Итоги. Загородная недвижимость Московского региона

Рост средней цены в сегменте таунхаусов составил +10% с начала года, а в сегменте коттеджей бизнес-класса +6%, в результате вымывания самых ликвидных предложений и урезании застройщиками скидок и спецпредложений. Одним из факторов роста стало снижение потребительского интереса к земельным участкам с подрядом и без. Покупатели осознали, что данный вариант инвестирования в загородную недвижимость может быть чересчур хлопотным и затратным, в то время как ликвидность подобных вложений довольно низка.

Как следствие, растет спрос не только в сегменте таунхаусов (бюджет - 400-600 тыс. долларов), но и в сегменте коттеджей с бюджетом от 800 тысяч долларов и выше. За последние 2 месяца мы наблюдали рост спроса на данный вид загородных объектов более чем на 30% (в клиентских звонках и запросах).

Необходимо отметить, что несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок не достаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет продаваться более 3 лет.

Основное предложение загородных объектов среднеценового сегмента сосредоточено на Новорижском и Киевском направлениях, где наблюдается перепроизводство. Недооцененным загородным регионом является Можайское шоссе, которое менее освоено по сравнению с другими западными направлениями, но обладает сопоставимой транспортной доступностью и при этом близостью к инфраструктуре Рублевки.

Несмотря на непререкаемое лидерство Рублевки в премиальном сегменте, мы наблюдаем сдвиг интересов супербогатых россиян в сторону других направлений, обладающих другими преимуществами, прежде всего, возможностью для занятия спортом и активного отдыха (яхты и гольф). Завидово и Пирогово (несмотря на разницу в географии) являются наиболее показательными примерами развития такого рода проекта для состоятельных клиентов.

Рынок загородной недвижимости Московского региона чрезвычайно активно развивался до кризиса: застройщики активно инвестировали в скупку земель и новые проекты строительства коттеджных поселков, прежде всего, на престижных западных направлениях, где особенно выделялось Новорижское шоссе. Основную ставку инвесторы делали на развитие московского среднего класса, который быстро прогрессировал и увеличивался в объеме: именно он должен был стать покупателем новых коттеджей и таунхаусов, сформировать особую модель урбанистического поведения, в котором важную роль занимает владение личным транспортом и загородной резиденцией, используемой для семейного отдыха и проживания.

Кризис ударил в самое сердце инвестиционной модели загородных застройщиков: именно средний класс, включая его верхние сегменты, больше всего пострадал от финансовых потрясений. Сказались и проблемы на рынке ипотеки: в течение второй половины 2008 и всего 2009 года кредиты на покупку загородной недвижимости стали чем-то экзотическим, а ставки по ним запретительно дорогими; в настоящий момент ситуация улучшается и банки вновь активизируют программы за МКАДом, но говорить о хотя бы частичном восстановлении объемов кредитования пока не приходится.

Как следствие, загородный рынок почти на полтора года стал зоной если не бедствия, то по крайней мере серьезных проблем для застройщиков; спад в объеме сделок и ценах был значительным: в отличие от основных сегментов московского городского рынка соотношение спроса и предложения новых объектов в загородке менее сбалансировано, при этом покупка загородного дома чаще всего является не столь приоритетным вложением по сравнению с московской квартирой.

Тем не менее, вместе с восстановлением всей экономики начиная со второй половины 2009 года наблюдается и подъем на рынке загородной недвижимости Московского региона: сначала он затронул самые нижние сегменты, включая продажу земельных участков с подрядом и без (так некоторые инвесторы пытались окупить свои вложения в подмосковную землю). Далее - всплеск продаж был отмечен в сегменте таунхаусов и наиболее ликвидных коттеджей, а уже в последние несколько месяцев мы наблюдаем рост потребительского интереса к более дорогим предложениям - новым домам бюджетом от 800 тысяч до 1.3 млн и выше, а также в суперпремиальном сегменте (дома от 5 млн долларов).

Нужно отметить, что несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок недостаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет распродаваться в течение минимум трех лет (и это при отсутствии новых потрясений на финансовых рынках).

С другой стороны, текущая ситуация рождает и позитивные эффекты: в условиях перепроизводства застройщики вынуждены конкурировать активной рекламой и маркетингом, специальными ценовыми предложениями, развивать инфраструктуру поселков и дополнительные услуги для клиентов, а также принимать участие в ипотечных программах ведущих банков. Все это будет позитивно сказываться на потребительском спросе и в итоге на продажах загородных объектов. Мы прогнозируем, существенное увеличение рыночных объемов во втором полугодии 2010 года (до +50% к среднемесячному количеству сделок в первом полугодии) как за счет сезонных факторов, так и увеличения платежеспособного спроса и интереса со стороны покупателей.

Мониторинг основных сегментов загородной недвижимости Московского региона (данные на 1 июля 2010 года)