Как купить сельхозземлю в Украине: девять способов обойти запрет

Вопреки распространенному упрощенному подходу, мораторий на продажу с/х земли в Украине распространяется не на всю сельхозземлю, а только на три конкретные группы, говорит старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Владимир Игонин. Речь идет о землях для ведения товарного сепльхозпроизводства; о землях, выделенных в натуре собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), а также о земельных паях, не выделенных в натуре. Вся остальная земля находится в свободном обороте.

Однако не все земли ЛКХ подпадают под действия моратория, отмечает юрист. Если такая земля была выделена не в обмен на пай, а, например, в порядке бесплатной приватизации (такую землю иногда называют непаевым ЛКХ), или приобретена по договору у предыдущего собственника (так называемое непервичное ЛКХ), мораторий на такую землю не распространяется.

По словам Владимира Игонина, сегодня существуют несколько основных инструментов, позволяющих избежать ограничения, установленные мораторием на продажу с/х земли.

1. Искусственное разделение/объединение земельных участков .  Данный инструмент не используется для продажи земли товарного сельскохозяйственного производства. Однако если ЛКХ первичное и паевое, на которое распространяется мораторий, земельные участки иногда объединяют или, напротив, разделяют, вследствие чего де-юре возникает новый земельный участок, которому будет присвоен новый кадастровый номер. Так обрывается юридическая связь с подмораторной землей. "Земля, образованная вследствие такого разделения или объединения, считается новым объектом гражданско-правового оборота. Исторически земля получена в обмен на пай, но формально, с точки зрения строгой юридической логики, это - новый участок, с новым кадастровым номером, свободный от моратория", - отмечает Владимир Игонин.

Вопреки распространенному мнению, мораторий распространяется не на всю сельхозземлю, а только на три конкретные группы 

2. Добровольный (согласованный) отказ собственника от земли в пользу государства/местной общины с последующим выделением земли инвестору из земель запаса соответствующим уполномоченным органом. Данный способ применяют, если речь идет о большом земельном массиве - в таком случае это экономически целесообразно, говорит юрист. Участники сделки договариваются с местным органом (как правило, с районной госадминистрацией), выступающим транзитным собственником земли. Инвестор согласовывает с землевладельцем компенсацию за отказ от земли в пользу государства или местной общины, если она находится в границах населенного пункта. Соответствующий орган власти принимает эту землю, которая включается в земли запаса, после чего такая земля выделяется инвестору уже не в обмен на пай. При этом иногда выделение происходит в порядке бесплатной приватизации, предусмотренной ст.118 Земельного кодекса, которая наделяет каждого гражданина правом получить бесплатно до 2 га земли для личного крестьянского хозяйства.

3. Выкуп (принудительное изъятие) сельскохозяйственной земли для общественных нужд . Данный способ может применяться, если конкретный земельный участок необходим для реализации общественно значимого проекта, например, находится на пути прокладки важной транспортной магистрали; на территории строительства объектов энергетики; на территории обнаружения полезных ископаемых государственного значения.

5. Обмен одного земельного участка на другой . Изначально законодатель закладывал обмен как одно из исключений из моратория для консолидации земель и уменьшения так называемого "середсмужжя", т.е. для возможности обмена паями в пределах одного массива для более эффективного возделывания земли. "Если у крестьянина участки в разных частях поля, он должен иметь возможность объединить их в один массив, поменявшись с соседями. Мораторий в данном случае не должен быть помехой", - поясняет юрист.

По его словам, этим положением иногда злоупотребляют, хотя далеко не все нотариусы соглашаются оформлять такие сделки. "Есть практика, когда массив в 4 га меняется на несколько соток с доплатой", - рассказывает юрист.

6. Отчуждение земли с участием судов . Схема отчуждения земли с участием судов, в том числе третейских, раньше использовалась достаточно широко. Так, землевладелец брал у покупателя фиктивный заем под залог подмораторной земли, через месяц заем не возвращался, и на заложенную землю обращалось взыскание. Однако, со временем, отмечает Владимир Игонин, эта законодательная лазейка была закрыта: право быть залогодержателем с/х земли оставили только банкам, которые по специфике своей деятельности не заинтересованы в сделках с землей. "Сейчас этот инструмент применяют редко, так как он достаточно рискованный с точки зрения юридической чистоты", - отметил эксперт.

Раньше широко использовалась схема отчуждения земли с участием судов. Сейчас этот инструмент применяют редко, так как он достаточно рискованный с точки зрения юридической чистоты 

7. Долгосрочная аренда и завещание . Получить долгосрочное право на землю можно и не приобретая землю в собственность. Украинское законодательство позволяет брать землю в аренду на срок до 50 лет. Иногда в дополнение к договору аренды землевладелец-арендодатель оформляет завещание, по которому после его смерти земля перейдет арендатору.

8. Договора "задним числом" . К способам, которые используют для обхода моратория на продажу сельхозземли, можно отнести схемы, построенные на заключении гражданско-правовых договоров мены, предварительных договоров с собственниками земельных паев, "привязанных" в контексте заключения основного договора к моменту окончания моратория, рассказывает Алексей Христофоров, адвокат, руководитель харьковского офиса ЮФ "Ильяшев и Партнеры".

Совсем недавно применялись схемы с заключением договоров задним числом, в период действия так называемого мораторного окна 

Еще совсем недавно, по его словам, достаточно широко применялись схемы с заключением и последующим судебным признанием договоров купли-продажи земельных участков "задним числом", датированных с 1 по 12 января 2007 года (в период действия так называемого "мораторного окна").

9. Многоступенчатые сделки в пользу нерезидентов.  Украинское законодательство не позволяет иностранным лицам иметь сельскохозяйственные земли в собственности. Для того, чтобы иностранному лицу получить в собственность украинскую сельхозземлю, недостаточно купить долю в юридическом лице, зарегистрированном в Украине, говорит Владимир Игонин. По его словам, для допуска на рынок субъектов с иностранным элементом применяются многоуровневые корпоративные структуры опосредованного участия иностранных инвесторов в украинских компаниях.

Алексей Христофоров в свою очередь признает: действующее законодательство Украины (в частности, статьи 82,83,130 ЗК Украины) достаточно плотно перекрывает нерезидентам доступ к получению в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Контроль над земельными участками в подобных случаях является, как правило, косвенным, то есть через учреждаемые в Украине юридические лица, говорит он.

Иногда в дополнение к договору аренды землевладелец оформляет завещание, по которому после его смерти земля перейдет арендатору 

Формально, отмечает Христофоров, закон не допускает возможности получения в собственность земли сельхозназначения украинскими юрлицами, созданными при участии нерезидентов. Вместе с тем, соответствующая судебная практика является достаточно противоречивой. Так, существуют достаточно громоздкие и рискованные (с точки зрения практической реализации) многоступенчатые схемы приобретения фактического контроля над земельными участками через владение корпоративными правами в украинском предприятии, которое может выступать оператором земли как самостоятельно, так и опосредованно, учредив еще одно предприятие, которое, в свою очередь, в понимании ЗК Украины уже не будет являться "учрежденным при участии иностранных физических и юридических лиц". 

Напомним, мораторий на продажу земли сельхозназначения продляется ежегодно, и в настоящее время действует до 1 января 2013 года. На продлении моратория до 1 января 2014 года настаивал, в частности, народный депутат Владимир Яворивский (БЮТ), автор законопроекта N11106. Кроме того, на продлении запрета на продажу сельхозземли настаивали и коммунисты (законопроект N11106-1).