Узнать больше о новостройке можно на форуме МФК «Интергал Сити».

— Какой момент 2020 года, связанный с работой компании, вы с удовольствием пережили бы еще раз?

— Это момент активизации отложенного спроса после окончания периода самоизоляции, когда покупатель проголосовал своими деньгами за наши концепции. Многие потенциальные инвесторы на протяжении нескольких месяцев не могли решить свои жилищные проблемы, и после снятия ограничений они, образно говоря, хлынули на рынок.

Благодаря стабильно высокой динамике строительства, ликвидным форматам в категории «комфорт+»    и бизнес-классе мы сумели уже к концу лета приблизиться к докризисным показателям по количеству сделок. Осень была также удачной по числу сделок. 

— Назовите три уникальных характеристики вашей компании, которые отличают «Интергал-Буд» от остальных отечественных застройщиков.

— Человекоцентричность, надежность и социальная ответственность. 

Во всем, что мы делаем, интересы нашего клиента, его надежды и желания на первом месте. Мы стремимся создавать востребованные, современные жилые комплексы с целостной экосистемой, соблюдать высокие стандарты и темпы строительства, внедрять инновации, проектировать дружественную и соразмерную человеку архитектуру, развивать город, выстраивать добрососедские отношения с районом, в который мы заходим с новой площадкой. 

Киев, к сожалению, во многом отстает от развитых европейских столиц по части градостроительного планирования, внедрения smart-технологий, создания качественных социально-бытовых объектов и общественных мест для наращивания социального капитала. Мы как застройщик пытаемся внести свою лепту в модернизацию города, но сделать это лишь силами частного бизнеса не получится. Нужен действенный механизм государственно-частного партнерства. 

— Какой совет вы можете дать небольшой компании, стремящейся конкурировать с вами на строительном рынке?

— Я уже его дала выше: думать о покупателе и его потребностях, не меряться количеством квадратных метров и инвестировать в развитие инфраструктуры, освоение площадки. 

Делай меньше, но лучше. Мода на «свечки» прошла. На 25-этажные китайские стены с типовой архитектурой спроса уже нет. Если такое проектируешь, придется сразу быть готовым потерять $200-250 за двор-колодец и «красивый вид на соседей» из окон. 

Иногда мы сознательно выбрасываем 20-25 тыс. кв. м из проекта, чтобы понизить плотность, продумать общественные места, спроектировать многофункциональный двор. 

— Расскажите об интересных традициях, которые сложились в вашей компании.

— Так сложилось, что День компании мы обычно празднуем вместе с Днем строителей. Отмечают его в Украине ежегодно во вторую неделю августа. В этом году мы праздновали 17-ю годовщину работы компании на рынке. У нас была небольшая вечеринка, на которую мы пригласили партнеров, журналистов. Также к этой дате мы запустили акционное предложение для наших клиентов. 

Если говорить о традициях на территории наших жилых комплексов, то у нас регулярно проходят соседские и семейные вечеринки, праздники для деток, например празднование Хэллоуина, Дня святого Николая, 1 сентября. В этом году мы проводили высадку семейных деревьев в загородном комплексе «Озерный гай Гатное», в ряде комплексов презентовали шоу-румы квартир с ремонтом. 

 Узнать больше о новостройке можно на форуме ЖК «Озерный гай Гатное».

— Как вы выбираете локации для своих жилых комплексов?

— Мы анализируем само место и его потенциал, проводим ряд экспертиз, изучаем район, инфраструктуру, транспортные и человеческие потоки, наличие зеленых зон поблизости. 

Отдельно проводим исследование спроса в районе и потребностей. Главный вопрос: какое жилье здесь будет пользоваться популярностью у покупателя? 

Затем приступаем к пространственному планированию и разработке концепции, исходя из существующего и возможного потенциала места и портрета целевой аудитории. 

Порой нам в прямом смысле слова приходится инвестировать в новую жизнь локации: прокладывать или модернизировать инженерные коммуникации, дорогу, создавать или брать шефство над заброшенными зелеными зонами. За последние 5 лет сумма безвозвратных инвестиций компании в Киеве составляет больше 370 млн грн. 

— На сколько в среднем подорожал квадратный метр жилья от «Интергал-Буда» в 2020 году?

— Рост цены в зависимости от объекта: в среднем 15%, но есть объекты, где и 23-24% удорожание.

— Сколько квадратных метров жилья вы продали в 2020 году?

— По нашим подсчетам в 2020 году мы продали на 10% жилья меньше, чем в 2019-м. Хотя думали, что будет хуже. 

— Какие прогнозы можете дать по стоимости квадратного метра в ваших новостройках на 2021 год в зависимости от класса и степени готовности объекта?

— Когда ты живешь в эпоху идеального шторма в экономике и глобальной эпидемии, давать какие-либо прогнозы — дело неблагодарное. Могу предположить, учитывая наметившиеся тенденции, что средняя стоимость квадратного метра все-таки будет расти в 2021 году, учитывая рост себестоимости строительства. 

Однако проседание спроса и все еще большой процент нераспроданного в предыдущие годы массового жилья сегмента «эконом», который мимикрирует под комфорт, но не дотягивает по качественным характеристикам, будут сдерживать рост средней стоимости. 

Думаю, что в начале года мы увидим некое ценовое плато из-за локдауна в январе, люди отложат покупку, затем рост средневзвешенной цены в пределах 2-4% за квартал.

В то же время ликвидные концепции «город в городе», МФК, экопроекты и рекреационные ЖК в категории «комфорт+», а также бизнес-класс с высокой динамикой строительства будут перетягивать на себя больше платежеспособного спроса. Здесь рост цены будет в два-три раза в процентном соотношении больше, чем средний по рынку. 

В целом, если появится доступная ипотека или дадут нормально работать рынку, решив проблемы с органами контроля, то перспектива роста цены есть. 

Слухи о крахе и падении, а также мыльном пузыре, как всегда, преувеличены и раздуты. Экономических факторов для снижения цен нет, себестоимость высокая, конкуренция жесткая. 

— Представьте, что вам нужно купить квартиру своему подросшему ребенку или другому родственнику. На каком комплексе «Интергал-Буда» остановите свой выбор и почему?

— Это очень обобщенный вопрос, честно говоря. Нужно понять, с какой целью покупка, какой образ жизни выбирает человек, его планы и стремления. Отталкиваясь от этого, определиться с районом, локацией, концепцией ЖК и набором необходимой инфраструктуры, без которой не обойтись.

Если это покупка для детей или молодой семьи, то тут подойдет проект «комфорт+»  или бизнес-класса. Например, жилой комплекс City Hub оценят айтишники: помимо технологических ноу-хау, он расположен по соседству с офисами крупных IT-компаний Украины, рядом с центральным деловым районом. Для фанатов левого берега и близости с природой подойдет «Причал-8» с рекреационной концепцией: прямо на территории у вас будет озеро Королек и обустроенная набережная для прогулок, отдыха, рыбалки. 

Если же вы ищите eco-friendly комплекс и рассматриваете пригород с комфортной удаленностью от Киева, то идеально подойдет «Озерный Гай Гатное», где на территории несколько собственных озер, барбекю-зона, спортивное поле, прогулочные аллеи, школа, детский сад, паркинг. Этот масштабный проект, в 4 км от станции метро «Теремки», станет настоящим мини-городом с многопрофильной инфраструктурой, социально-бытовыми объектами, общественными пространствами.

Узнать больше о новостройке можно на форуме ЖК «Причал 8». 

— Как вам удалось справиться с последствиями карантина, введенного весной 2020 года?

— Первое, что важно понимать: коронакризис во многом не похож на предыдущие сложные периоды в экономике. Даже предполагая возможность очередного финансового кризиса, мы не могли подумать, с чем столкнемся в этом году. Поэтому во многом все, что мы делали  первые недели карантина, было по наитию, исходя из собственного опыта прохождения предыдущих кризисов, понимания принципов работы рынка, потребностей покупателя. 

Во-первых, правильно выстроенная финансовая модель компании помогла нам не останавливать стройки даже в условиях практических нулевых продаж по рынку. Потому что мы не перекидываем деньги из одного проекта в другой и заходим на площадку лишь будучи полностью уверенными, что у нас хватит ресурса и возможностей выполнить взятые на себя обязательства. 

Благодаря активным работам на площадках мы сумели не только сохранить прежний уровень лояльности клиента, но и привлечь внимание новых потенциальных покупателей. Так сформировался отложенный лист ожидания, который хорошо сработал с ослаблением карантина. 

Во-вторых, понимая, как карантин ударит по покупательской способности населения, мы в достаточно сжатые сроки разработали и согласовали ряд антикризисных мер поддержки: это, в первую очередь, специальный курс 25,5 грн/$, когда доллар скакнул до 27-28 грн. Это решение тут же подхватил весь рынок. Среди специальных предложений на период карантина действовали также дисконты при 100% оплате, опция отсрочки платежа по рассрочке в индивидуальном порядке, разработанные ранее программы длительной ипотеки на период до 20 лет с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций и скрытых платежей, возможность перейти с рассрочки на банковское кредитование от наших партнеров.

Благодаря этим моментам мы достаточно быстро стали восстанавливать прежние объемы продаж и уже к началу осени вышли на докризисные показатели. Причем продавались не только квартиры, но и коммерческие помещения в наших объектах за счет выгодных финансовых предложений. 

— Локдаун заставил многих горожан пересмотреть свое отношение к недвижимости и переориентироваться на пригородные новостройки. В связи с этим вы, возможно, планируете расширение портфеля загородных проектов?

— Мы уже реализуем масштабный жилой комплекс в пригороде, «Озерный Гай Гатное», и фиксируем ажиотажный спрос на него. По части сделок он уже догнал некоторые киевские проекты в сегменте «комфорт+». В 2020 году там отлично покупали габаритные квартиры, ходовыми стали двухуровневые квартиры по 130-150 кв. м с террасами. Это подтверждает тот факт, что некий процент покупателей пересмотрел свое желание обзавестись исключительно киевской пропиской в пользу просторной благоустроенной территории, рекреационных зон, развитой инфраструктуры, возможности выйти погулять, устроить пикник, порыбачить, не покидая при этом место, где ты живешь. 

Учитывая рост спроса на загородное жилье, мы рассматриваем это направление и планируем несколько новых проектов. В некоторых из них будет микс недвижимости: в составе одного комплекса покупателю на выбор предложим мало- и среднеэтажную застройку, а также таунхаусы и коттеджи. 

— Если вашей компании предложат застроить участок в любом пригороде столицы, какое направление/локацию вы выберете?

— Все зависит от потенциала локации. Важна комфортная удаленность от центра столицы, видовые характеристики, наличие рядом рекреационных зон, возможность вписать современный концепт в существующий ландшафт. Все это влияет на жилую среду, которую мы будем создавать. 

При масштабном объеме инвестиций и должном комплексном подходе девелопера к освоению практически любая территория, пригодная под жилую застройку, способна превратиться в интересный жилой комплекс.

— Уже очевидно, что пандемия коронавируса — это надолго. По вашему мнению, как это повлияет на новостройки с технической точки зрения? Может быть, обязательными станут санитарные комнаты в жилых комплексах, рекуператоры воздуха, усиленные меры безопасности или другое.

— На самом деле, коронавирус лишь усилил преобразования, к которым стремятся системные игроки. Качественные инженерные системы, в том числе рекуперации воздуха, фильтры для воды, бесконтактный доступ, продуманная квартирография и многоуровневая система безопасности с использованием умных технологий — тренды, которые усилились в период пандемии.

На данный момент мы фиксируем бум спроса на квартиры с террасами, лоджиями и балконами. Но мы проектировали их и до пандемии, просто покупатель не всегда рассматривал это как дополнительную зону в квартире — обеденную, рабочую или досуговую. 

Так как балконам дали второй шанс на жизнь, вырос спрос на покупку кладовых для хранения вещей вне квартиры. Колясочные в лобби и входных группах уже тоже давно не новость для рынка. 

Эргономика жилого пространства сегодня очень важна для покупателя. Это значит, что он ищет комфортные планировки, где каждый квадратный метр площади несет в себе пользу, где есть семь и больше функциональных зон, в том числе для удаленной работы и отдыха.

— Весной 2020 года Президент Украины Владимир Зеленский анонсировал снижение ставок по ипотеке до 10%. Некоторые банки действительно их снизили, правда, не так существенно. Вы заметили увеличение числа ипотечников в связи с этим?

— 2020 год действительно войдет в историю как период оттепели в сфере ипотечного кредитования, однако говорить о массовой доступной ипотеке, считаю, пока рано. Такой она станет, когда хотя бы каждая третья, а лучше каждая вторая сделка на рынке недвижимости будет заключена с привлечением заемных средств от банка.

Более того, даже сниженная ставка неподъемна для большинства граждан. Чтобы ипотека стала массовой, нужен фиксированный процент годовых — не более 2-3% на срок до 20 лет с минимальным авансом от 5% от стоимости жилья вместо сегодняшних 30-40%. Простимулировать доступную ипотеку может государство, компенсируя процент разницы ставки банкам. 

Процент ипотечных заемщиков действительно вырос, однако он все еще остается недостаточным, чтобы ипотека стала локомотивом для строительной отрасли и экономики страны. С нашими партнерами — «Глобус Банком» и «Укргазбанком» — мы разработали специальные условия для покупателей, которые хотят приобрести квартиру в ипотеку. Например, «Укргазбанк» предлагает ставку на первый год от 0,1%, а затем фиксированную 12,99% на последующие годы, которая не изменится под давлением индекса UIRD. А «Глобус Банк» в зависимости от размера первого взноса готов дать ставку от 1,99% до 17,9%. Есть варианты с фиксированной ставкой на три года от 5,99% и на 5 лет со ставкой от 9,9%.

— Руководитель Института генерального плана Киева Сергей Броневицкий в ноябре 2020 года заявил, что весной 2021-го Киев получит новый генплан. Как думаете, что это изменит в застройке столицы?

— Генеральный план города — это реальный инструмент и в то же время дорожная карта развития. В нем должны учитываться все существующие градостроительные нормы, ограничения и правила, просчитано целевое предназначение участков, рассчитаны возможности социально-бытовой инфраструктуры, а также зафиксированы земельные участки, предназначенные под строительство соцобъектов. Фактически это коллективный договор между властью, жителями города и бизнес-средой, в котором прописаны базовые принципы развития города, и с которыми согласны все стейкхолдеры.

Принятие нового Генплана упростило бы процедуру смены целевого назначения земли и устранило бы конфликты в части новых объектов. 

— Насколько вы в целом довольны проектом генплана? На ваш взгляд, что в нем можно и нужно изменить?

— В проекте Генплана, которые был представлен общественности, озвучены планы реконструкции старого жилого фонда, в частности хрущевок, реновации промзон, создании публичных пространств, центров культурно-деловой активности, экологические и инновационные постулаты, которые пока что выглядят не более чем громкими намерениями.

Важно прежде всего наличие политической воли и ресурсов у местных властей выстраивать государственно-частное партнерство на взаимовыгодных и честных условиях.

Помимо этого, важно определиться с четкими градостроительными нормами и ограничениями, которые будут учитывать потенциал территорий и трансформацию. Речь и о состоянии коммуникаций, изношенной во многих районах на 80-90%, и о социально-бытовой инфраструктуре, которая не выдерживает нагрузки, и о создании новых рекреационных зон, публичных пространств и мест отдыха. 

Инженерно подготовленных площадок все меньше, я уже не говорю о состоянии промзон, которые требуют многомиллионных инвестиций со стороны девелопера, а создание досуговых и социальных объектов, рекреационных зон на данный момент в большей степени волнует социально ответственный бизнес, чем город. 

— Как, по вашему мнению, отразится на рынке ликвидация ГАСИ, о которой в марте 2020-го заявили в Кабинете Министров?

— Мы уже стали заложниками этих преобразований. Лучше не стало, ситуация лишь усугубилась. Во-первых, колоссальные задержки и хаос в организации процедуры согласования документов и приема комплекса для выдачи сертификата про ввод в эксплуатацию. Во-вторых, вновь возродившиеся предложения «решить вопрос мирным путем» при помощи откатов, которые выросли в цене в несколько раз: если раньше тариф был $5/кв.м, сегодня — $10-15/кв. м. 

Статистика говорит сама за себя: 97% отказов с момента начала так называемой реформы. Мы против любых коррупционных схем и поборов, которые потом сторицей вылазят боком. Более того, мы строим в рамках закона благодаря глубокой технической и юридической экспертизе и многолетнему опыту на рынке команды «Интергал-Буд». Надеемся, что ликвидация ГАСИ и децентрализация функций контроля решат проблему коррупции и позволят рынку нормально работать.

Ходим в бывшую ГАСИ как на работу, нужно признать. Но, надеюсь, теперь, когда удалось привлечь внимание к провалившейся реформе, ситуация сдвинется с мертвой точки. 

Узнать больше о новостройке можно на форуме ЖК «Сырецкие сады». 

— Назовите эталонный, по вашему мнению, мегаполис с точки зрения городской застройки и урбанистики.

— Один из самых удачных примеров, как по мне, — это Ванкувер, где четыре года местные власти обсуждали со своими жителями план развития города, чтобы прийти к общему видению единого пространства. В результате город впитал в себя идеологию нового урбанизма, повсеместное проникновение цифровых решений, развитие мобильной городской инфраструктуры с высокой адаптивностью, в том числе это касается «умных» энергетических сетей, телекоммуникаций, транспорта, социальных объектов. Изменилось качественно отношение человека к природе: осознанное потребление, рост экологической деятельности, быта и eco-friendly пространство увеличился в четыре раза с момента принятий нового мастер-плана развития города. 

Большое внимание в концепции организации городской жизни уделяется также эстетике, комфорту среды и социально-экономическим факторам: стоимости и доступности жилья, расходам на эксплуатацию и содержание недвижимости и инфраструктуры, перспективности развития территории, обеспеченности рабочими местами и т. д.  Районы компактные, созданы по принципу нулевого километра, когда ко всем нужным объектам инфраструктуры можно добраться пешком или на велосипеде. 

— В конце октября 2020 года жители всех ваших новостроек получили возможность пользоваться мобильным приложением MY IGB. Это, по сути, помощник в управлении домом. Расскажите о практической пользе такого приложения.

— Мы называем его цифровым помощником для комфорта и безопасности дома, а также инструментом для оперативной связи с управляющей компанией. В приложении все самые свежие новости компании, в том числе о скидках, дисконтах, спецпредложениях в системе клубных привилегий от наших партнеров — среди них компании «Агромат», MOYO, SOCAR. 

Есть возможность просматривать в режиме реального времени или в записи видео с камер наблюдения, оставлять заявку на сервисную услугу непосредственно исполнителю, то есть любой вопрос решается без посредников, оперативно и качественно. 

Можно также оплатить коммунальные счета в несколько кликов, что экономит время. 

К тому же, это удобная платформа для нетворкинга и развития комьюнити жильцов комплексов: можно устраивать обсуждения, голосования по актуальным вопросам для ЖК, собирать единомышленников для разных инициатив. 

— В ноябре 2020 года в Минрегионе подготовили реформу жилищного строительства, чтобы не допустить очередных «Укрбудов» и «Аркад». Новый законопроект содержит множество норм: украинцы смогут получать право собственности на будущее жилье, свободно продавать его и передавать в залог, а застройщики будут вынуждены инвестировать в новые объекты больше собственных средств. Как вы относитесь к новому законопроекту? Что в нем вас устраивает, а что — нет?

— Вопрос защиты прав инвесторов назрел давно, равно как и эффективная борьба с мошенническими схемами и экономическими злоупотреблениями со стороны отдельных игроков, ведь это бросает в результате тень на всех застройщиков. Именно поэтому, считаю, необходимо включить в законопроект дополнительные требования к финансовой стабильности застройщиков, отсутствие у застройщика задолженности перед подрядчиками, контрагентами, сотрудниками и государством.

Вызывает опасения пункт в предложенном проекте закона, согласно которому, расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврат средств можно в случае существенной задержки, которой считается в новом законопроекте срок свыше 6 месяцев. Однако, учитывая ситуацию с коллапсом ГАСИ и в целом с системой контроля за строительным сектором, спешу заверить, что 6 месяцев — это в наших реалиях еще сущие пустяки и часто не по вине девелопера. Нужно решить вопрос с препятствиями в работе строительного бизнеса и, поверьте, задержки исчезнут тоже. 

Идея с гарантийной долей квартир, которую можно будет продать только после ввода в эксплуатацию, кажется разумной. Однако вызывает вопрос ее количество — «минимум 10%» слишком расплывчатая формулировка, которая требует уточнений. Если это будет 25%, нужно понимать, что четверть жилья девелопер будет продавать уже по готовности, а значит с наценкой на квадрат в размере 25-30% на «комфорт+» и 30-40% для бизнес-класса. Воспримет ли это наш покупатель в условиях падения реальных доходов к этому, пока не берусь судить. 

То, что у застройщика должны быть собственные или заемные средства для строительства, — не новость, а императив. Мы уже давно говорили, что стартовать с проектом можно лишь в том случае, когда на руках есть 60% и больше сметы ЖК.

Цифровизация в градостроительной отрасли пока движется  очень медленно, если говорить честно, а в этом же законопроекте нам обещают, что как только строительство дома завершится, и в Единой государственной электронной системе в сфере строительства появится запись о принятии объекта в эксплуатацию, сведения сразу синхронизируются с Государственным реестром прав на недвижимое имущество. То есть сразу же поменяются автоматически сведения с «объекта незавершенного строительства» на «объект недвижимого имущества», а владельцы автоматически получат право собственности. Чтобы так случилось в действительности, вначале нужно разобраться с проблемами в органах контроля.

Начать строительство можно будет только при наличии всех разрешительных документов, что априори верно. Но не прописано, как действовать, если при строительстве будет вдруг резко отменено действие одного или нескольких таких документов. Как вариант, стоит указать, что градостроительные условия и ограничения, документы на землю, разрешение на строительство могут быть отменены только в судебном порядке, а не резко отозваны департаментами ГАСИ, потому что кому-то так захотелось. 

— В одном из интервью вы заявили, что у проекта МФК Intergal City нет аналогов в Украине. Назовите несколько действительно уникальных фишек комплекса.

— INTERGAL CITY — это отражение философии интеллектуального девелопмента, в основе которого человекоцентричность во всем: в архитектурных и пространственных решениях, многофункциональной инфраструктуре, планировочных решениях, инженерных технологиях и сервисах. 

Этот комплекс стал образцом нешаблонного подхода к архитектуре жилых зданий и градостроительству в Украине: футуристическая форма зданий в виде капель, витражная алюминиевая система остекления с энергосберегающими стеклопакетами, каскадные зеленые зоны и террасы, воздушные мосты и множественные варианты планировочных решений. В комплексе появится масштабное публичное пространство с живописными видами на Киево-Печерскую Лавру, монумент «Родина-Мать».Кроме того, в одной из секций на высоте в 12,6 м над землей появится лаунж-пространство для резидентов. 

В составе многофункционального комплекса будет торговый и офисный центр, медицинский центр, школа, садик, а также премиальный фитнес-клуб с бассейном и SPA. Для владельцев автомобилей предусмотрен просторный подземный паркинг и гаражные боксы, зарядки для электрокаров, места для мототранспорта и гостевой паркинг. Паркинг под круглосуточной охраной и видеонаблюдением, равно как и вся территория комплекса. 

Внутренний двор будет закрыт от авто и посторонних, предусмотрена многоуровневая система безопасности с электронным контролем доступа, а входы в подъезды будут оборудованы системами распознавания лиц. Это позволит обеспечить резидентам должный уровень комфорт, приватности и безопасности. Записи с камер видеонаблюдения можно будет просматривать в мобильном приложении MyIGB, а беспроводная охранная система Ajax Systems с возможностью настройки модуля “smart home” отвечает за безопасность и автоматизацию микроклимата в квартире. 

— У инвесторов возникает много вопросов по поводу вашего ЖК «Академ Квартал». Комплекс возводится на участке с несоответствующим целевым назначением. Весной 2020-го вы говорили о смене назначения, это произошло? Кроме того, просрочены почти на год вводы в эксплуатацию первых домов. Прокомментируйте ситуацию.

— На данный момент в ЖК «Академ Квартал» мы завершили строительство первого и второго дома и начали строительство третьего. Разрешение на строительство у нас есть, а сертификаты про ввод в эксплуатацию в процессе получения. К сожалению, из-за хаоса, который творится в структуре органов контроля, процесс ввода затянулся не по нашей вине. 

Узнать больше о новостройке можно на форуме ЖК «Академ-Квартал».

— На форуме Domik.ua мы нашли информацию о том, что владельцы квартир в ЖК «Нивки Парк» два года жили без документов права собственности, а договоры с поставщиками коммунальных услуг заключались через посредников. Почему сложилась подобная ситуация?

— Процесс согласования детального плана территории по данному объекту занял более 4-х лет. Из-за катастрофических задержек в системе согласования мы были вынуждены заселить дома до получения права собственности, так как мы построили дома своевременно и хотели передать ключи в обещанные сроки. 

Что касается прямых договоров, к сожалению, согласно действующему законодательству прямые договоры могут возникнуть только после выполнения технических условий и передачи сетей поставщикам-монополистам. Но, как правило, это может произойти только ближе к завершению строительства проекта. 

— Какой проект «Интергал-Буда» посоветуете выбрать тем, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду?

— Все зависит от модели аренды и целевой группы, на которую вы ориентируетесь. Если вы ориентируетесь на молодых офисных сотрудников, советую рассмотреть центральный деловой район и близлежащие, где сосредоточены бизнес-центры, деловые кластеры, достаточный уровень обеспеченности социально-бытовой инфраструктуры. Это могут быть «Нивки-Парк», City Hub, SKY AVENUE. Молодые семьи с детьми, как правило, ищут локацию рядом с зелеными зонами, парками, многофункциональные дворы и инфраструктуру, то есть комплексные проекты. Для них подойдут ЖК «Сырецкие Сады», «Теремки» или «Причал 8».

Критерий «близость к метро» уступает место понятию комфортная локация, которую определяет близость транспортных артерий, социально-бытовая инфраструктуру, наличие мест для прогулок.

По квадратуре лучше всего рассмотреть 1-комнатные 40-45 кв. м, это ходовые варианты за счет того, что такая площадь позволяет комфортно разместить все необходимые функциональные зоны. Однако семьи с детьми готовы рассмотреть и просторные 2-комнатные планировки в диапазоне 55-65 кв. м. 

Для арендного бизнеса стоит рассмотреть вариант квартиры с ремонтом: это экономит время, деньги, силы на поиск и общение с бригадой ремонтников. К сдаче комплекса вы уже получаете ключи от готового жилья, которое начинает работать на вас, а значит сокращается период окупаемости.

Мы предлагаем базовый ремонт на выбор в трех стиля со всей сантехникой за $250/кв. м, тогда как аналогичная отделка своими силами обойдется на рынке от $400. Есть также вариант с отделкой, сантехникой, мебелью и текстилем за $500/кв. м. 

Узнать больше о новостройке можно на форуме ЖК «Теремки». 

— В 2020 году вы занимаетесь одновременным строительство 19 жилых комплексов. Сложно вести столько проектов сразу?

— Благодаря нашему опыту и грамотному планированию вести такое количество объектов несложно. Мы могли бы одновременно заниматься и большим количеством проектов. Мы осознанно ведем только 19, так как рассчитываем количество проектов, на которые хватит собственного финансового ресурса вне независимо от результатов продаж.  

— В вашей компании существует практика перераспределения средств с одного жилого объекта на строительство другого?

— Нет, мы не практикуем такой подход. Более того, в приоритете для нас — покрытие текущих трат каждого проекта. В случае возникновения дефицита, компания доинвестирует свой ресурс, но не за счет других объектов.   

— Осенью 2020 года ваш одесский премиальный комплекс La Mer стал лауреатом престижной европейской премии European Property Awards, победив сразу в двух номинациях. Какими еще достижениями 2020 года можете похвастаться?

— Несмотря на достаточно тяжелый год, нам удалось завершить его с хорошими результатами и получить целый ряд знаковых премий: в сентябре компания «Интергал-Буд» и жилой комплекс «Сырецкие Сады» вошли в перечень лучших строительных компаний и комплексов по версии премии «Украинский Строительный Олимп-2020», в октябре «Интергал-Буд» был признан девелоперской компанией Киева 2020 года по версии Украинской народной премии, а также отмечен национальной наградой «Компания года 2020». И в декабре «Интергал-Буд» признан «Девелопером года» по результатам строительной премии IBUILD 2020, а жилой комплекс Sky Avenue стал лучшим среди комплексов комфорт-класса. 

К тому же, в марте компания «Интергал-Буд» была отмечена всеукраинской программой «Людина року». Мы стали победителями номинации «Лидер строительной отрасли». 

Кстати, не только La Mer стал лауреатом престижной европейской премии European Property Awards. 

Жилой комплекс бизнес-класса CITY HUB был признан победителем в номинации «Апартаменты/Кондоминиум» (Apartment/Condominium).

Узнать о новостройке больше можно на форуме ЖК «Ла Мер».

— Торговые центры «Леруа Мерлен» и «Полярный на Оболони» — также ваши проекты. Вы планируете развивать В2В направление или все же сосредоточитесь на жилом строительстве?

— Мы рассматривали для себя коммерческую недвижимость с точки зрения диверсификации портфеля. Так появился флагманский бизнес-центр «М8» на Арсенале, также в портфеле два новых проекта на Подоле. Один из них офисный, а второй — клубный дом с апартаментами.

Есть еще историческое здание, отель «Санкт-Петербург», где мы занимаемся редевелопментом и реконструкцией. Завершаем внешнюю отделку, переходим к чистовой отделке номерного фонда. Планируем менять название, и оставим объект под своим управлением.

В дальнейшем планируем сосредоточиться на жилых проектах. 

— Назовите три строительных компании, которые вы считаете вашими конкурентами на рынке.

— По моему мнению нашими основными конкурентами на рынке являются: KAN Development, Stolitsa Group и Perfect Group.

— Какие новые проекты «Интергал-Буда» стартуют в 2021 году?

— В феврале, если ситуация будет прогнозируемо стабильной, мы представим три новых жилых комплекса, к концу весны-началу лета еще с несколькими должны выйти, я надеюсь. В планах 11 новых проектов, часть из которых готовили к запуску еще в 2020 году, но отложили в связи с коронавирусом. 

Это объекты «комфорт+» и бизнес-класса в центральном деловом и прицентральных районах, есть также площадки рядом с историческим центром. Некоторые объекты низкоэтажные и среднеэтажные. 

Мы также рассматриваем проекты в пригороде Киева, где будет микс недвижимости: малоэтажная, среднеэтажная застройка, а также таунхаусы и коттеджи в составе. 

— Какую главную цель вы ставите перед собой и своей командой на 2021 год?

— Продолжать работать в том же духе, повышая качество современной комфортной среды для жизни, которая не ограничена пространством внутри квартиры.

Стандарт от компании «Интергал-Буд» — это ориентация на потребности и желания жителя, многофункциональная инфраструктура, безопасные дворы, закрытые от машин и доступа посторонних, с детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, парками и скверами на территории, развитая коммерческая инфраструктура в шаговой доступности, дизайнерские места общего пользования, продуманная квартирография. 

Надеюсь, что следующий год будет более удачным для старта новых проектов. Мы готовим несколько флагманских концептов, которые, уверена, придутся по душе требовательному покупателю. 

Мы продолжим реализовывать свои социальные проекты, инвестировать в развитие города, то есть в прокладку инженерных коммуникаций, модернизацию сетей, дорожное покрытие, парки и скверы. 

Сосредоточимся также на улучшении сервисной составляющей, потому что это одно из весомых преимуществ успешного жилого проекта.

Читайте также: Итоги года от «Интергал-Буд»: «С каждым годом, с каждым новым проектом мы становимся лучше»

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021