Как новострои вытесняют хрущевки

Киевские риелторы научились гадать по паспортным данным и кошелькам. Суммируя опыт 2011 года, они могут прогнозировать: если перед ними семья с детьми, где возраст родителей - от 30 до 50, а их общий доход превышает $ 2,5 тыс., эти люди - потенциальные покупатели нового жилья. Продавцы могут угадать даже его параметры: квартира экономкласса до $ 100 тыс., одно- или двухкомнатная, которую купят в рассрочку.

В этом портрете учтены ключевые особенности рынка жилой недвижимости крупнейших украинских городов: сдача значительного числа новых домов, в основном за счет окончания работ на законсервированных в кризис объектах, почти полное отсутствие ипотеки и слегка растущие цены. А еще - политика застройщиков, стимулирующая спрос: они уменьшают метраж, не проводят отделочных работ и предоставляют свои программы рассрочки

В результате рынок делают новостройки. Первичная недвижимость, по итогам года восстанавливается после кризиса намного быстрее вторичной. На первичке цены ниже, количество предложений большое, и они в большей степени соответствуют запросам покупателей. И есть возможность взять кредит под более-менее нормальные условия.

Киев и окрестности

Серьезное, до 40 %, падение цен на жилье - прошлое украинского рынка. Настоящее более оптимистично для застройщиков или владельцев жилой недвижимости: цены в крупнейших городах Украины медленно ползут вверх. Особенно живо восстанавливается стоимость на главной стройплощадке страны - в столице.

Рынок Киева растет солидными темпами - за 2011-й он увеличился на 50%, достигнув показателя приблизительно 15,5 тыс. сданных квартир, или 1,5 млн кв. м нового жилья, - рекорд для независимой Украины. Это, по данным Минрегионразвития, на 100 тыс. квадратов больше, чем даже в докризисном 2008 году. Если учесть еще и область, то окажется, что треть введенного в стране в эксплуатацию жилья в прошлом году пришлась именно на Киевщину. В целом в государстве сдали 9,4 млн кв. м, что немного выше уровня 2010-го.

Рынок Киева растет солидными темпами - за 2011-й он увеличился на 50%, достигнув показателя приблизительно 15,5 тыс. сданных квартир,или 1,5 млн кв. м нового жилья, - рекорд для независимой Украины.

В столице объем стройработ за минувший год, по данным Госкомстата, составил 14,3 млрд грн. Донецкая область, идущая второй, освоила 8,9 млрд грн., а на Днепропетровщине, третьей в списке, этот показатель равен лишь 4,5 млрд грн.

Столица не только активно строится, но и остается самым дорогим городом страны. Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке здесь, на апрель 2012-го составила $ 1,8 тыс. И годовой прирост под стать - $ 64, самая большая “добавка” среди крупнейших городов Украины.

На втором месте в рейтинге дороговизны стоит Одесса, где квадрат вторички в среднем сегодня обходится почти в $ 1,5 тыс. Правда, рост с апреля прошлого года здесь незначительный - всего $ 10.

В спину южным воротам дышит Львов. Средняя цена 1 кв. м местной вторичной недвижимости в апреле 2012-го составила $ 1,4 тыс., прибавив за год смешные $ 2.

Днепропетровская вторичка еще дешевле - квадрат в среднем стоит $ 1,18 тыс., а вот годовой прирост уступает только киевскому - плюс $ 38. В рейтинге мегаполисов задних пасет Донецк, немного уступающий родине советских генсеков, - в вотчине нынешней власти квадратный метр на вторичном рынке с апреля прошлого года прибавил $ 7, достигнув уровня $ 1,17 тыс.

Новый метр лучше старых двух

Ситуация на киевском рынке остается во многом определяющей для всей страны, отображая и даже усиливая региональные особенности. Ключевая тенденция - оживление на рынке новостроек.

Общее число сделок в столице за 2011-й, составило почти 18 тыс. - примерно на 6 тыс. больше, чем годом ранее. В структуре превалирует дешевое жилье: на первичке и вторичке в лидерах экономкласс (до $ 80 тыс.) - более 70% продаж, второе место - за бизнес-сегментом, доля которого колеблется в пределах 13-17%. Все остальное - у элиткласса и жилья люкс-уровня. Соответствующе ведут себя и цены: самые дешевые апартаменты за прошлый год подорожали на 10%, бизнес-класс остался при своих, а “элита” в среднем немного подешевела.

Самые дешевые апартаменты за прошлый год подорожали на 10%, бизнес-класс остался при своих, а “элита” в среднем немного подешевела.

Новых квартир в Киеве продали почти в два раза меньше, чем обжитых, - 6,5 тыс. сделок против 11,3 тыс. Однако, по мнению Костецкого, этот перекос в следующие два-три года будет нивелирован за счет роста продаж новостроек.

Во-первых, они дешевле обжитых квартир - цена квадрата в них в среднем равна $ 1,6 тыс.

Во-вторых, вместо “умершей” ипотеки, которая до кризиса давала до 70 % продаж, у новостроев появилась альтернатива - рассрочка от застройщика, порой беспроцентная. Для вторички рассрочек не предлагают, а кредитные ставки, 22-24% годовых, в ближайшее время не упадут.

Кроме того, клиенты уже охладевают к жилью “с рук”. По рассказам риелторов, если раньше в объявлениях покупателей встречались фразы “первый и последний этажи не предлагать”, то сейчас все чаще следует добавление - “хрущевки не предлагать”. В старом фонде если и выбирают, то новые дома, до семи-десяти лет, говорит Ирина Луханина, гендиректор агентства недвижимости Благовест.

На руку первичке играет и большое предложение - более 15 тыс. новых квартир, поступивших на рынок в прошлом году, что в 2,3 раза превышает число купленных новостроек. Похожий дисбаланс и на общеукраинском уровне. Анатолий Близнюк , министр ре гионального развития, строительства и ЖКХ, заявил Корреспонденту, что из почти 10 млн кв. м жилья, сданного в прошлом году, 2,5 млн так и не были проданы.

Если раньше в объявлениях покупателей встречались фразы“первый и последний этажи не предлагать”, то сейчас все чаще следует добавление- “хрущевки не предлагать”.

Все это создает условия для активизации продаж новостроек. Правда, застройщики не станут ради этого снижать цену. По словам Михаила Голицы, предправления Киевгорстроя , ключевого столичного строительного холдинга, они уже и так уперлись в рентабельность и поставить цену менее $ 1 тыс. (8 тыс. грн.) не смогут.

Как объясняет Сергей Гурковский, директор по продажам компании НБК, себестоимость квадрата в столице с учетом стоимости материалов, зарплаты сотрудников, затрат на согласование разрешительной документации и на ввод готового жилья в эксплуатацию в экономклассе равна примерно 7,5 тыс. грн. Падать этот показатель, по мнению аналитиков, не будет - скорее, вырастет.

Поэтому застройщики оперируют другими “бонусами”. Основной - рассрочка. По данным Юлии Горох, руководителя отдела продаж и маркетинга компании Интеграл Буд, в экономсегменте 40-70% сделок на первичном рынке заключается в рассрочку, самая популярная - на срок до пяти лет. Лишь в трети случаев клиенты платят сразу все, а кредитные продажи не превышают 5-7 %.

Кроме того, те, кто строит, стали более внимательны к мнению клиентов. “Сейчас покупатели отдают предпочтение в основном компактному жилью, чтобы не переплачивать за лишние квадратные метры”, - уверен Гурковский. И застройщики учли этот момент: по словам Костецкого, если раньше строили в основном трех-четырехкомнатные квартиры, так как их себестоимость ниже, то теперь - одно-двухкомнатные, причем небольших площадей.

Себестоимость квадрата в столице с учетом стоимости материалов, зарплаты сотрудников, затрат на согласование разрешительной документации и на ввод готового жилья в эксплуатацию в экономклассе равна примерно 7,5 тыс. грн.

А вот на что продавцы идут неохотно, так это на продажу с отделкой под ключ. Хотя, по словам Горох, на такие варианты спрос очень высок. Но застройщики больше ориентируются на отделку “после строителей”, то есть фактически без всякой отделки. Зато цена ниже.

В целом, по прогнозам Костецкого, до конца года новострои продолжат теснить вторичку. Средняя цена квадрата в столице вырастет к началу 2013 года на 3-4%. При этом самая дорогая недвижимость подешевеет на 8 %, цена бизнес-класса будет стабильной, а общий прирост даст экономсегмент, который подорожает на 8 %.  

Цена городского счастья

Динамика средней цены 1 кв. м квартиры в крупнейших городах Украины (средняя цена в $ за 1 кв. м)

Легкий прирост

Количество реальных сделок на столичном рынке недвижимости понемногу растет

Распределение продаж по классам на вторичном рынке:

71% - эконом (до $ 80 тыс.)

19% - бизнес ($ 80-150 тыс.)

7% - элит ($ 150-300 тыс.)

3% - делюкс (от $ 300 тыс.)

Распределение продаж по классам на первичном рынке:

79% - эконом (до $ 80 тыс.)

13% - бизнес ($ 80-150 тыс.)

6% - элит ($ 150-300 тыс.)

2% - делюкс (от $ 300 тыс.)