Избушка за городом – составляющая менталитета каждого украинца

 

Лес купить нельзя

 

Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно определиться с самим понятием «лес» – выяснить, что же подразумевается под этим словом. Лесом можно назвать и заповедник, и одичавший парк, и просто место, где растут деревья.

 

Согласно Лесному кодексу Украины к лесному фонду относят лесные участки, в том числе защитные насаждения линейного типа, площадью не менее 0,1 га. Причем, лесные участки также могут быть временно или постоянно не покрыты лесной растительностью. К лесному фонду не относятся: зеленые насаждения в границах населенных пунктов (парки, сады, скверы, бульвары и т. п.), которые не отнесены в установленном порядке к лесу; отдельные деревья и группы деревьев, кустарники на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.

 

Все леса на территории Украины, независимо от целевого назначения земель, на которых они растут, и от права собственности на них, составляют лесной фонд государства и находятся под его охраной.

 

По действующему законодательству леса могут находиться в государственной, коммунальной, а также частной собственности. И Земельный, и Лесной кодексы подтверждают такое право.

 

Согласно Закону Украины «О внесении изменений в Лесной кодекс Украины» от 2006 года: «Граждане и юридические лица Украины могут бесплатно или за плату получать в собственность в составе угодий сельских, фермерских и других хозяйств замкнутые земельные участки общей площадью до 5 га. Эта площадь может быть увеличена в случае унаследования лесов в соответствии с законом». А это значит, что приобрести то лес можно, но с одним условием: в лесу придется заниматься только лесным хозяйством. Использовать лес не по целевому назначению, тем более строить дом на этой земле законодательство запрещает.

Большего, чем сооружение хозяйственной постройки, необходимой для ведения лесного хозяйства, официально никто не разрешит.

 

Использование участка не по назначению может привести к его отчуждению государством. А дом, возведенный в лесу, придется снести, причем за счет хозяина. Кроме того, за раскорчевывание лесных участков и использование их не по назначению, в том числе за сооружение жилых домов, необходимо будет возместить ущерб, нанесенный лесу, в размерах и порядке, определенных законодательством Украины (ст. 105 Лесного кодекса).

 

Выходит, что мечтающим о домике в лесу остается довольствоваться только землями, которые к лесному фонду не относятся и имеют целевое назначение «для жилищной и гражданской застройки».

 

Уже не лес

 

Несмотря на строгость законодательства, на практике оказывается, что огромное количество лесных угодий «чудесным» образом стали частной собственностью и зарастают вместо сосен разного вида домиками.

 

Дело в том, что законодательно есть возможность изменить целевое назначение участка, даже лесного. Решение о таких изменениях принимают органы исполнительной власти и местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом. Также это должно быть согласовано с органами исполнительной власти по вопросам лесного хозяйства и охраны окружающей среды. Таким образом, местные власти лишают лес своего статуса – он перестает быть лесом и может стать просто участком под застройку. И вот тут-то и начинаются самые серьезные проблемы.

 

В соответствии со статьей 57 Лесного кодекса «изменение целевого назначения лесных участков в целях их использования для жилищной, гражданской и промышленной застройки осуществляется преимущественно за счет площадей, занятых кустарниками и другими малоценными насаждениями». Фактически, для того чтобы местные органы власти отдали лес под застройку, должны быть довольно веские основания. Например, аргументируя тем, что данный участок леса действительно не выполняет никаких из перечисленных в Лесном кодексе функций (защитных, рекреационно-оздоровительных, природоохранных и т. д.); а деревья на нем растут вовсе ненужные, и лес этот никакой ценности не представляет, да и вообще нет никаких причин ему дальше оставаться лесом.

 

К сожалению, о процедуре изменения целевого назначения и получении леса в собственность под строительство юридические компании и риэлтеры говорить отказываются категорически.

 

«Я не хочу комментировать этот вопрос, во-первых, потому что тема политизирована, во-вторых – на грани с Уголовным кодексом. Мы [риэлтеры – Ред.] имеем дело только с участками, прошедшими процедуру приватизации и изначально выделенными под строительство», – отметил Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).

 

Многочисленные земельные скандалы, гремящие по всей стране, свидетельствуют о незаконности и непрозрачности процедуры большинства подобных операций, о всевозможных дырах в законодательстве, а также о чиновничьем произволе. Поэтому понять юристов и специалистов по недвижимости можно. Тем не менее, если вы все же решили прикупить кусочек леса, вам понадобятся высококлассные юристы «со связями».

 

Нужно будет также договариваться с местными советами. Все это обойдется в приличную сумму – по слухам, решение вопроса удорожает участок иногда в два-три раза…

 

Где строить можно

 

Между тем, не все так печально. Ведь для того чтобы жить в лесу или рядом с ним, вовсе не обязательно покупать сам лес, который относится к лесному фонду. «Есть очень много поросших лесом участков, например, между селом и собственно лесом, которые не относятся ни к лесному фонду, ни к сельскохозяйственным землям, и выделены специально под ведение строительства», – объясняет Александр Бондаренко. Также есть участки, которые вплотную прилегают к лесу. Если же наличие леса устраивает даже на определенном расстоянии, то таких земель можно найти предостаточно.

 

В Киевской области и под самой столицей участков рядом с лесом, даже заповедным, хватает. Дислоцированы эти земли в таких направлениях: Житомирское, Одесское (район Василькова, Боярки, Малютянки), Обуховское, Гостомельское, Черниговское (последнее, правда, из-за близости к Чернобылю менее популярно).

 

Привести ценовой диапазон наделов вблизи леса довольно сложно, поскольку помимо наличия леса, цену формирует множество других факторов – расстояние от Киева, престижность направления, существование удобных подъездных путей, развитость инфраструктуры и др. Однако наличие леса удорожает участок в среднем на 25–30%.

 

В последнее время все большее развитие получают коттеджные городки. Многие из таких поселков, построенных под Киевом, находятся в лесу. Некоторые участки в них могут иметь прямой выход в лес, граничить с лесом или плавно переходить в лес. Естественно, что на таких участках девелоперы, как правило, строят более дорогие коттеджи, чем на землях в том же городке, но не прилегающих вплотную к лесу.

 

Купить без проблем

 

Даже при покупке обычного участка под строительство могут возникнуть непредвиденные проблемы. А при покупке «рисковой» лесной земли следует быть внимательным вдвойне. Основной правоустанавливающий документ на участок – Государственный акт на землю, который подтверждает право собственности. В этом документе обязательно должны быть указаны: экспертная оценка надела, целевое назначение участка, его размеры и месторасположение.

 

Особо важные пункты акта, на которые следует обратить внимание перед покупкой, – целевое назначение и точные размеры. Если вы хотите построить на участке дом, то земля должна быть предназначена «для строительства и обслуживания жилого дома». На участке, предназначенном под садоводство, возможно построить лишь домик не более 100 кв. м. А на землях другого назначения строить жилые дома вообще не разрешено. Таким образом, если в акте на землю будут указаны другое целевое назначение и несоответствующие размеры, договор купли-продажи участка могут признать недействительным.

 

Если помимо участка под строительство дома вы хотите дополнительно приобрести сад или огород, под них тоже должны быть соответствующие акты с указанным назначением.

 

Кроме того, продаваемый участок должен быть приватизирован.

 

Иногда участок продается вместе с домом. В таком случае на покупателя ложатся все возможные проблемы, которые могут возникнуть еще и при покупке дома.

Очень важный документ, помимо документа на право собственности, – акт введения дома в эксплуатацию, без которого он фактически не существует, поэтому его нельзя ни продать, ни купить. Если каким-то образом удастся купить участок с домом, не введенным в эксплуатацию, согласование дома придется «задним числом» осуществлять покупателю, что может обойтись в 30–50% стоимости здания, а процедура оформления затянется на долгий срок. Второй момент – при покупке дома с закрепленным участком последний может оказаться не приватизированным. В этом случае приватизировать его придется покупателю.

 

При оформлении сделки купли-продажи нотариус должен получить справку из сельсовета о том, что участок не был приватизирован продавцом. Нужно иметь в виду, что если покупатель уже ранее приватизировал участок аналогичного назначения, то во второй раз это сделать уже не сможет (каждый гражданин, согласно Земельному кодексу, имеет право только единожды приватизировать участки всех назначений). Поэтому придется либо оформлять приватизацию на кого-нибудь из родственников, которые не использовали еще право на приватизацию, или обязать продавца самому приватизировать землю.

 

Оформление сделки купли-продажи участка осуществляется в нотариальном порядке. На сделке обязаны присутствовать все участники приватизации, которые должны подать заявление о согласии на отчуждение земель и подписаться на всех необходимых документах.

 

В договоре купли-продажи должны быть указаны: реквизиты сторон и их идентификационные коды; данные о предмете продажи (месторасположение, назначение участка и т. д.); документ, подтверждающий право собственности; гарантии отсутствия запретов на отчуждение; сведения о наличии или отсутствии ограничений использования надела по назначению (залог, аренда, сервитут и т. д.); балансовая стоимость и договорная цена. После осуществления сделки государственный акт на землю переоформляется на покупателя.

 

Хотя, даже предусмотрев все правовые нюансы, сопутствующие покупке, любой владелец не застрахован на все 100%. Например, после изучения архивных документов, может выясниться, что когда-то земля была территориально неправильно оформлена. Скажем, принадлежала лесному хозяйству, а предыдущему хозяину выдал разрешение на приватизацию сельсовет.

 

Теоретически, у покупателя могут отобрать надел. Однако, как заверяет Александр Бондаренко, в жизни это практически не случается. «Я считаю, что проблем из-за одного участка на 20 соток возникнуть не должно, даже если окажется, что хозяину он достался сомнительным путем. Когда речь идет о сотнях гектаров, тогда могут быть проблемы», – уверен он.

 

Соответственно, с коттеджными городками, земля под строительство которых получена с нарушением закона или из-за несовершенства земельного законодательства, возможны проблемы. Например, не так давно был скандал по поводу одного из коттеджных городков Киевской области, расположенных среди леса. Участок был получен вполне законно, но на часть лесной земли нашлись претенденты среди «власть имущих». Под компанию, строившую поселок, начали «копать», из-за чего строительство застопорилось, и многие инвесторы были вынуждены отказаться от этого проекта.

 

Мария Голибардова