К 2016 г. объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится на 53%

Предложение

В конце первого квартала 2013 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил около 1 183 700 кв.м (GLA) или 419 кв.м (GLA) на 1 000 жителей. Этот показатель учитывает все объекты торговой недвижимости в украинской столице арендной площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.

В течение периода с начала экономического кризиса в Украине в конце 2008 года, общий объем современных торговых помещений в Киеве увеличился более чем на 82%. Однако торговые центры в форматах ритейл парк и аутлет центр (fashion (factory) outlet) на украинском рынке все еще не представлены.

В начале марта 2013 года в Киеве был выведен на рынок ТРЦ «Мармелад». Стоит отметить, что на дату его открытия в нем оперировал только супермаркет «Амстор» и несколько небольших магазинов на первом этаже объекта, или приблизительно 13% его торговой площади.

Компания DTZ прогнозирует, что в течение всего 2013 года новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве потенциально может составить около 200 000 кв.м (GLA). В текущем году заявлено открытие ТРЦ «Гулливер» в центральной части украинской столицы, ТРЦ Art Mall и ТРЦ «Атмосфера» на юге города, а также ТРЦ Silver Breeze в густонаселенном жилом массиве на левом берегу реки Днепр. До конца 2013 года в пригороде Киева может появиться первый в Украине аутлет-центр Manufaktura outlet village, строительство которого ведется на участке поблизости оперирующего ТРЦ «МегаМаркет Ходосовка». В течение года также планируется открытие большого количества магазинов в ранее открытых ТЦ «Полярный» и ТРЦ «Мармелад».

Дополнительные 441 800 кв.м (GLA) торговых площадей запланированы к открытию в Киеве в 2014-2015 годах. Таким образом, до конца 2015 года возможно увеличение текущего объема столичного рынка торговой недвижимости на 53%.

В марте 2013 года для посетителей была открыта вторая очередь ТРЦ «Французский Бульвар» в Харькове. В течение последующих трех кварталов текущего года в регионах Украины планируется открытие ряда крупных торговых объектов: ТРЦ Rose Park в Донецке, ТРЦ «Магеллан» (фаза 2) в Харькове, ТРЦ «Любава» в Черкассах, а также расширение ТРЦ «Меганом» и ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе.

Спрос

В течение 2012 года и в первом квартале 2013 года общее восприятие ритейлерами краткосрочного потенциала украинского рынка розничной торговли несколько ухудшилось, что связано с негативной динамикой мировых рынков и страновыми рисками в Украине. Киев, Одесса и Донецк остаются наиболее привлекательными для ритейлеров во всех ценовых категориях, уже представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны. В этих городах высоким спросом пользуются качественные торговые помещения, расположенные как вдоль центральных торговых улиц, так и в торгово-развлекательных центрах.

Как и ранее, в первом квартале 2013 года операторы объектов big box с надежными источниками финансирования активно расширялись в Украине. Сети Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и «Новая Линия» укрепили свое присутствие в стране, как и такие крупноформатные операторы продуктового ритейла как Fozzy Group, Novus и «Амстор». Высокие темпы развития в Украине продолжает демонстрировать сеть Auchan, которая в декабре 2012 года объявил о приобретении сети real,-. Сети супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy и «Технополис» (последний в начале 2013 года приобрел сеть украинских магазинов «Эльдорадо») также активно расширялись в стране. Большинство торговых сетей, которые развиваются в форматах супермаркетов и гипермаркетов, сегодня заинтересованы в оперировании не только в городах Украины с населением более 750 000 жителей, но и населенных пунктах с меньшим количеством жителей.

По оценкам компании DTZ, открытие в Украине магазинов таких брендов как H&M, C&A, Deichmann, Debenhams, Peek&Cloppenburg и Decathlon в краткосрочном периоде является маловероятным.

Арендные ставки

В течение периода с октября 2011 года по март 2013 года включительно средние арендные ставки на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева оставались стабильными на уровне $70-90 за кв.м в месяц, достигая в наиболее популярных торговых центрах города $160-200 за кв.м в месяц.

Аналогичная динамика арендных ставок была отмечена в отношении лучших торговых помещений, расположенных вдоль центральных торговых коридоров Киева и в других областных центрах Украины с населением более 750 000 жителей.

По оценкам компании DTZ, существенный устойчивый рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в 2013-2015 годах. Это связано со сравнительно небольшим количеством качественных ритейлеров в стране, значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшей перспективе, а также рисками экономической нестабильности в Украине и мире.

Более долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок в 2013-2015 годах, а также общей экономической ситуации в Украине и мире. Профессиональные торговые операторы сегодня очень тщательно подходят к выбору торговых помещений с точки зрения качества и условий аренды.

В связи с возобновлением тенденции переноса сроков реализации торговых проектов, ритейлеры все чаще отказываются предоставлять какие-либо финансовые гарантии по аренде помещений до начала активных строительных работ на участке.

Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. В связи с кризисными явлениями в экономике страны с конца 2008 года, большинство девелоперов на украинском рынке торговой недвижимости стараются все более эффективно подходить к своим проектам, привлекая специализированных консультантов и агентов.

Прогноз

На рынке недвижимости в Украине сегмент торговой недвижимости оказался наиболее устойчивым к негативному влиянию экономического кризиса. Несмотря на сохранение кризисных явлений, страновые риски и относительно низкий уровень доходов населения, нет сомнений, что потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким. Это связано, прежде всего, с неразвитостью украинского рынка с точки зрения качества объектов торговой недвижимости и разнообразия представленных форматов, размером рынка страны, высокойплотностью населения, а также высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и склонностью к расходам на приобретение модных товаров. Однако необходимо принимать во внимание, что конкуренцив сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов и реальных, качественных проектов. Поэтому обеспечение высокого качества и профессионального управления объектов все больше определяет успешность существующих и новых торговых центров в стране.

Для большинства девелоперов и инвесторов на украинском рынке недвижимости сектор торговой недвижимости является наиболее интересным, в особенности в городах с населением более 750 000 жителей. В 2010-2012 годах начался активный девелопмент ряда масштабных объектов торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины. Если эти объекты будут построены соответствии с заявленными сроками, общий объем рынка торговой недвижимости в стране до конца 2015 года существенно увеличится. Это повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте, в частности в классе некачественных торговых центров «первого поколения.