Підсумки від «Інтергал-Буд»: «Коронавірус прискорив цифровізацію будівельного сектора вдесятеро»

Цикл інтерв'ю з керівниками українських девелоперських компаній продовжує розмова з Анною Лаєвською, комерційним директором компанії «Інтергал-Буд». Вона розповідає журналістам порталу Domik.ua про те, кого зі столичних забудовників вважає головними конкурентами.

Компанія «Інтергал-Буд» працює на ринку первинної нерухомості України з 2003 року. Входить до десятки найбільших забудовників Києва. Географія будівництва не обмежується столицею: «Інтергал-Буд» зводить житлові комплекси у Львові, Рівному, Житомирі, Одесі, Чернівцях та Ужгороді. Станом на кінець 2020 року компанія зводила 53 будинки у 18-ти ЖК.

— Назвіть три речі, події чи факти, які асоціюються у вас із 2020 роком.

— Загалом 2020-й став для ринку випробуванням на міцність за низкою причин. Коронавірус, переоцінка цінностей, яка торкнулася як споживчих уподобань, так і девелоперських бізнес-моделей, та хаос у системі органів контролю за будівельним сектором. Можна, звичайно, згадати ще місцеві вибори і попередній економічний тероризм псевдоактивістів, які відпрацьовують приватні замовлення. Загалом, викликів вистачало, як ніколи важливим був досвід та знання своєї справи, щоб вистояти за непростих умов.

— Які досягнення компанії 2020 року викликають у вас почуття гордості?

— По-перше, ми не дозволили собі жодного дня простою, зберегли високу динаміку на всіх без винятку майданчиках — 3-4 поверхи моноліту в теплий період, задали тренд на антикризові спецпропозиції для покупця, які підхопив весь ринок. Наш курс 25,5 грн/$ став рятівним кругом, який допоміг пережити цей шторм.

Стійка фінансова модель, глибоке розуміння процесів та тенденцій, а також досвід попередніх криз та експертиза допомогли нам встояти в патові місяці коронакризи та досить швидко відновити платоспроможний попит щодо своїх об'єктів.

По-друге, ми першими без побоювань і голосно заявили про проблеми з органами контролю, про реформу ДАБІ, що провалилася, і затримки із введенням в експлуатацію зведених будинків штучним шляхом. Це стало каталізатором об'єднання галузі, щоб розголосити проблему, яка загрожує серйозними наслідками. Йдеться насамперед про репутаційні ризики та зниження довіри покупців до забудовників, скорочення загальної кількості пропозиції мінімум на третину у найближчі півтора-два роки.

По-третє, ми реалізували низку важливих проєктів та ініціатив, щоб удосконалити наші комплекси. Наприклад, запропонували три нові дизайнерські стилі для готових квартир із ремонтом: мінімалізм, сучасна класика та скандинавський стиль, запустили мобільний додаток MyIGB, підписали меморандум про співпрацю з розробником бездротових охоронних систем Ajax Systems та компанією Nextbike щодо встановлення станцій громадського прокату велосипедів у Києві та Одесі, активно реконструюємо парк Нивки, займаємось очищенням озера Корольок.

— Якщо ви вирішите написати книгу або зняти фільм про події минулого року, який жанр оберете?

— Мабуть, я написала б детективну історію з метою розібратися, нарешті, хто ж так прагне смерті українського будівельного ринку. Цього року загроз навіть для стабільних стійких гравців, окрім коронакризи та економічних наслідків локдауну, вистачало з головою. Це і економічний тероризм так званих псевдоактивістів напередодні місцевих виборів з наводження конкурентів; і хаос з елементами хорору з реформою ДАБІ, що спричинив параліч видачі дозвільної документації; та елементи фентезі, пов'язані з масовою доступною іпотекою, про яку так голосно заявляли і прем'єри, і Президент України, але за фактом її немає. Так, певна відлига в сегменті іпотечного кредитування справді сталася у 2020 році, що не може не тішити. Однак це ще далеко не масове кредитування. Умови іпотечних позик залишилися непідйомними для більшості громадян через плаваючу ставку з другого року та високий авансовий платіж у розмірі 30-40% від вартості квартири.

Закінчила б я свою книгу на позитиві, бо будь-які перешкоди дають стимул до боротьби, зростання, вдосконалення. Нині ринок переживає якісну трансформацію моделей, підходів, концептів. Це відбивається насамперед на продукті, що тільки на руку покупцю. Змагаючись за його увагу, забудовники удосконалюють якість та технологію будівництва, створюють унікальні екосистеми та формати для життя, пропонують нові сервіси, продуману квартирографію, інноваційні рішення. Те, що раніше було атрибутом лише бізнес-сегменту, вже давно перекочувало до «комфорту». Наприклад, стильні лобі за авторським дизайн-проєктом, продумане зонування громадських та приватних просторів, багатопрофільна інфраструктура, лаунж-зони тощо.

— Уявіть, що у новорічну ніч під биття курантів у вас з'являється можливість змінити якийсь один закон ринку нерухомості чи правило у роботі Державної інспекції містобудування України. Що зміните?

— Хочеться одного — розсіяти морок, хаос і плутанину в органах контролю за будівельним сектором. Дуже не вистачає чітких, зрозумілих, аргументованих правил гри для всіх гравців ринку, незалежно від особистісних взаємин із представниками органів контролю чи наявності адміністративного ресурсу.

Держава повинна сприяти чесній конкуренції, захищати бізнес від економічного тероризму, рейдерських атак, виступати гарантом прав інвестора, встановивши контроль за будівельним сектором та передбачивши персональну відповідальність за порушення містобудівних норм та фінансові махінації у галузі.

Більшість бід та проблем будівельного ринку України з’являється з бюрократизованої та корумпованої системи контролю за будівельним сектором. І якщо раніше ми говорили про цифри у 3 млрд грн збитків за тарифу $5/кв. м за «вирішення» питань з органами контролю, то зараз суми зросли вдвічі-втричі.

— Вам надали шанс дати пораду собі торішній. Якою буде ця порада?

— Продовжувати створювати цінність для покупця, незважаючи ні на що. Вважаю, що наш успіх багато в чому пов'язаний із тим, що ми не відходимо від цього правила. Йдеться про те, щоб чути і прислухатися до потреб майбутніх новоселів ще на передпроєктному етапі планування, але водночас пропонувати ринку щось нове, виховувати попит.

Так було із нашими готовими квартирами з ремонтом. Спочатку це сприймали виключно як додаткову опцію, до того ж швидше за все бюджетного плану. Сьогодні половина квартир, що ми продаємо, з ремонтом. У нас три дизайн-проєкти готових квартир на вибір, де людина може визначитися з кольоровою гамою та деталями, є опція замовити готову кухню з вбудованою технікою, а також мебльовану, обставлену та декоровану квартиру.

Якщо раніше зазвичай купували однокімнатні з ремонтом, то сьогодні все більше «двушок» та «трьошок». Ми відійшли від типових ремонтів, постійно змінюємо колекції плитки, плануємо додавати нові стилі в інтер'єрі, додаткові фішки. Створили відділ контролю якості, який першим приймає роботу підрядників, оцінює якість оздоблення, щоб покупець отримав ключі від квартири та залишився задоволеним.  Ми виростили попит на готові квартири з ремонтом від забудовника, тому цей продукт підхопили інші гравці ринку.

Те саме стосується підходу до зонування та просторового планування території, акцентів на зелені зони та променад, інфраструктуру. Важливо мірятися не кількістю квадратних метрів, а якістю продукту, що створюєш.

— Яке найскладніше рішення вам, як керівнику, довелося приймати у 2020 році?

— Напевно, я не буду оригінальною: найскладнішим того року було рішення про тимчасове зменшення бонусної частки мотивації персоналу під час локдауну. Прийнявши таке рішення, ми змогли зберегти колектив компанії — досвідчених та цінних спеціалістів.

— Який головний урок дав вашій компанії 2020 рік?

— Коронавірус прискорив цифровізацію будівельного сектора вдесятеро. Ми дуже швидко зрозуміли, що потрібно йти в онлайн і переводити туди весь шлях клієнта від моменту знайомства з компанією та комплексами, інтерактивного вибору квартири до впровадження розумних інженерних фішок, багаторівневої системи безпеки, у тому числі безконтактного доступу до своїх комплексів.

Ми презентували мобільний додаток MyIGB, який є провідником для мешканців комплексу у вирішенні багатьох побутових питань та комунікації з керуючою компанією, оснастили окремі комплекси системою «розумний будинок» від Ajax Systems, у деяких флагманських проєктах, наприклад у ЖК City Hub та Intergal City, також з'явиться IP-домофонія із системою розпізнавання осіб. Резидент зможе потрапити до парадного безконтактно або дистанційно відкрити двері гостю, використовуючи, знову ж таки, мобільний додаток. Завдяки smart-технологіям наш покупець під час вибору планування та квартири зможе скористатися 3D-сервісом із зручною навігацією, системою фільтрації та підбору за параметрами на базі технологій FLAT.SHOW.

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі БФК Intergal City.

— Який момент 2020 року, пов'язаний з роботою компанії, ви б із задоволенням пережили ще раз?

— Це момент активізації відкладеного попиту після закінчення періоду самоізоляції, коли покупець проголосував своїми грошима за наші концепції. Багато потенційних інвесторів протягом кількох місяців не могли вирішити своїх житлових проблем, і після зняття обмежень вони, образно кажучи, ринули на ринок.

Завдяки стабільно високій динаміці будівництва, ліквідним форматам у категорії «комфорт+» та бізнес-класі ми зуміли вже до кінця літа наблизитися до докризових показників за кількістю угод. Осінь була також успішною за кількістю угод.

— Назвіть три унікальні характеристики вашої компанії, які відрізняють «Інтергал-Буд» від решти вітчизняних забудовників.

— Людиноцентричність, надійність та соціальна відповідальність.

У всьому, що ми робимо, інтереси нашого клієнта, його надії та бажання на першому місці. Ми прагнемо створювати затребувані, сучасні житлові комплекси з цілісною екосистемою, дотримуватися високих стандартів та темпів будівництва, впроваджувати інновації, проєктувати дружню та співмірну людині архітектуру, розвивати місто, вибудовувати добросусідські відносини з районом, до якого ми заходимо з новим майданчиком.

Київ, на жаль, багато в чому пасе задніх порівняно з розвиненими європейськими столицями щодо містобудівного планування, впровадження smart-технологій, створення якісних соціально-побутових об'єктів та громадських місць для нарощування соціального капіталу. Ми як забудовник намагаємося зробити свій внесок у модернізацію міста, але здолати це лише силами приватного бізнесу не вдасться. Потрібен дієвий механізм державно-приватного партнерства.

— Яку пораду ви можете дати невеликій компанії, яка прагне конкурувати з вами на будівельному ринку?

— Я вже її дала вище: думати про покупця та його потреби, не мірятися кількістю квадратних метрів та інвестувати у розвиток інфраструктури, освоєння майданчика.

Роби менше, але краще. Мода на свічки пройшла. На 25-поверхові китайські стіни з типовою архітектурою попиту вже немає. Якщо таке проєктуєш, доведеться одразу бути готовим втратити $200-250 за двір-колодязь та «гарний вид на сусідів» із вікон.

Іноді ми свідомо викидаємо 20–25 тис. кв. м із проєкту, щоб знизити щільність, продумати громадські місця, спроєктувати багатофункціональне подвір'я.

— Розкажіть про цікаві традиції, що склалися у вашій компанії.

— Так склалося, що День компанії ми зазвичай святкуємо разом із Днем будівельників. Відзначають його в Україні щороку другого тижня серпня. Цього року ми святкували 17-ту річницю роботи компанії на ринку. У нас була невелика вечірка, на яку ми запросили партнерів та журналістів. Також до цієї дати ми запустили акційну пропозицію для наших клієнтів.

Якщо говорити про традиції на території наших житлових комплексів, то у нас регулярно відбуваються сусідські та родинні вечірки, свята для діточок, наприклад святкування Хеллоуіна, Дня святого Миколая, 1 вересня. Цього року ми висаджували сімейні дерева в заміському комплексі «Озерний гай Гатне», у низці комплексів презентували шоу-руми квартир з ремонтом.

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі ЖК «Озерний гай Гатне».

— Як ви обираєте локації для своїх житлових комплексів? 

— Ми аналізуємо саме місце та його потенціал, проводимо низку експертиз, вивчаємо район, інфраструктуру, транспортні та людські потоки, наявність зелених зон поблизу. Окремо проводимо дослідження попиту у районі та потреб. Головне питання: яке житло тут матиме популярність у покупця?

Потім беремося за просторове планування та розробку концепції, виходячи з існуючого та можливого потенціалу місця та портрета цільової аудиторії. 

Часом нам у прямому значенні слова доводиться інвестувати у нове життя локації: прокладати чи модернізувати інженерні комунікації, дорогу, створювати чи брати шефство над занедбаними зеленими зонами. За останні 5 років сума безповоротних інвестицій компанії у Києві становить понад 370 млн грн.

— На скільки в середньому подорожчав квадратний метр житла від «Інтергал-Буду» у 2020 році?

— Зростання ціни залежить від об'єкта: у середньому 15%, але є об'єкти, де й 23-24% подорожчання.

— Скільки квадратних метрів житла ви продали у 2020 році?

— За нашими підрахунками у 2020 році ми продали на 10% житла менше, ніж 2019-го. Хоча думали, що буде гірше.

— Які прогнози можете дати щодо вартості квадратного метра у ваших новобудовах на 2021 рік залежно від класу та ступеня готовності об'єкта?

— Коли ти живеш в епоху ідеального шторму в економіці та глобальній епідемії, давати прогнози — справа невдячна. Можу припустити, враховуючи тенденції, які намітилися, що середня вартість квадратного метра таки зростатиме в 2021 році, враховуючи зростання собівартості будівництва.

Проте просідання попиту і все ще великий відсоток нерозпроданого в попередні роки масового житла сегменту «економ», який мімікрує під «комфорт», але не дотягує за якісними характеристиками, стримуватиме зростання середньої вартості.

Гадаю, що на початку року ми побачимо якесь цінове плато через локдаун у січні, люди відкладуть купівлю, потім зростання середньозваженої ціни в межах 2-4% за квартал.

У той же час ліквідні концепції «місто в місті», БФК, екопроєкти та рекреаційні ЖК у категорії «комфорт+», а також бізнес-клас із високою динамікою будівництва перетягуватимуть на себе більше платоспроможного попиту. Тут зростання ціни буде вдвічі-втричі у відсотковому співвідношенні більше, ніж середнє по ринку.

Загалом, якщо з'явиться доступна іпотека або дадуть нормально працювати ринку, вирішивши проблеми з органами контролю, то є перспектива зростання ціни. 

Чутки про крах і падіння, а також мильну бульку, як завжди, перебільшені та роздуті. Економічних чинників зниження цін немає, собівартість висока, конкуренція жорстка.

— Уявіть, що вам потрібно купити квартиру своїй дитині, яка підросла, або іншому родичу. Який комплекс «Інтергал-Буду» оберете?

— Це дуже узагальнене питання, щиро кажучи. Потрібно зрозуміти, з якою метою здійснюється купівля, який спосіб життя обирає людина, її плани та прагнення. Відштовхуючись від цього, визначитися з районом, локацією, концепцією ЖК та набором необхідної інфраструктури, без якої не обійтись.

Якщо це придбання для дітей чи молодої сім'ї, то тут підійде проєкт комфорт- або бізнес-класу. Наприклад, житловий комплекс City Hub оцінять айтішники: крім технологічних ноу-хау, він розташований по сусідству з офісами великих IT-компаній України, поряд із центральним діловим районом. Для фанатів лівого берега та близькості до природи підійде «Причал-8» з рекреаційною концепцією: прямо на території у вас буде озеро Корольок та облаштована набережна для прогулянок, відпочинку, риболовлі.

Якщо ж ви шукаєте eco-friendly комплекс та розглядаєте передмістя з комфортною віддаленістю від Києва, то ідеально підійде «Озерний гай Гатне», де на території кілька власних озер, барбекю-зона, спортивне поле, прогулянкові алеї, школа, дитячий садок, паркінг. Цей масштабний проєкт, за 4 км від станції метро «Теремки», стане справжнім мінімістом із багатопрофільною інфраструктурою, соціально-побутовими об'єктами, громадським простором. 

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі ЖК «Причал 8». 

— Як вам вдалося впоратися з наслідками карантину, запровадженого навесні 2020 року?

— Перше, що важливо розуміти: коронакриза багато в чому не схожа на попередні складні періоди в економіці. Навіть, припускаючи можливість чергової фінансової кризи, ми не могли уявити, з чим доведеться зіткнутися цього року. Тому багато в чому все, що ми робили перші тижні карантину, було на рівні підсвідомості, виходячи з власного досвіду проходження попередніх криз, розуміння принципів роботи ринку, потреб покупця.

По-перше, правильно побудована фінансова модель компанії допомогла нам не зупиняти будівництво навіть в умовах практично нульового продажу на ринку. І все тому що ми не перекидаємо гроші з одного проєкту в інший і заходимо на майданчик лише повністю впевненими, що у нас вистачить ресурсу і можливостей виконати взяті на себе зобов'язання. Завдяки активній роботі на майданчиках ми зуміли не лише зберегти колишній рівень лояльності клієнта, а й привернути увагу нових потенційних покупців. Так сформувався відкладений лист очікування, який добре спрацював із ослабленням карантину.

По-друге, розуміючи, як карантин вдарить по купівельній спроможності населення, ми в досить стислий термін розробили та узгодили низку антикризових заходів підтримки: це насамперед спеціальний курс 25,5 грн/$, коли долар стрибнув до 27-28 грн. Це рішення відразу підхопив весь ринок. Серед спеціальних пропозицій на період карантину діяли також дисконти у разі 100%-ї оплати, опція відстрочення платежу у розтермінування в індивідуальному порядку, розроблені раніше програми тривалої іпотеки на період до 20-ти років з можливістю дострокового погашення без штрафних санкцій та прихованих платежів, можливість перейти з розтермінування на банківське кредитування від наших партнерів.

Завдяки цим моментам ми досить швидко стали відновлювати колишні обсяги продажу і вже на початку осені вийшли на докризові показники. Причому продавалися не лише квартири, а й комерційні приміщення у наших об'єктах за рахунок вигідних фінансових пропозицій.

— Локдаун змусив багатьох містян переглянути своє ставлення до нерухомості та переорієнтуватися на заміські новобудови. У зв'язку із цим ви, можливо, плануєте розширення портфеля заміських проєктів?

— Ми вже реалізуємо масштабний житловий комплекс у передмісті «Озерний Гай Гатне» і фіксуємо ажіотажний попит на нього. У частині угод він уже наздогнав деякі київські проєкти в сегменті «комфорт+». У 2020 році там активно купували габаритні квартири, ходовими стали дворівневі квартири площею 130-150 кв. м із терасами. Це підтверджує той факт, що певний відсоток покупців переглянув своє бажання обзавестися виключно київською пропискою на користь просторої упорядкованої території, рекреаційних зон, розвиненої інфраструктури, можливості вийти погуляти, влаштувати пікнік, порибалити, не полишаючи при цьому місце, де ти живеш.

Враховуючи зростання попиту на заміське житло, ми розглядаємо цей напрям та плануємо кілька нових проєктів. У деяких із них буде мікс нерухомості: у складі одного комплексу покупцю на вибір запропонуємо мало- та середньоповерхову забудову, а також таунхауси та котеджі.

— Якщо вашій компанії запропонують забудувати ділянку в будь-якому передмісті столиці, який напрям/локацію ви оберете?

— Все залежить від потенціалу локації. Важлива комфортна віддаленість від центру столиці, видові характеристики, наявність рекреаційних зон, можливість вписати сучасний концепт у існуючий ландшафт. Все це впливає на житлове середовище, яке ми створюватимемо. При масштабному обсязі інвестицій та належному комплексному підході девелопера до освоєння практично будь-яка територія, придатна під житлову забудову, здатна перетворитися на цікавий житловий комплекс.

— Вже очевидно, що пандемія коронавірусу — це надовго. На вашу думку, як це вплине на новобудови з технічного боку? Можливо, обов'язковими стануть санітарні кімнати у житлових комплексах, рекуператори повітря, посилені заходи безпеки чи ін. 

— Насправді коронавірус лише посилив перетворення, яких прагнуть системні гравці. Якісні інженерні системи, у тому числі рекуперації повітря, фільтри для води, безконтактний доступ, продумана квартирографія та багаторівнева система безпеки з використанням розумних технологій — тренди, що посилилися під час пандемії.

На даний момент ми фіксуємо бум попиту на квартири з терасами, лоджіями та балконами. Але ми проєктували їх і до пандемії, просто покупець не завжди розглядав це як додаткову зону в квартирі — обідню, робочу чи дозвілля.

Оскільки балконам дали другий шанс на життя, зріс попит на купівлю комор для зберігання речей поза квартирою. Кімнати для дитячих візочків у лобі та вхідних групах вже теж давно не новина для ринку.

Ергономіка житлового простору сьогодні є дуже важливою для покупця. Це означає, що він шукає комфортні планування, де кожен квадратний метр площі несе в собі користь, де є сім і більше функціональних зон, у тому числі для віддаленої роботи та відпочинку.

— Весною 2020 року Президент України Володимир Зеленський анонсував зниження ставок з іпотеки до 10%. Деякі банки справді їх знизили, щоправда, не так істотно. Ви помітили збільшення кількості іпотечників у зв'язку із цим?

— 2020 рік справді увійде в історію як період відлиги у сфері іпотечного кредитування, проте говорити про масову доступну іпотеку, вважаю, поки що зарано. Такою вона стане, коли хоч кожна третя, а краще кожна друга угода на ринку нерухомості буде укладена із залученням позикових коштів від банку.

Більше того, навіть знижена ставка є непідйомною для більшості громадян. Щоб іпотека стала масовою, потрібен фіксований відсоток річних — не більше 2-3% терміном до 20-ти років з мінімальним авансом від 5% вартості житла замість сьогоднішніх 30-40%. Простимулювати доступну іпотеку може держава компенсуючи відсоток різниці ставки банкам.

Відсоток іпотечних позичальників справді виріс, однак він все ще залишається недостатнім, щоб іпотека стала локомотивом для будівельної галузі та економіки країни. З нашими партнерами — «Глобус Банком» та «Укргазбанком» — ми розробили спеціальні умови для покупців, які хочуть придбати квартиру в іпотеку. Наприклад, «Укргазбанк» пропонує ставку на перший рік від 0,1%, а потім фіксовану 12,99% на наступні, яка не зміниться під тиском індексу UIRD. А «Глобус Банк», залежно від розміру першого внеску, готовий дати ставку від 1,99 до 17,9%. Є варіанти з фіксованою ставкою на три роки від 5,99% та на 5 років зі ставкою від 9,9%.

— Керівник Інституту генерального плану Києва Сергій Броневицький у листопаді 2020 року заявив, що навесні 2021-го Київ отримає новий генплан. Як вважаєте, що це змінить у забудові столиці?

— Генеральний план міста — це реальний інструмент і водночас дорожня карта розвитку. У ньому мають враховуватися всі існуючі містобудівні норми, обмеження та правила, прораховано цільове призначення ділянок, розраховано можливості соціально-побутової інфраструктури, а також зафіксовано земельні ділянки, призначені під будівництво соцоб'єктів. Фактично це колективний договір між владою, жителями міста та бізнес-середовищем, в якому прописані базові принципи розвитку міста, та з якими згодні всі стейкхолдери. Прийняття нового генплану спростило б процедуру зміни цільового призначення землі та усунуло б конфлікти щодо нових об'єктів.

— Наскільки ви загалом задоволені проєктом генплану? На вашу думку, що в ньому можна і потрібно змінити?

— У проєкті генплану, який було представлено громадськості, озвучено плани реконструкції старого житлового фонду, зокрема хрущовок, реновації промзон, створення публічних просторів, центрів культурно-ділової активності, екологічні та інноваційні постулати, які поки що виглядають не більш ніж гучним наміром. 

Важлива насамперед наявність політичної волі та ресурсів місцевої влади вибудовувати державно-приватне партнерство на взаємовигідних та чесних умовах.

Крім цього, важливо визначитися з чіткими містобудівними нормами та обмеженнями, які враховуватимуть потенціал територій та трансформацію. Йдеться і про стан комунікацій, зношених в багатьох районах на 80-90%, і про соціально-побутову інфраструктуру, яка не витримує навантаження, та про створення нових рекреаційних зон, публічних просторів та місць відпочинку. Інженерно підготовлених майданчиків все менше, я вже не кажу про стан промзон, які вимагають багатомільйонних інвестицій з боку девелопера. Створення ж дозвільних та соціальних об'єктів, рекреаційних зон, на даний момент, більшою мірою турбує соціально відповідальний бізнес, ніж місто.

— Як, на вашу думку, вплине на ринок ліквідація ДАБІ, про яку в березні 2020-го заявили в Кабінеті Міністрів?

— Ми вже стали заручниками цих перетворень. Краще не стало, ситуація лише погіршилась. По-перше, колосальні затримки та хаос в організації процедури погодження документів та прийому комплексу для видачі сертифікату для введення в експлуатацію. По-друге, пропозиції, що знову відродилися, «вирішити питання мирним шляхом» за допомогою відкатів, які виросли в ціні в кілька разів: якщо раніше тариф був $5/кв. м, сьогодні — $10-15/кв. м.

Статистика говорить сама за себе: 97% відмов від початку так званої реформи. Ми проти будь-яких корупційних схем та поборів, які потім сторицею вилазять боком. Більш того, ми будуємо в рамках закону завдяки глибокій технічній та юридичній експертизі та багаторічному досвіду на ринку команди «Інтергал-Буд». Сподіваємося, що ліквідація ДАБІ та децентралізація функцій контролю вирішать проблему корупції та дозволять ринку нормально працювати.

Крокуємо до колишньої ДАБІ як на роботу, треба визнати. Але, сподіваюся, тепер, коли вдалося привернути увагу до реформи, що провалилася, ситуація зрушить з мертвої точки.

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі ЖК «Сирецькі сади». 

— Назвіть еталонний, на вашу думку, мегаполіс з погляду міської забудови та урбаністики.

— Один із найвдаліших прикладів, як на мене, — Ванкувер, де чотири роки місцева влада обговорювала зі своїми жителями план розвитку міста, щоб дійти спільного бачення єдиного простору. В результаті місто ввібрало в себе ідеологію нового урбанізму, повсюдне проникнення цифрових рішень, розвиток мобільної міської інфраструктури з високою адаптивністю. Зокрема це стосується «розумних» енергетичних мереж, телекомунікацій, транспорту, соціальних об'єктів. Змінилося якісно ставлення людини до природи: усвідомлене споживання, зростання екологічної діяльності, побуту і eco-friendly простір збільшився вчетверо з моменту прийняття нового майстер-плану розвитку міста.

Велика увага в концепції організації міського життя приділяється також естетиці, комфорту середовища та соціально-економічним чинникам: вартості та доступності житла, витрат на експлуатацію та утримання нерухомості та інфраструктури, перспективності розвитку території, забезпеченості робочими місцями тощо. Райони компактні, створені за принципом нульового кілометра, коли до всіх потрібних об'єктів інфраструктури можна дістатися пішки або велосипедом.

— Наприкінці жовтня 2020 року мешканці всіх ваших новобудов отримали можливість користуватися мобільним додатком MY IGB. Це по суті помічник в управлінні будинком. Розкажіть про практичну користь такої програми.

— Ми називаємо його цифровим помічником для комфорту та безпеки будинку, а також інструментом для оперативного зв'язку з керуючою компанією. У додатку всі найсвіжіші новини компанії, в тому числі про знижки, дисконти, пропозиції в системі клубних привілеїв від наших партнерів — серед них компанії «Агромат», MOYO, SOCAR.

Є можливість переглядати в режимі реального часу або запис відео з камер спостереження, залишати заявку на сервісну послугу безпосередньо виконавцю, тобто будь-яке питання вирішується без посередників, оперативно і якісно. Можна також сплатити комунальні рахунки в кілька кліків, що заощаджує час.

До того ж це зручна платформа для нетворкінгу та розвитку ком'юніті мешканців комплексів: можна влаштовувати обговорення, голосування з актуальних питань для ЖК, збирати однодумців для різних ініціатив.

— У листопаді 2020 року в Мінрегіоні підготували реформу житлового будівництва, щоб не допустити чергових «Укрбудів» та «Аркад». Новий законопроєкт містить безліч норм: українці зможуть отримувати право власності на майбутнє житло, вільно продавати його та передавати у заставу, а забудовники будуть змушені інвестувати у нові об'єкти більше власних коштів. Як ви ставитеся до нового законопроєкту? Що в ньому вас влаштовує, а що ні?

— Питання захисту прав інвесторів назріло давно, так само як і ефективна боротьба з шахрайськими схемами та економічним зловживанням з боку окремих гравців, адже це кидає в результаті тінь на всіх забудовників. Саме тому, на мою думку, необхідно включити до законопроєкту додаткові вимоги до фінансової стабільності забудовників, відсутність у забудовника заборгованості перед підрядниками, контрагентами, співробітниками та державою.

Викликає побоювання пункт у запропонованому проєкті закону, згідно з яким розірвати договір із забудовником та вимагати повернення коштів можна у разі істотної затримки, якою вважається у новому законопроєкті строк понад 6 місяців. Проте, враховуючи ситуацію з колапсом ДАБІ і загалом із системою контролю за будівельним сектором, поспішаю запевнити, що 6 місяців — це в наших реаліях ще дрібниці і часто не з вини девелопера. Потрібно вирішити питання щодо перешкод у роботі будівельного бізнесу та, повірте, тоді й затримки зникнуть теж.

Ідея з гарантійною часткою квартир, яку можна буде продати лише після введення в експлуатацію, здається розумною. Проте виникає питання її кількості — «мінімум 10%» — занадто розпливчасте формулювання, яке потребує уточнень. Якщо це буде 25%, потрібно розуміти, що чверть житла девелопер продаватиме вже за готовністю, а отже із націнкою на квадрат у розмірі 25-30% на «комфорт+» та 30-40% для бізнес-класу. Чи сприйме це наш покупець в умовах падіння реальних доходів до цього, поки не беруся судити.

Те, що у забудовника мають бути власні чи позикові кошти на будівництво, — не новина, а імператив. Ми вже давно говорили, що стартувати з проєктом можна лише у тому випадку, коли на руках є 60% і більше кошторису ЖК.

Цифровізація в містобудівній галузі поки що рухається дуже повільно, якщо говорити чесно, а в цьому ж законопроєкті нам обіцяють, що як тільки будівництво будинку завершиться, і в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва з'явиться запис про прийняття об'єкта в експлуатацію, відомості одразу синхронізуватимуться з Державним реєстром прав на нерухоме майно. Тобто відразу зміняться автоматично відомості з «об'єкта незавершеного будівництва» на «об'єкт нерухомого майна», а власники автоматично отримають право власності. Щоб так сталося насправді, спочатку потрібно розібратися з проблемами органів контролю. 

Розпочати будівництво можна буде лише за наявності всіх дозвільних документів, що апріорі правильно. Але не прописано, як діяти, якщо у разі будівництва буде різко скасовано дію одного або декількох таких документів. Як варіант, варто зазначити, що містобудівні умови та обмеження, документи на землю, дозвіл на будівництво можуть бути скасовані лише в судовому порядку, а не різко відкликані департаментами ДАБІ, бо комусь так закортіло.

— В одному з інтерв'ю ви заявили, що проєкт БФК Intergal City не має аналогів в Україні. Назвіть кілька справді унікальних фішок комплексу.

— INTERGAL CITY — це відображення філософії інтелектуального девелопменту, в основі якого людиноцентричність у всьому: в архітектурних та просторових рішеннях, багатофункціональній інфраструктурі, планувальних рішеннях, інженерних технологіях та сервісах. 

Цей комплекс став зразком нешаблонного підходу до архітектури житлових будівель та містобудування в Україні: футуристична форма будівель у вигляді крапель, вітражна алюмінієва система скління з енергозберігаючими склопакетами, каскадні зелені зони та тераси, повітряні мости та безліч варіантів планувань. У комплексі з'явиться масштабний публічний простір з мальовничими краєвидами на Києво-Печерську Лавру, монумент «Батьківщина-Мати». Крім того, в одній із секцій на висоті 12,6 м над землею з'явиться лаунж-простір для резидентів.

У складі багатофункціонального комплексу буде торговельний та офісний центр, медичний центр, школа, садок, а також преміальний фітнес-клуб з басейном та SPA. Для власників автомобілів передбачений просторий підземний паркінг та гаражні бокси, зарядки для електрокарів, місця для мототранспорту та гостьовий паркінг. Паркінг під цілодобовою охороною та відеоспостереженням, так само як і вся територія комплексу.

Внутрішній двір буде закрито від автомобілів та сторонніх, передбачено багаторівневу систему безпеки з електронним контролем доступу, а входи в під'їзди будуть обладнані системами розпізнавання осіб. Це дозволить забезпечити резидентам належний рівень комфорту, приватності та безпеки. Записи з камер відеоспостереження можна буде переглядати в мобільному додатку MyIGB, а бездротова охоронна система Ajax Systems з можливістю налаштування модуля Smart Home відповідає за безпеку та автоматизацію мікроклімату в квартирі.

— У інвесторів виникає багато питань щодо вашого ЖК «Академ-Квартал». Комплекс зводиться на дільниці з невідповідним цільовим призначенням. Весною 2020-го ви говорили про зміну призначення, чи це сталося? Крім того, протерміноване майже на рік введення в експлуатацію перших будинків. Прокоментуйте ситуацію.

— На даний момент у ЖК «Академ-Квартал» ми завершили будівництво першого та другого будинку і розпочали будівництво третього. Дозвіл на будівництво ми маємо, а сертифікати про введення в експлуатацію в процесі отримання. На жаль, через хаос, що коїться у структурі органів контролю, процес введення затягнувся не з нашої вини.

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі ЖК «Академ-Квартал».

— На форумі Domik.ua ми знайшли інформацію про те, що власники квартир у ЖК «Нивки Парк» два роки жили без документів права власності, а договори із постачальниками комунальних послуг укладалися через посередників. Чому склалася така ситуація?

— Процес узгодження детального плану території по даному об'єкту зайняв понад 4 роки. Через катастрофічні затримки у системі погодження ми були змушені заселити будинки до отримання права власності, оскільки ми збудували їх вчасно і хотіли передати ключі в обіцяні терміни.

Щодо прямих договорів, на жаль, згідно з чинним законодавством прямі договори можуть виникнути лише після виконання технічних умов та передачі мереж постачальникам-монополістам. Але, як правило, це може статися лише ближче до завершення будівництва проєкту.

— Який проєкт «Інтергал-Буду» порадите обрати тим, хто купує нерухомість для оренди?

— Все залежить від моделі оренди та цільової групи, на яку ви орієнтуєтесь. Якщо ви орієнтуєтесь на молодих офісних співробітників, раджу розглянути центральний діловий район та прилеглі, де зосереджені бізнес-центри, ділові кластери, достатній рівень забезпеченості соціально-побутової інфраструктури. Це можуть бути «Нивки-Парк», City Hub, SKY AVENUE. Молоді сім'ї з дітьми зазвичай шукають локацію поруч із зеленими зонами, парками, багатофункціональні двори та інфраструктуру, тобто комплексні проєкти. Для них підійдуть ЖК «Сирецькі Сади», «Теремки» або «Причал 8».

Критерій «близькість до метро» поступається місцем комфортній локації, яку визначає близькість транспортних артерій, соціально-побутова інфраструктура, наявність місць для прогулянок.

По квадратурі краще розглянути 1-кімнатні 40-45 кв. м. Це ходові варіанти за рахунок того, що така площа дозволяє комфортно розмістити всі необхідні функціональні зони. Проте родини з дітьми готові розглянути і просторі 2-кімнатні планування в діапазоні 55-65 кв. м. 

Для орендного бізнесу варто розглянути варіант квартири з ремонтом: це заощаджує час, гроші, сили на пошук та спілкування з бригадою ремонтників. На момент здачі комплексу ви вже отримуєте ключі від готового житла, яке починає працювати на вас, а отже, скорочується період окупності. Ми пропонуємо базовий ремонт на вибір у трьох стилях з усією сантехнікою за $250/кв. м, тоді як аналогічне оздоблення власними силами обійдеться на ринку від $400. Є також варіант з ремонтом, сантехнікою, меблями та текстилем за $500/кв. м.

Дізнатись більше про новобудову можна на форумі ЖК «Теремки». 

— У 2020 році ви займаєтесь одночасним будівництвом 19-ти житлових комплексів. Складно вести стільки проєктів одразу?

— Завдяки нашому досвіду та грамотному плануванню вести таку кількість об'єктів нескладно. Ми могли б одночасно займатися і більшою кількістю проєктів. Ми усвідомлено ведемо лише 19, оскільки розраховуємо кількість проєктів, на які вистачить власного фінансового ресурсу незалежно від результатів продажу. 

— У вашій компанії існує практика перерозподілу коштів із одного житлового об'єкта на будівництво іншого?

— Ні, ми не практикуємо такого підходу. Більше того, у пріоритеті для нас — покриття поточних витрат кожного проєкту. У разі виникнення дефіциту компанія доінвестує свій ресурс, але не за рахунок інших об'єктів.

— Восени 2020 року ваш одеський преміальний комплекс La Mer став лауреатом престижної європейської премії European Property Awards, перемігши одразу у двох номінаціях. Якими ще здобутками 2020 року можете похвалитися?

— Незважаючи на досить важкий рік, нам вдалося завершити його з гарними результатами та отримати низку знакових премій: у вересні компанія «Інтергал-Буд» та житловий комплекс «Сирецькі Сади» увійшли до переліку кращих будівельних компаній та комплексів за версією премії «Український Будівельний Олімп-2020», у жовтні «Інтергал-Буд» визнано девелоперською компанією Києва 2020 року за версією Української народної премії, а також відзначений національною нагородою «Компанія року 2020». І в грудні «Інтергал-Буд» визнано «Девелопером року» за результатами будівельної премії IBUILD 2020, а житловий комплекс Sky Avenue став найкращим серед комплексів комфорт-класу.

До того ж, у березні компанія «Інтергал-Буд» була відзначена всеукраїнською програмою «Людина року». Ми стали переможцями номінації «Лідер будівельної галузі».

До речі, не лише La Mer став лауреатом найпрестижнішої європейської премії European Property Awards.

Житловий комплекс бізнес-класу CITY HUB був визнаний переможцем у номінації «Апартаменти/Кондомініум» (Apartment/Condominium).

Дізнатись про новобудову більше можна на форумі ЖК «Ла Мер».

— Торговельні центри «Леруа Мерлен» та «Полярний на Оболоні» також ваші проєкти. Ви плануєте розвивати В2В напрям або все ж таки зосередитеся на житловому будівництві?

— Ми розглядали собі комерційну нерухомість з погляду диверсифікації портфеля. Так з'явився флагманський бізнес-центр «М8» на Арсеналі, також у портфелі два нові проєкти на Подолі. Один із них офісний, а другий — клубний будинок з апартаментами.

Є ще історична будівля, готель «Санкт-Петербург», де ми займаємося редевелопментом та реконструкцією. Завершуємо зовнішнє оздоблення, переходимо до чистового оздоблення номерного фонду. Плануємо міняти назву, і залишимо об'єкт під своїм керуванням.

Надалі плануємо зосередитися на житлових проєктах.

— Назвіть три будівельні компанії, які ви вважаєте вашими конкурентами на ринку.

— На мою думку, нашими основними конкурентами на ринку є: KAN Development, Stolitsa Group та Perfect Group.

— Які нові проєкти «Інтергал-Буду» стартують у 2021 році?

— У лютому, якщо ситуація буде прогнозовано стабільною, ми представимо три нові житлові комплекси, до кінця весни-початку літа ще з декількома повинні вийти, я сподіваюся. У планах 11 нових проєктів, частину з яких готували до запуску ще у 2020 році, але відклали у зв'язку з коронавірусом. Це об'єкти «комфорт+» та бізнес-класу в центральному діловому та районах, наближених до центру, є також майданчики поряд з історичним центром. Деякі об'єкти мало- та середньоповерхові.

Ми також розглядаємо проєкти у передмісті Києва, де буде мікс нерухомості: мало- та середньоповерхова забудова, а також таунхауси та котеджі у складі.

— Яку головну мету ви ставите перед собою та своєю командою на 2021 рік?

— Продовжувати працювати в тому ж дусі, підвищуючи якість сучасного комфортного середовища для життя, яке не обмежене простором всередині квартири.

Стандарт від компанії «Інтергал-Буд» — це орієнтація на потреби та бажання мешканця, багатофункціональна інфраструктура, безпечні двори, закриті від машин та доступу сторонніх, з дитячими та спортивними майданчиками, зонами відпочинку, парками та скверами на території, розвинена комерційна інфраструктура у кроковій досяжності, дизайнерські місця загального користування, продумана квартирографія.

Сподіваюся, що наступний рік буде вдалим для старту нових проєктів. Ми готуємо кілька флагманських концептів, які, впевнена, припадуть до душі вимогливому покупцю.

Ми продовжимо реалізовувати свої соціальні проєкти, інвестувати у розвиток міста, тобто у прокладання інженерних комунікацій, модернізацію мереж, дорожнє покриття, парки та сквери. Зосередимося також на покращенні сервісної складової, тому що це одна із вагомих переваг успішного житлового проєкту.

Читайте також: Підсумки року від «Інтергал-Буд»: «З кожним роком, з кожним новим проєктом ми стаємо кращими»

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021