Как изменятся правила игры на рынке строительства жилья после 10 июня 2017 года

С 10 июня 2017 года в Украине набирают законную силу изменения в сфере градостроения, утвержденные для серии законодательных актов, регулирующих ее. Портал Domik.ua выяснил, какие новшества ждут игроков на рынке строительства жилья.

Закон Украины № 1817-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности» был принят Верховной радой 7 января 2017 года и подписан Президентом Украины 8 марта 2017 года. В заключительном положении закона № 1817-VIII парламентарии определили переходной период в четыре месяца для определения кабинетом министров порядка применения предусмотренных законом норм. С 10 июня 2017 года выполнение всех законодательных изменений станет обязательным.

Согласно вступившему в силу закону, новые положения получили статьи законов Украины «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», «О землеустройстве», «О благоустройстве населенных пунктов», «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» и «Кодекс Украины об административных правонарушениях».

Читайте также: Какими будут новые правила рынка недвижимости и чего от них ждать

Изменения в Закон Украины «Об основах градостроительства»

До принятия закона № 1817-VIII действовала версия закона «О регулировании градостроительной деятельности», утвержденная парламентом в 2011 году. В этой редакции закона статья 32 утверждала разделение строительных объектов на I, II, III, IV, V категорий сложности.

Параллельно с нормой статьи 32 закона «О регулировании градостроительной деятельности», начиная с 2009 года, действовали «Государственные строительные нормы Украины - ГСН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности конструктивной безопасности зданий, сооружений строительных конструкций и оснований». Этот сборник нормативов делил объекты строительства на классы последствий - ответственности: СС1 - незначительный, СС2 - средний, СС3 - значительный.

Заказчики при получении разрешения на строительство должны были учитывать требования статьи 32 закона «О регулировании градостроительной деятельности» версии 2011 года и сборника ГСН В.1.2-14-2009.

Законодатели обратили внимание, что оба действующих нормативных акта не согласованы. Документ ГСН В.1.2-14-2009 относили к классу СС2 - средние последствия объекты III и IV категорий сложности, по которым действовали разные разрешительные процедуры.

Согласно версии закона «О регулировании градостроительной деятельности» 2011 года, положения статьи 34 разрешали застройщику начать строительство объектов III категории на основе декларации, зарегистрированной в местном органе Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

Для начала строительства объектов IV категории сложности заказчик должен был получить разрешение в местном органе ГАСИ, что позволяло застройщику начать работы.

Группировка в классе СС2 объектов с разными по сложности разрешительными процедурами привела к тому, что заказчики объектов IV категории в проектной документации указывали III — чтобы быстрее получить разрешение.

Законодатели приняли во внимание это противоречие. Согласно закону № 1817-VIII, с 10 июня 2017 года статья 32 закона «О регулировании градостроительной деятельности» содержит характеристику сложности и опасности строительных объектов - «Класс последствий (ответственности) объекта». Норма о пяти уровнях сложности строительных объектов изъята.

Читайте также: В Украине могут продлить сроки легализации самовольного строительства

Классы последствий (ответственности) объектов

Согласно закону № 1817-VIII, термин «класс последствий объекта» определяет уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые периодически или постоянно находятся в помещении или с внешней стороны объекта. А также возможный размер материальных убытков и социальных затрат, связанных с прекращением эксплуатации объекта.

Класс последствий определяется для каждого здания и сооружения любого назначения, линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, входящих в комплекс зданий и сооружений.

Согласно действующему трудовому законодательству, постоянное нахождение на объекте означает пребывание на нем людей 150 дней в году по 8 часов в сутки. Периодическое посещение объекта означает пребывание до 3 часов в сутки. Угроза деятельности людей наступают, если объект выходит из строя на срок более трех суток.

Читайте также: С какими препятствиями сталкивается рынок недвижимости на пути европеизации

Для объектов определены такие классы последствий:

СС1 - незначительные последствия. В случае выхода из строя объекты этого класса несут потенциальную опасность группам из 50 человек, находящихся на объекте постоянно и периодически, а также для 100 человек вне объекта. Также в класс СС1 входят жилые здания высотой более 4 этажей. Сумма экономического ущерба в случае выхода объекта из строя составляет 2000 минимальных зарплат — 640 000 гривен. По старой классификации это были объекты I-II категорий сложности.

СС2 - средние последствия. Несут потенциальную опасность группам от 50 до 400 человек, которые находятся на объекте постоянно и от 50 до 1000 человек, если они находятся на объекте периодически. Сумма экономического ущерба составляет от 2000 до 150 000 минимальных зарплат — 640 000-480 000 000 гривен. По старой классификации это были объекты III-IV категорий сложности.

СС3 - значительные последствия. Такие объекты несут потенциальную опасность группам более 400 человек, если они находятся на объекте постоянно, для 1000 человек - если они находятся на объекте периодически, для более 50 000 человек вне объекта. При выходе из строя таких сооружений возможна потеря объектов культурного наследия общенационального значения и нарушение работы систем транспортной и энергетической инфраструктуры государственного значения. Сумма экономического ущерба превышает 150 000 минимальных заплат — более 480 000000 гривен. Принадлежность к классу СС3 определена в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности». Также класс СС3 включает многофункциональные здания высотой более 100 метров. По старой классификации это были объекты V категории сложности.

Отнесение объекта к определенному классу ответственности осуществляет проектная организация по согласованию с заказчиком строительства. Правильность определения класса последствий объекта проверяется в ходе экспертизы проектов, если таковая необходима в соответствии с законом.

Читайте также: С какими препятствиями сталкивается рынок недвижимости на пути европеизации

Изменения в разрешительной системе строительства

Согласно закону № 1817-VIII, для ведения строительных работ на объектах класса СС1 незначительных последствий (I-III категории сложности по старой классификации) заказчик направляет в местный орган ГАСИ только уведомление о начале выполнения строительных работ. Начинать их работы без уведомления запрещено. Если в тексте уведомления заказчик обнаружил опечатки, грамматические и арифметические ошибки, он имеет право, в трехдневный срок после подачи документа подать в орган ГАСИ исправленные данные. В такой же срок заказчик сообщает в ГАСИ о смене исполнителя работ или передаче права строительства другому заказчику.

Предыдущая версия закона требовала от строителей объектов I-III категории сложности подачи двух документов - уведомления и декларации о начале выполнения работ. В декларации застройщик должен был указать класс сложности объекта. Возникла практика занижения заказчиками класса объектов при подаче декларации. Это затягивало процедуры выдачи разрешения, так как органы ГАСИ проводили специальные проверки объектов на соответствие заявленной категории. Нормы закона № 1817-VIII такую практику исключили, отменив необходимость подавать декларацию.

Читайте также: В Украине упростили условия ведения строительного бизнеса: закон №5587

Что будет со стройками, получившими декларацию до 10 июля

Декларации, утвержденные органом ГАСИ до вступления в силу закона № 1817-VIII, действуют до завершения строительства. Орган ГАСИ может ликвидировать утвержденные декларации, если обнаружит в документе недостоверные данные, нарушения правил строительства и требований градостроительных ограничений, проведение на объекте не предусмотренных декларацией работ, невыполнение заказчиком и исполнителями предписаний надзорного органа.

Заказчик строительства после ликвидации права на начало выполнения строительных работ, полученного на основе уведомления или декларации о готовности объекта к эксплуатации, может повторно подать декларацию или уведомление.

Государственный архитектурно-строительный контроль

Согласно закону № 1817-VIII, Государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК) - это совокупность мер, направленных на соблюдение заказчиками, проектировщиками, подрядчиками и экспертными организациями требований законодательства в сфере градостроительства, строительных норм, стандартов и правил выполнения подготовительных и строительных работ. Эту функцию выполняют органы архитектурно-строительного контроля в порядке, установленном кабинетом министров Украины.

Контроль на объектах строительства территориальный госорган проводит в порядке плановых и внеплановых проверок. Плановая проверка входит в состав утвержденных работ контрольного органа.

Читайте также: Вступили в силу новые правила налогообложения недвижимости, полученной в наследство

Внеплановую проверку контрольный орган проводит, если субъект градостроительства по своему желанию письменно просит проверить объект или строительную продукцию.

Основаниями для внеплановой проверки могут быть:

- необходимость определить достоверность данных в уведомлениях о начале подготовительных и строительных работ, данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации;

- необходимость выявить факт самовольного строительства объекта;

- необходимость проверить выполнение субъектом градостроительства предписаний органов госконтроля;

- требование главного инспектора строительного надзора центрального органа исполнительной власти о проведении проверки при наличии оснований, предусмотренных законом;

- обращения физических или юридических лиц о нарушении субъектом градостроительства требований законодательства в сфере градостроительной деятельности;

- требование правоохранительных органов.

Выявив нарушения требований оформления разрешительных процедур, стандартов и ограничений, контрольный орган может приостановить строительство для исправления нарушений заказчиком и исполнителем работ.

Орган госконтроля рассматривает дела об административных и градостроительных правонарушениях в соответствии с действующим законодательством.

Читайте также: В Украине упростили процедуру регистрации прав на недвижимость: подробности

Должностные лица органов госконтроля при проверке уполномочены:

- получать доступ к местам строительства объектов, подлежащим обязательному обследованию;

- составлять протоколы о нарушениях, акты проверок, налагать штрафы, выдавать предписания по устранению нарушений;

- привлекать к проверкам представителей центральных и местных органов исполнительной власти, местного самоуправления, экспертных и общественных организаций;

- получать от местных органов исполнительной власти и самоуправления, предприятий, учреждений, организаций и физических лиц информацию и документы для осуществления контроля.

Закон № 1817-VIII запрещает контролирующим госорганам требовать у субъектов градостроительства информацию и документы налоговой, финансовой отчетности, по оплате труда, движения денежных средств и другие сведения, не связанные с функцией государственного архитектурно-строительного контроля.

Государственный архитектурно-строительный надзор

Согласно закону № 1817-VIII, государственный архитектурно-строительный надзор — это совокупность мер, направленных на соблюдение правил и норм контроля, которые обязаны выполнять госорганы градостроения и архитектуры, и уполномоченные в этой сфере подразделения госадминистраций, исполнительных органов сельских и поселковых советов.

Государственный архитектурно-строительный надзор осуществляет центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, через главных инспекторов надзора в порядке, установленном кабинетом министров Украины. В сфере контроля также находится соблюдение субъектами хозяйствования лицензионных условий по строительству объектов классов СС2 - средние последствия и СС3 - значительные последствия.

Читайте также: В Украине изменили срок согласования строительных норм

Инспекторы строительного надзора уполномочены:

- проверять законность решений в сфере градостроительства, принятые местными объектами надзора;

- требовать у органов государственной власти, физических и юридических лиц документы и материалы по предмету надзора, получать информацию из автоматизированных информационных и справочных систем, реестров и баз данных, созданных органами государственной власти;

- осматривать места строительства объектов, помещения, документы и материалы, необходимые для осуществления надзора;

- требовать от госорганов архитектурно-строительного контроля проведения проверок по признакам нарушения законодательства в градостроительной сфере;

- привлекать к надзору специалистов предприятий, учреждений, организаций, контрольных и финансовых органов;

- издавать обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений;

- привлекать должностных лиц объектов надзора к дисциплинарной ответственности и требовать их увольнения за правонарушения в градостроительной сфере;

- отменять или приостанавливать действие решений объектов надзора, нарушающих законодательство в градостроительной сфере.

Ответственность за правонарушения в градостроительной сфере

Согласно закону № 1817-VIII, в статье 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусмотрена материальная ответственность субъектов строительной деятельности за правонарушения в градостроительной сфере.

За нарушение требований закона, норм, стандартов и правил при новом строительстве, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте для граждан предусмотрен штраф в сумме от 50 до 100 необлагаемых налогом минимальных доходов, для должностных лиц - от 200 до 300 необлагаемых минимумов.

Повторное нарушение в течение года предполагает штраф размером от 100 до 200 необлагаемых минимумов для граждан, и от 300 до 500 минимумов для должностных лиц. Сумму необлагаемого налогом дохода граждан ежегодно определяет кабинет министров.

За выполнение подготовительных работ без уведомления (если таковое обязательно), а также за представление недостоверных данных в уведомлении, на граждан налагают штраф в размере от 250 до 350 необлагаемых минимумов доходов.

Выполнение строительных работ без уведомления по объектам класса СС1 - незначительные последствия и предоставление недостоверных данных в таком сообщении, влекут штраф для граждан в размере от 500 до 600 необлагаемых минимумов доходов.

Аналогичное правонарушение в отношении объектов класса СС2 - средние последствиявлечет влечет штраф для граждан в размере от 1000 до 1500 необлагаемых минимумов доходов.

В отношении объектов класса СС3 - значительные последствия аналогичное правонарушение влечет для граждан штраф в размере от 2000 до 3000 необлагаемых минимумов доходов.

Читайте также: Как скажется на покупателях новостроек новый закон против недобросовестных застройщиков

Эксплуатация объектов, не принятых в эксплуатацию, а также предоставление недостоверных данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации, который строили на основании строительного паспорта, - определяют для граждан штраф размером от 250 до 350 необлагаемых минимумов доходов.

Аналогичное правонарушение относительно объектов класса СС2 - средние последствия влекут штраф для граждан в размере от 1000 до 1500 необлагаемых минимумов доходов. За такие же противоправные действия в отношении объектов класса СС3 - значительные последствия для граждан предусмотрен штраф в размере от 2000 до 3000 необлагаемых минимумов доходов.

Если заказчик не обеспечивает обязательный авторский и технический надзоры, на него налагается штраф в размере от 500 до 1000 необлагаемых минимумов доходов.

Непредставление или несвоевременное представление заказчиком информации о передаче права на строительство объекта другому заказчику. А также об изменении генерального подрядчика или подрядчика, ответственных лиц авторского и технического надзоров, ответственных исполнителей работ, о корректировке проектной документации, если предоставление такой информации является обязательным, влечет наложение штрафа на граждан в размере от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов.

Напомним, 7 июня кабинета министров утвердил пакет подзаконных актов , которые обеспечат выполнение Закона Украины № 1817-VIII, о совершенствовании градостроительной деятельности. По словам вице-премьер-министра – министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадия Зубко, изменения направлены на дерегуляцию строительной деятельности, улучшение условий ведения бизнеса и устранение коррупционной составляющей.

Читатели могут подробно познакомиться с перспективами строительной отрасли на форуме новостроек городов Украины .