Как дешево купить землю

Инвесторам сложно принимать решения о покупке земли: перспективы подъема цен туманны, а сложности с оформлением сделок по-прежнему удручают.

Случайно подслушанный разговор риелтора с клиентом, в котором посредник рекомендовал землевладельцу скидывать цену и терпеливо ждать покупателя, навел корреспондента "Денег " на мысль, что ситуация на земельном рынке за восемь месяцев 2010 года никак не изменилась. Спрос все так же минимален, и покупатель диктует свои условия. Продавцу остается либо соглашаться на более низкую цену либо ждать следующего, более сговорчивого клиента. Соответственно, в базах данных у риелторов полно дорогих участков, которые висят там чуть ли не с лета 2008 года.

Те незначительные снижения и повышения, о которых говорят риелторы, "погоды" не делают. Правда, как выяснили "Деньги", особо нетерпеливые продавцы все-таки идут на уступки покупателям. В результате глубина торга может составлять от 5 до 30% стартовой цены.

Именно поэтому, по словам президента ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, на рынке наблюдается постепенное снижение цен на землю. "Сделки носят скорее характер исключения, чем правила", -- подчеркивает г-н Кошиль. Потому даже большие скидки на участки не сокращают время экспозиции земли. "На рынке время от времени появляются участки по цене, гораздо ниже рыночной. Эту землю , как правило, хотят продать за короткий промежуток времени. Тем не менее, большой дисконт не гарантирует того, что земля найдет своего покупателя", -- рассказал Андрей Кошиль.

Куплю воду под Киевом

По данным компании "Траектория", сейчас в самом Киеве под частную застройку предлагается около 290 участков. В пригороде столицы, в десятикилометровой зоне, предлагается около 250, а за 20 км от Киева и дальше в продаже находится примерно 1700 участков.

"Сегодня очень востребованы на рынке так называемые "участки с водой", в непосредственной близости к Киеву -- до 10 км", -- отметила директор компании "Траектория" Ирина Головнева. Причем даже с учетом того, что на рынке кризис, по словам г-жи Головневой, цены на близкую к столице землю стартуют с $15 тыс. за сотку. Больше всего таких участков сосредоточено в Обуховском районе. Кстати, до кризиса земельные наделы с выходом к воде, расположенные по Обуховскому направлению, реально продавались по цене от $30 тыс. за сотку и выше.

Сколько готовы покупатели платить сейчас? Риелторы утверждают, что каждый третий из приценивающихся к окрестностям столицы заинтересован в участках не дальше 30 км от Киева. За такую землю готовы платить до $3 тыс. за сотку. Остальные ищут землю не дороже $1000 за сотку и хотели бы приобретать участки по 10--15 соток.

Но бывают и исключения из "правил". Например, как рассказали в компании "Траектория", в июле агентство участвовало в пяти сделках по купле-продаже земельных участков, причем покупалась земля недалеко от столицы по ценам от $4 до $8 тыс. за сотку.

Еще одна особенность нынешней ситуации: бизнес в покупке земли заинтересован мало. "За последние полгода не было ни одной сделки по продаже инвестиционных участков размером от 1 га ", -- рассказала г-жа Головнева. Возможно, это связано ожиданием дальнейшего снижения цен.

Развалюхи и их отсутствие

Найти удивительно дешевый участок сейчас сравнительно просто. Даже на столбах можно увидеть объявления о продаже земли в Киевской области по $200--500 за сотку. "Как правило, это земля сельхозназначения , которую до кризиса покупали гектарами, чтобы впоследствии перепродать дороже.

Сейчас спроса нет, деньги закончились, вот эту землю и скидывают почти за те же деньги, за которые покупали", -- пояснил "Деньгам" землеустроитель Анатолий Кривенко. По его словам, как правило, эти участки расположены на самой границе Киевской области, и ни инфраструктуры, ни коммуникаций там нет. Напомним, что изменение целевого назначения участка повлечет дополнительные расходы. Не исключено, что в итоге сотка земли обойдется не дешевле участков "под строительство".

Сэкономить на покупке земли можно, поездив по селам и поспрашивав жителей. Правда, стоит приготовиться к тому, что аппетиты селян могут оказаться не вполне адекватными. Например, участок в 12 соток со старым деревянным домом , в сырой низине на окраине села (120 км от Киева) владелец предлагал корреспонденту "Денег" за $20 тыс. Но попадаются и другие предложения: в 40 км от столицы домик-развалюху на 20 сотках, правда, еще не приватизированной земли продавали за $15 тыс. После приватизации земли объект будет стоить раза в два дороже.

Что касается более требовательных покупателей, то им, возможно, подойдет покупка земли в коттеджных городках. Слабый спрос на коттеджи подвигнул девелоперов к распродаже земельных участков, причем как с обязательным подрядом на строительство дома , так и без него. Разница в цене может быть огромной -- за участок в чистом поле, где когда-то будет построен коттеджный городок, можно заплатить, например, всего-то $500 за сотку. Естественно, о наличии каких-либо коммуникаций в таком случае и речи не идет. Земля с подрядом, подведенными коммуникациями стоит от $2000 за сотку.

Дальше -- дорожает, ближе -- дешевеет

На участки, расположенные дальше 30 км от Киева, цены растут -- за месяц они увеличились на 6% (правда, с начала года они подешевели на 25%, до $1790/сотка). Участки в 30-километровой зоне, наоборот, дешевеют -- за месяц на 3%, а с начала года - на 17% (достигает $4874/сотка, в среднем -- около $3400/сотка).

Незначительное подорожание земли и в окрестностях других городов-миллионников -- это скорее гримасы статистики, чем реальный тренд. И найти недорогой участок в регионах несложно. Например, в Днепропетровской области можно прикупить приватизированный участок от $800 за сотку (сельхозземли стоят вчетверо дешевле). В Одесской области участок рядом с морем дешевле $1000 за сотку найти сложно. Даже за надел в 4 сотки, правда, на "первой" линии, продавцы хотят не меньше $45 тыс. А в Крыму и вовсе доходит до таких объявлений: "Продается участок на берегу моря, 1 сот. (гараж). Под мини-отель. Цена 100 тыс. у. е.". Смешно.

Ценная земля

Ориентировочная стоимость земельных участков в регионах, $ за сотку*

* – По данным «Денег».

Земля под Киевом

Динамика цен на землю в Киевской области**